Дело № 33-4696/2016, апелляция

Судья Кузнецова Н.В. Дело № 33-4696/16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Копотева И.Л.,

судей Пономаревой А.В., Дубовцева Д.Н.,

при секретаре Глуховой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 12 октября 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой»

на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 19 июля 2016 года, которым постановлено следующее.

Иск К. к Обществу с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Признать недействительным п.3.3 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «АСПЭК-Домстрой» и К..

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК- Домстрой» в пользу К. в счет стоимости уменьшения стоимости цены договора долевого участия в строительстве – <данные изъяты>, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении цены договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>, штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в сумме <данные изъяты>, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты>, всего взыскать <данные изъяты>

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным п.2.3 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической оплаты соразмерного уменьшения цены договора отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК- Домстрой» в доход бюджета г.Ижевска госпошлину в сумме <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики
Пономаревой А.В., объяснения представителя ООО «АСПЭК-Домстрой»-Т..(по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя К. - Д..( по доверенности), ссылавшегося на необоснованность жалобы и просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

К. обратился в суд с иском к ООО «АСПЭК-Домстрой», в котором просил признать недействительными пункты 2.3, 3.3 договора долевого участия в строительстве жилого дома жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора <данные изъяты>, неустойку за нарушение сроков неисполнения требования потребителя на ДД.ММ.ГГГГ по выплате <данные изъяты>, дальнейшее начисление неустойки производить до дня полной выплаты ответчиком суммы в счет соразмерного уменьшения цены, взыскать компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, штраф в размере 50% от удовлетворенной части исковых требований, расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что истец заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилья. Истцом исполнена обязанность по оплате стоимости объекта долевого строительства в полном объеме. Ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства, построил квартиру меньшей площадью на 1,61 кв.м, что является основанием для соразмерного уменьшения цены. Условия пункта 2.3 договора, допускающего передачу объекта строительства фактически меньшей площадью, чем договорная, а также условия пункта 3.3 договора, допускающего передачу объекта строительства меньшей фактической площадью в пределах 2% без компенсации, по мнению истца, являются недействительными, ущемляющими права истца. В договоре общая проектная площадь квартиры была определена 103,66 кв.м, в действительности площадь квартиры составляет 102,05 кв.м. Ответчик должен выплатить истцу <данные изъяты> Претензия истца о соразмерном уменьшении цены договора оставлена ответчиком без ответа. Неустойка за нарушение ответчиком сроков выплаты убытков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, выражающийся в нравственных переживаниях. Истец оценивает моральный вред в размере <данные изъяты> Неустойку просит взыскать на основании ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В судебном заседании представитель истца К.. – Д. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «АСПЭК-Домстрой» Т. исковые требования не признал, просил уменьшить размер неустойки и штрафа на основании ст.333 ГК РФ.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «АСПЭК-Домстрой» Т. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что стороны свободны в заключении договора. К. добровольно выразил свою волю на заключение договора, в том числе между сторонами было достигнуто соглашение о цене договора. Истец принял квартиру от ответчика без замечаний. Условия п.3.3 договора нормам гражданского законодательства не противоречат. Поскольку разница в площади квартиры составила менее 2%, основания для перерасчета цены договора отсутствуют. Передача объекта долевого строительства меньшей площадью не свидетельствует о том, что качество квартиры ухудшилось и о том, что квартира не пригодна для проживания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав участников апелляционного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между К. и ООО «АСПЭК-Домстрой» заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома <адрес> Объектом долевого строительства по договору является трехкомнатная квартира № № общей площадью 99,07 кв.м, общей проектной площадью 103,66 кв.м, расположенная на № этаже; предметом договора является долевое участие в финансировании дома и принятии по окончании строительства в собственность истца (п.2.1, 2.2., 2.7 договора) объекта долевого строительства.

Согласно п.3.1 цена договора составляет <данные изъяты> Данная денежная сумма определена сторонами как ориентировочная и рассчитана исходя из стоимости одного квадратного метра проектной площади объекта долевого строительства в размере <данные изъяты>

Обязательства по договору, по оплате квартиры, истцом выполнены.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство построить жилое помещение по характеристикам указанным в п. 2.2. договора. Согласно условиям договора общая площадь квартиры должна составить 99,07 кв.м, общая проектная площадь - 103,66 кв.м, (с учетом коэффициента лоджии 0,5, балкона - 0,3 в соответствии с п. 1.1 договора).

Согласно техническому плану помещения (инвентарный №) фактически общая площадь переданного помещения составила 102,05 кв. м (с учетом коэффициента лоджии 0,5). Разница между проектной и фактической общей площадью составила 1,61 кв.м, что подтверждается указанным техническим паспортом жилого помещения.

Истец обратился с претензией о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве к ответчику, претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, оставлена без удовлетворения.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела, не оспариваются сторонами.

Удовлетворяя исковые требования об уменьшении цены договора, суд исходил из недействительности п.3.3 договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства и несоответствия объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, приведшего к ухудшению качества квартиры.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.

Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ №214), поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома было получено застройщиком после введения в действие указанного закона.

Согласно части 1 статьи 4 ФЗ №214 по договору участия в долевом строительстве застройщик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить, в данном случае, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 4 статьи 4 ФЗ №214 договор участия в долевом строительстве должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договором, заключенным между истцом и ответчиком, такой объект в соответствии с проектной документацией определен, план объекта, где определены размеры, площадь и состав помещения, является приложением к договору. Согласно п. 3.3 договора при расхождении фактической общей проектной общей площади квартиры по результатам государственной технической инвентаризации (общая площадь квартиры, указанная в техническом паспорте плюс площадь лоджий, балконов, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии - 0,5; для балконов - 0,3 и холодные кладовые с коэффициентом 1,0) с общей проектной площадью квартиры, указанной в п.2.2 договора, на 2 % и более стороны производят перерасчет цены договора пропорционально изменению площади, исходя из цены 1 квадратного метра продаваемой площади квартиры, указанной в пункте 3.1 договора.

Исходя из содержания п. 3.3 договора разница между проектной и фактической общей площадью квартиры в пределах 2 % сторонами не компенсируется.

Суд, удовлетворяя требования истца, пришел к правильному выводу, что вышеуказанное условие договора фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора.

Так пунктом 9 ст.4 ФЗ N 214 предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ № 214.

В силу п. 4 ст. 7 ФЗ № 214 условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Данная норма права корреспондирует с положениями пункта 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее по тексту - Закон N 2300-1), согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрет на ограничение ответственности для названных правоотношений вызван в первую очередь целью защиты прав экономически более слабой стороны договора - потребителя, гражданина.

В силу ст.400 ГК РФ соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законами и иными нормативными актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.

Таким образом, договор с гражданином-потребителем не может содержать положения, освобождающие исполнителя от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Положения п.3.3 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ФЗ № 214 и Законом о защите прав потребителей, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора.

Пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительное (ничтожное) условие договора не влечет юридических последствий, предусмотренных данными условиями договора.

В соответствии с п.1 ст.4 ФЗ N214 к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства; а также п. 1 ст.7 ФЗ № 214, согласно которому застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По условиям договора и в силу вышеуказанных положений ФЗ №214 застройщик обязан создать объект долевого строительства определенной площадью, которая должна соответствовать площади, указанной в договоре, и проектной документации.

Условие о размере объекта долевого строительства является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта долевого строительства характеризуют качество объекта недвижимости. Цена объекта также определяется с учетом его площади.

Создание объекта долевого строительства, которое не соответствует по площади условиям договора и проектной документации является нарушением условий договора и проектной документации, ненадлежащим исполнением договора.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора дольщик имеет право требовать по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Аналогичные права потребителя предусмотрены и Законом РФ о защите прав потребителей (п.1 ст.29).

Построив квартиру меньшей общей площадью на 1.61.кв. м, застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства.

В силу ч.2 ст.7 ФЗ № 214, п.1 ст.29 Закона о защите прав потребителей дольщики вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования истца в части соразмерного уменьшения цены договора.

В пределах доводов апелляционной жалобе решение суда отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 19 июля 2016 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» оставить без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Копия верна.

Председательствующий судья: Копотев И.Л.