Дело № 33-34242/2016, апелляция

Судья – Зеленко Н.И. Дело № 33-34242/2016

«22» декабря 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.

судей Гончаровой С.Ю., Пшеничниковой С.В.,

при секретаре Дмитриевой Н.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя < Ф.И.О. >2 по доверенности < Ф.И.О. >9 на решение Горячеключевского городского от 02 сентября 2016 года.

Судебная коллегия по гражданским делам, заслушав доклад судьи < Ф.И.О. >11,

У С Т А Н О В И Л А:

< Ф.И.О. >1 обратился в суд с иском к < Ф.И.О. >2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании штрафных санкций, предусмотренных договорами.

В судебное заседание < Ф.И.О. >1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца < Ф.И.О. >3, действующий по доверенности, поддержал заявленные требования.

< Ф.И.О. >2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Представитель < Ф.И.О. >9, действующий по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Обжалуемым решением Горячеключевского городского от 02 сентября 2016 года исковые требования < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании штрафных санкций, предусмотренных договорами, удовлетворены.

Расторгнуты заключенные между < Ф.И.О. >1, в интересах которого по доверенности действовал < Ф.И.О. >3, и < Ф.И.О. >2: договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>; договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по
адресу: Краснодарский край, <...>; договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по
адресу: Краснодарский край, <...>; договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по
адресу: Краснодарский край, <...>; - договор <...> от <...> купли-продажи нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>; договор <...> от <...> купли-продажи нежилого помещения <...>,
расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>; договор <...> от <...> купли-продажи нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>.

Со < Ф.И.О. >2 в пользу < Ф.И.О. >1
< Ф.И.О. >4 взысканы договорные проценты за несвоевременную оплату цены недвижимости за период с <...> по <...> (всего 138 дней), в сумме 1261241 <...>

Со < Ф.И.О. >2 в пользу < Ф.И.О. >1 взыскана договорная неустойка в сумме <...>

В апелляционной жалобе представитель < Ф.И.О. >2 по доверенности < Ф.И.О. >9 ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что судом неверно применены нормы материального права.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя < Ф.И.О. >2 по доверенности < Ф.И.О. >9, представителя < Ф.И.О. >1 - < Ф.И.О. >3, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к выводу об изменении обжалуемого решения суда в части по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что <...> между < Ф.И.О. >10, в интересах которого по доверенности действовал < Ф.И.О. >3 (продавец), и < Ф.И.О. >2 (покупатель) были заключены 8 договоров купли-продажи недвижимого имущества на общую сумму <...> руб., а именно: договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.; договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.; договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.; договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.; договор <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.; договор <...> от <...> купли-продажи нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.; договор <...> от <...> купли-продажи нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.; договор <...> от <...> купли-продажи нежилого помещения <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб.

Согласно условиям данных договоров указанная в них сумма уплачивается покупателем продавцу после подписания сторонами договора, в срок до <...>.

До полной оплаты недвижимости по договорам, они находятся в залоге у продавца.

Условиями договоров также предусмотрено, что передача указанных объектов недвижимости произведена до подписания договоров путем передачи ключей от квартир и нежилых помещений, и правоустанавливающих документов на них. Указанные договоры являются документами, подтверждающими передачу недвижимости и переход права собственности на них к покупателю без каких-либо иных документов, кроме указанных договоров купли-продажи.

Из представленных суду договоров усматривается, что все договоры прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Переход права собственности по договорам произведен 19.01.2016 г. и 20.01.2016 г., с обременением «Ипотека в силу закона».

Таким образом, установлено, что истец по делу исполнил все обязательства по указанным договорам купли-продажи, передал недвижимость ответчику, произвел государственную регистрацию договоров.

Судом также установлено и не оспаривалось представителем ответчика, что < Ф.И.О. >2 произвел расчет лишь по договору <...> от <...> купли-продажи квартиры <...>, расположенной по адресу: Краснодарский край, <...>, стоимостью <...> руб. Обязательства по оставшимся семи договорам купли-продажи ответчиком не исполнены, что повлекло нарушением прав истца.

Факт неисполнения обязательств по оплате также подтверждается обязательством, написанным < Ф.И.О. >2 собственноручно <...>, согласно которого он обязался произвести полный расчет по оставшимся семи договорам купли-продажи в срок до <...>.

