Дело № 3а-629/2021 ~ М-422/2021, первая инстанция

Дело №3а-629/2021

22OS0000-01-2021-000427-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца Тарасенко В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] А. А.ча к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец [СКРЫТО] А.А. обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 774 кв.м. с кадастровым номером ***, а также земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое здание (литера Б.) <адрес>, площадью 3 620 кв.м. с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанными выше земельными участками административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГ, определена в размере 4 949 477 руб. и 2 558 109 руб. соответственно и является завышенной, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости участка, в связи с чем [СКРЫТО] А.А. просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, согласно уточненному исковому заявлению - 3 502 494,78 руб. и 1 036 617,04 руб.

В процессе рассмотрения дела судом с учетом мнения представителя административного истца на основании ст.41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» исключено из числа административных ответчиков.

Административный истец [СКРЫТО] А.А., заинтересованное лицо [СКРЫТО] И.М. на рассмотрение дела не явились, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела без своего участия.

В судебном заседании представитель административного истца Тарасенко В.Б. просил об удовлетворении заявленных требований в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном административном иске (л.д.1-3 т.2).

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, администрации <адрес>, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации <адрес>», надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ ***, соглашения о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГ *** [СКРЫТО] А.А. и [СКРЫТО] И.М. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 774 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Срок аренды – до ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 2 соглашения расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.16-20 т.1).

Также судом установлено, что на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ ***, соглашения о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГ *** [СКРЫТО] А.А. и [СКРЫТО] И.М. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое здание (литера Б.) <адрес>, площадью 3 620 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности. Срок аренды – на 49 лет. Согласно разделу 2 договора расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.13-15 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки с кадастровыми номерами *** утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 4 949 477,74 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 2 558 109,2 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.11,12 т.1).

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены отчеты: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** – отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, составленные оценщиком Сетейкиной А.Б. (индивидуальный предприниматель), согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 3 502 494,78 руб. (л.д.21-88 т.1), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 1 036 617 руб. (л.д.5-75 т.2).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Из данных отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчеты содержат анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объектов оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемых сегментах недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком Сетейкиной А.Б., являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен его личной печатью.

На замечания Управления имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в материалы дела представлены письменные пояснения оценщика Сетейкиной А.Б. Относительно отчета от ДД.ММ.ГГ *** по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, оценщик отметила, что вид разрешенного использования у аналога *** – для размещения объектов здравоохранения не нарушило требования законодательства об оценочной деятельности, так как при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости данное обстоятельство не влияет на стоимость, так как согласно Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» Часть 2 (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.), в таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Таблица 5) к земельным участкам под офисно-торговую застройку отнесены участки под объектами здравоохранения (страница 24-26 отчета).

Свой вывод о краткосрочной аренде у земельных участков – аналогов *** и *** оценщик обосновала тем, что эти участки предоставлены в аренду для строительства либо завершения строительства объектов недвижимости, что означает, что они предоставлены на 3 года. Кроме того, данное обстоятельство не свидетельствует о занижении стоимости земельного участка, поскольку корректировка для краткосрочной аренды меньше чем корректировка для долгосрочной аренды.

Оценщик не использовала корректировку на коммуникации в связи с тем, что все аналоги находятся в черте населенного пункта, окружены застройкой ОКС, поэтому они все имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям, а наличие улучшений на участке не может быть учтено, так как оценивается земельный участок без улучшений, что следует из п.20 ФСО ***.

Относительно отчета от ДД.ММ.ГГ ***по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, оценщик отметила, что выбор аналога *** обусловлен тем, что в объявлении о продаже земельного участка указано, что продается часть земельного участка свободная от застроек, цена которого составляет 700 000 руб. Эта информация была подтверждена данными спутника публичной кадастровой карты, часть участка действительно свободна, на нее зарегистрировано право собственности, что соответствует требованиям п.10 ФСО ***, подп.«б» п.22 ФСО ***. Поскольку земельный участок - аналог *** расположен на удалении 1,2 км от крупной автодороги – <адрес>, Сетейкина А.Б. посчитала, что он расположен в непосредственной близости от крупной автомагистрали, в связи с чем не применила соответствующей корректировки.

Отнесение административными ответчикам объекта – аналога *** (<адрес>) к <адрес>, не основано на фактических данных, так как данный земельный участок отнесен именно к <адрес>, а не к <адрес>, что отражено на карте населенного пункта. Указание в объявлении о продаже этого участка о том, что он относится к <адрес>, означает лишь его близость к этому поселку. Таким образом, оценщик учла такой элемент сравнения как статус населенного пункта.

Сетейкина А.Б. отметила, что провела анализ рынка земельных участков из производственно-складского сегмента недвижимости, при этом не все участки, обозначенные как «промназначение» на сайте Аvito.ru соответствуют такому назначению, кроме того, там предлагаются к продаже и застроенные участки. Относительно указанных административными ответчиками земельных участков по <адрес>,68 и по <адрес>, оценщик указала, что эти земли предназначены под общественно-деловую застройку, в связи с чем не могли быть учтены при анализе рынка, что соответствует требованиям п.11 ФСО ***.

При этом стоимость 1 кв.м. объекта оценки – 286,36 руб. не свидетельствует о неверном выборе аналогов и неполном изучении рынка, а указанная административными ответчиками верхняя граница предложений 1 кв.м. – 2 587,1 руб., взятая из данных Rid-Analitiks, не относится только к производственно-складской застройке, а в этот перечень вошли земельные участки коммерческого назначения, включая и индустриальную, и общественно-деловую застройку.

Суд находит данные пояснения обоснованными, подтвержденными данными Справочника оценщика недвижимости «Земельные участки» (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. 2018 г.), считает, что нарушений п.11 ФСО ***, п.20 ФСО*** и подп. «б» п.22 ФСО *** не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края и КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования [СКРЫТО] А.А.

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление [СКРЫТО] А. А.ча об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 774 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 3 502 494 рубля 78 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое здание (литера Б.) <адрес>, площадью 3 620 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 036 617 рублей 04 копейки.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.