Дело № 3а-2/2017 (3а-190/2016;) ~ М-155/2016, первая инстанция

Дело №а-2/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 января 2017 года <адрес> УР

Верховный Суд У. Республики в составе:

председательствующего судьи Захарчука О.В.,

при секретаре Пенькиной Н.В.,

с участием: представителей [СКРЫТО] Т.С. – Федорычевой Т.Ю., П. У. Республики – Торощиной А.А., Администрации <адрес> – Хуснутдиновой И.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Т. С. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

[СКРЫТО] Т.С. (далее по тексту – административный истец) обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: У. Республика, <адрес> равной рыночной в размере в размере <данные изъяты>.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет <данные изъяты>, в то время как согласно отчета об оценке ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка, не соответствует рыночной стоимости, что приводит к нарушению его прав.

В судебном заседании представитель административного истца – Федорычева Т.Ю. требования, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме.

Представитель П. У. Республики (административного ответчика), в судебном заседании пояснила, что рыночная стоимость может быть установлена в соответствии с заключением эксперта.

В судебном заседании представитель Администрации <адрес> настаивала на том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере <данные изъяты>, что является рыночной стоимостью.

Представители У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по У. Республике, Ф. государственного бюджетного учреждения «Ф. кадастровая палата Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии», а так же [СКРЫТО] Т.С. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), устанавливаемый Налоговым кодексом РФ (далее по тексту – НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и являющийся обязательным к уплате на территории этих муниципальных образований (п.1 ст.65 ЗК РФ, п.1 ст.387 НК РФ).

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в пунктах 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 НК РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Статьей 388 НК РФ определено, что налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Из материалов дела следует, что [СКРЫТО] Т.С. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: У. Республика, <адрес> отнесенный к категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания здания административно-бытового корпуса, проходной и железнодорожного тупика.

Данные обстоятельства следуют из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты>.

Указанная кадастровая стоимость определена постановлением П. У. Республики от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в У. Республике по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ».

Данным постановлением утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории У. Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Действующее в настоящее время законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (п.3 ст.66 ЗК РФ).

Ф. законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с абз. 2 п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд признаёт, что спорный земельный участок является ранее учтённым, вошёл в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на ДД.ММ.ГГГГ, а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Статья 24.18 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту – Комиссия) или решением суда.

Для физических лиц обращение в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является обязательным (абзац третий статьи 24.18 Закона).

В связи с этим суд приходит к выводу, что на административного истца не распространяются требования Закона о соблюдении досудебного порядка обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как пользователя земельного участка [СКРЫТО] Т.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, рассматриваемым в рамках настоящего административного дела по правилам главы 25 КАС РФ.

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, Ф. стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются Ф. стандартом оценки (статья 17.1 Закона).

Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчёт об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: У. Республика, <адрес>, составленный независимым оценщиком – ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.

Согласно представленному административным истцом положительному экспертному заключению № Э-0455/16 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация Ассоциация Российских Магистров Оценки», членом которой является оценщик, экспертируемый Отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Ф. закона № 135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Ф. стандартов оценки и других актов уполномоченного Ф. органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; стоимость объекта оценки, указанная в Отчете подтверждена.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в Отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Ф. законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В соответствии со статьёй 62 КАС РФ, если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В связи с чем, определением Верховного Суда УР от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено ходатайство представителя Администрации <адрес> о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Проведение экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт». На разрешение экспертов поставлены вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований Ф. стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Экспертами ООО «Инком-Эксперт» Петровой Е.А. и Чуприным С.В. проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 22.12. 2016 №, согласно которому: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:040003:93 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>

При составлении Отчёта об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ оценщиком допущено нарушение требований Ф. стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, предъявляемых к его форме и содержанию.

Кроме того, допущены методологические ошибки: при выборе аналогов для расчетов стоимости объекта оценки сравнительным подходом; при внесении корректировки на наличие железнодорожной ветки при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом; при определении стоимости объекта оценки в доходном подходе; при расчете размера арендной ставки для вспомогательных помещений в доходном подходе; при расчете операционных расходов в доходном подходе.

При выполнении математических действий допускались ошибки: при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом; при определении размера физического износа и функционального устаревания улучшений участка; при расчете ставки капитализации для улучшений в рамках доходного подхода; при расчете премии за низкую ликвидность для земельного участка в рамках расчета ставки капитализации в доходном подходе.