В указанный в расписке срок денежные средства за объекты недвижимости по договорам от <...> истцу переданы не были, доказательств об обратном суду не представлено.

Из материалов дела также усматривается, что истец направлял в адрес < Ф.И.О. >2 соглашение о расторжении неисполненных ответчиком семи договоров купли-продажи, однако < Ф.И.О. >2 обязался выплатить оставшуюся сумму по договорам в срок до <...>, о чем <...> написал расписку. Данное обстоятельство подтверждается распиской от <...>, написанной собственноручно < Ф.И.О. >2 и скрепленной его подписью.

В нарушение условий договоров и написанных < Ф.И.О. >2 обязательства и расписки, сумма по договорам купли-продажи от <...> №<...>, 3, 4, 5, 6, 7, 8 ответчиком истцу не передана.

Из положений ст. 555 ГК РФ следует, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая, что истец длительное время - более 4 месяцев после истечения срока оплаты, установленного договорами, ожидал оплаты от ответчика, неоднократно требовал от ответчика оплаты по договорам, суд пришел к обоснованному выводу о добросовестности и разумности действий истца.

Действия же ответчика, выразившиеся в неоплате в течение длительного времени стоимости приобретенных объектов недвижимости по договорам, невыполнение написанных им же собственноручно расписки и обязательства об оплате, правильно судом признаны недобросовестными.

Тем самым, неоднократные нарушения < Ф.И.О. >2 условий договоров и взятых на себя обязательств причинили истцу ущерб в значительной степени, и он лишается того, на что рассчитывал при заключении договоров купли-продажи.

Таким образом, требования истца о расторжении указанных договоров купли-продажи суд находит обоснованно подлежащими удовлетворению.

Условиями договоров купли-продажи от <...> предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты покупателем цены договоров, начисляются проценты в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки.

Также договорами предусмотрена неустойка в размере 20% от цены объектов недвижимости в случае отказа покупателя от оплаты объектов недвижимости по любой причине.

Судом указанные условия признаны соответствующими законодательству.

Однако в данной части судебная коллегия приходит к выводу, что оплата договорных процентов за несвоевременную оплату цены недвижимости противоречит законодательству.

Поскольку гражданским законодательством не предусмотрена возможность одновременно применять несколько видов ответственности за одно и то же нарушение договорных обязательств, если иное не установлено законом или договором, основания для взыскания наравне с санкцией, установленной договором (пени), процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ отсутствуют. При таких обстоятельствах проценты за несвоевременную оплату цены недвижимости взысканию не подлежат.

Из изложенного следует, что оснований для взыскания с ответчика в пользу < Ф.И.О. >1 договорных процентов за несвоевременную оплату цены недвижимости, не имеется.

Требования истца о взыскании предусмотренной договором неустойки суд обоснованно признал подлежащими удовлетворению, поскольку в расписке от <...> < Ф.И.О. >2 обязался произвести расчет по договорам в срок до <...> вместе с уплатой процентов за несвоевременную оплату цены договоров в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки, однако в указанный срок не выполнил взятых на себя обязательств. Указанное свидетельствует об отказе ответчика от оплаты объектов недвижимости.

Доказательств оплаты указанных процентов и неустойки в материалах дела не имеется, при рассмотрении дела сторонами не представлено.

Довод представителя ответчика о том, что у < Ф.И.О. >2 имелись иные договоренности относительно заключенных договоров купли-продажи от <...>, судом обоснованно не принят во внимание, поскольку не подтверждается доказательствами по делу.

При изложенном, обжалуемое решение Горячеключевского городского от <...> подлежит изменению в части, путем исключения из судебного акта указания о взыскании в пользу < Ф.И.О. >2 с < Ф.И.О. >1 договорных процентов за несвоевременную оплату цены недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Апелляционную жалобу представителя < Ф.И.О. >2 по доверенности < Ф.И.О. >9 удовлетворить частично.

Решение Горячеключевского городского от 02 сентября 2016 года изменить.

Исключить из судебного акта указание об удовлетворении искового заявления < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >1 о взыскании договорных процентов за несвоевременную оплату цены недвижимости за период с 15.03.2016 г. по 31.07.2016 г. (всего 138 дней), в сумме <...>

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: