Дело № 3а-127/2022 (3а-1800/2021;) ~ М-1251/2021, первая инстанция

административное дело № 3а-127/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 марта 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Леганова А.В.,

при секретаре

судебного заседания Фролове Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску [СКРЫТО] И.П. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

[СКРЫТО] И.П. обратился в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, установить кадастровую стоимость в размере ее рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – <Дата ...>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость спорного объекта значительно превышает рыночную, что влечет необходимость оплаты арендных платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на <Дата ...> составляет 20 584 950 рублей 62 копейки. Тогда как, в соответствии с отчетом об оценке <№...> от <Дата ...>, выполненным индивидуальным предпринимателем Юрченко А.И., рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 13 551 000 рублей.

В судебное заседание <Дата ...> лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, посредством направления по электронной почте определения суда о возобновлении производства по административному делу и назначении судебного заседания, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В адрес Краснодарского краевого суда представителем административного истца Чуйковым А.Г., действующим на основании доверенности, представлено заявление об уточнении административных исковых требований по итогам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, согласно которому просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата ...> равной 14 637 000 рублей.

От представителя административного ответчика - ГБУ КК «Крайтехинвенатризация- Краевое БТИ», Кафалдиди О.Г., действующей на основании доверенности, поступило возражение на административное исковое заявление, согласно которому считает, что экспертное заключение <№...> от <Дата ...>, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер», не может считаться допустимым доказательством по административному делу, поскольку оно подготовлено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Юртаевой С.А., направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, Будагян И.А., действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, содержащий просьбу о вынесении по делу законного и обоснованного решения. В обоснование позиции ссылается на уменьшение налоговых платежей, в случае изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка, что повлияет на наполняемость бюджета.

Представителем Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю Рудь М.В., действующей на основании доверенности, поступили возражения на административный иск, содержащие просьбу о разрешении административного спора на усмотрение суда, а также о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя бюджетного учреждения.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Вышеуказанные ходатайства лиц, участвующих в деле, судом рассмотрены, что отражено в протоколе судебного заседания от <Дата ...>.

Кроме этого, на основании протокольного определения суда от 9 марта 2022 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений административных ответчиков и заинтересованного лица, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

Государственная кадастровая оценка земель на 2020 год на территории Краснодарского края с категорией «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», к которой относится спорный земельный участок, проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ) на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 марта 2018 года № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды <№...> от <Дата ...> [СКРЫТО] И.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <№...>

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям данного договора административный истец является плательщиком арендной платы, размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью спорного земельного участка. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в административном деле, не оспаривалось.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на <Дата ...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от <Дата ...>.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает <Дата ...> верной датой определения кадастровой стоимости.

При изложенных выше обстоятельствах, [СКРЫТО] И.П., как правообладатель земельного участка с кадастровым номером <№...>, наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке <№...> от <Дата ...>, подготовленный индивидуальным предпринимателем Юрченко А.И. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <Дата ...> составляет 13 551 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 8 ноября 2021 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и, в случае выявления порочности отчета, о величине рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно – экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Согласно заключению судебной экспертизы <№...> от <Дата ...>, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер» Надгериевым Р.В., отчёт об оценке <№...> от <Дата ...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете об оценке отношение скорректированных цен предложений объектов-аналогов превышает 30%, что свидетельствует о неоднорости информации, используемой при расчете рыночной стоимости, нарушении что принципов объективности и достоверности итогового результата.

В качестве объектов-аналогов оценщиком использованы предложения о продаже земельных участков из другого сегмента рынка, что приводит к искажению итогового результата. На дату оценки в открытом доступе имелась информация о продаже земельных участков из того же сегмента рынка, что и объект экспертизы, но оценщик ею не воспользовался.

Приведенные нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, существенно повлияли на размер определенной оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка.

Суд соглашается с выводами судебного эксперта о несоответствии отчета <№...> от <Дата ...> требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку они являются аргументированными.

Таким образом, оценивая отчет об оценке рыночной стоимости <№...> от <Дата ...>, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость спорного земельного участка. В связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Разрешая вопрос, поставленный судом о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...>, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...> составляет 14 637 000 рублей.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Так, из содержания заключения следует, что определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> проводилось посредством метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Такой выбор эксперта является обоснованным, мотивированным и корректным. Отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 18 ФСО № 4.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО № 1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В заключении судебной экспертизы проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 4 объектов-аналогов, которые относятся к одному с объектом оценки по площади, по варианту разрешенного использования, свободные от улучшений и коммуникаций, а также находящиеся в одном ценовом диапазоне. При расчете рыночной стоимости спорного земельного участка применены корректировки на торг и масштаб. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают. Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений имеет необходимую для проведения оценки информацию.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, который является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы, изложенные в возражениях ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что они носят существенный характер, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Каких-либо иных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от <Дата ...>, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес-Партнер».

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости равной 14 637 000 рублей на дату определения кадастровой стоимости <Дата ...>.

В связи с чем, уточненные требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя (арендатора) данного объекта.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с заключением судебной экспертизой, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной, не представили.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенные в письменном отзыве, о несогласии с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка, связаны лишь со снижением налоговых поступлений в бюджет, а не с оспариванием самого результата оценки, поэтому признаются судом несостоятельными, не являются основанием для отказа в удовлетворении административного иска.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является <Дата ...> (дата направления административного иска в суд посредством почтового отправления). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата ...>.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточненное административное исковое заявление [СКРЫТО] И.П. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 14 637 000 (четырнадцать миллиона шестьсот тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек на дату определения кадастровой стоимости – <Дата ...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№...> считать <Дата ...>.

Решение суда может быть оспорено лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Краснодарского

краевого суда А.В. Леганов