По мнению Экспертов, Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Информация, использованная Оценщиком, в целом является достоверной, достаточной, проверяемой, за исключением информации о сроке экспозиции произведенных помещений при расчете премии за низкую ликвидность для улучшений.

Указанные нарушения отказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Нарушений требований Ф. стандартов оценки, Ф. закона Об оценочной деятельности, предъявляемых к описанию объекта оценки, не выявлено.

При этом суд пришёл к выводу, что экспертами в названном экспертном заключении в Главе 4 «Оценка результатов исследования, выводы по поставленным вопросам и их обоснование» допущена описка в части указания номера и даты проверяемого отчета оценщика. Фактически выводы содержащиеся в данной Главе 4 относятся к отчету оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ так как в Главе 1 «Вводная часть» и Главе 3 «Содержание и результаты исследования по второму вопросу с указанием примененных методов» указано на проверку отчета оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обстоятельств свидетельствующих о том, что данная техническая ошибка повлияла на выводы экспертов судом не установлено.

Экспертами установила рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере, превышающем рыночную стоимость, указанную в Отчёте об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, представленном административным истцом в обоснование своих требований.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из чего, суд признаёт, что заключение экспертов соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования. Изложенные в экспертном заключении выводы и ответы на поставленные судом вопросы, подготовлены лицами, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При проведении экспертизы эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и Ф. стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к Отчёту об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является Отчёт об оценке объекта оценки (далее по тексту – Отчёт).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями Ф. стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного Ф. органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В Отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в Отчёте.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов настоящего административного дела.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперты применили сравнительный подход (метод сравнения продаж). В заключении подробно обоснован отказ экспертов от использования затратного и доходного подходов, а также других методов оценки в рамках сравнительного подхода к оценке (п.п.2.9.1-2.9.3 Заключения).

Для получения наиболее объективных результатов оценки за единицу сравнения эксперт приняла 1 кв. метр общей площади.

В ходе анализа рынка продаж в качестве параметров сравнения были выбраны следующие факторы влияющие на стоимость земельного участка: местоположение, передаваемые имущественные права, наличие электроснабжения на участке и общая площадь.

Для сравнения экспертами выбраны пять объектов-аналогов.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена экспертами из открытых источников по продаже недвижимости.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения и исходных данных для расчёта.

Эксперты проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привели подробное обоснование и расчёт их значений.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживалась принципов Ф. стандартов оценки; их заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертами сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертами отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертами последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что Отчёт об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, представленный административным истцом, как указали эксперты в своём заключении, по своим форме и содержанию выполнен с нарушениями требований Ф. стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, а также с иными нарушениями, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, соглашается с изложенными в нём выводами и считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:040003:93 в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляющей <данные изъяты>, установленной экспертами.

Обстоятельств для назначения в порядке статьи 83 КАС РФ дополнительной или повторной экспертизы судом не установлено.

При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка участниками процесса в суд не представлено.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда РФ №) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таком положении размер кадастровой стоимости спорного земельного участка устанавливается равным его рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта.

Срок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости предусмотренный ч.3 ст. 245 КАС РФ административным истцом не пропущен.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Ф. законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 24.20 Закона).

Рассматривая заявление Администрации <адрес> о возмещении расходов связанных с оплатой экспертизы суд установил.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, при этом обязанность доказывания данного обстоятельства возлагается на административного истца в силу положений ч.5 ст. 247 и п.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка..

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (ч. 1 ст. 111 КАС РФ).

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Исходя из системного толкования указанных положений, следует, что если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на административного истца, то эти издержки взыскиваются с него.

Поскольку заключение судебной экспертизы принято судом в качестве доказательства, то и расходы связанные с предоставление данного доказательства (проведением экспертизы) подлежат возложению на административного истца, который как уже указывалось обязан был представить доказательства рыночной стоимости земельного участка.

В силу абзаца третьего пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" данное решение не может расцениваться как принятое против Администрации <адрес>.

Судом установлено, что Администрацией <адрес> понесены расходы на оплату проведения экспертизы в размере <данные изъяты>. Данное обстоятельство подтверждается определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, договором от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на основании названного определения суда, актом № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 111 КАС РФ в пользу Администрации <адрес> с административного истца подлежит взысканию понесенные судебные расходы связанные с оплатой судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить на основании заявления от ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: У. Республика, <адрес>, равной рыночной в размере <данные изъяты>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с [СКРЫТО] Т.С. в пользу Администрации <адрес> <данные изъяты> судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда У. Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В. Захарчук