Дело № 33-4686/2016, апелляция

Судья: Фокина Т.О. Дело № 33-4686/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Солоняк А.В.,

судей Нургалиева Э.В., Константиновой М.Р.,

при секретаре Сивенцевой Л.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республике 12 октября 2016 года дело по апелляционным жалобам истцов М.А.В., М.Д.С. и ответчика АО <данные изъяты> на решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 27 июня 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования М.А.В., М.Д.С. к Закрытому акционерному обществу <данные изъяты> о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от 06.05.2015 года №, заключенного между М.А.В., М.Д.С. и Закрытым акционерным обществом <данные изъяты>, в части, устанавливающей возможность изменения цены договора только в случае расхождения между размером общей проектной площади объекта долевого строительства и величиной его фактической площади более чем на 3 процента.

Взыскать с Закрытого акционерного общества <данные изъяты> в пользу М.А.В. денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты> руб., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя за период с 05.05.2016 года по 06.05.2016 года в размере <данные изъяты> руб., с дальнейшим начислением неустойки из расчета <данные изъяты> руб. за каждый день просрочки, начиная с 07.05.2016 года по дату фактического исполнения обязательства, но не более <данные изъяты> руб, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере <данные изъяты> руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты> руб.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Ресурс» в пользу М.Д.С. денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты>., неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты>., с дальнейшим начислением неустойки из расчета <данные изъяты> руб. за каждый день просрочки, начиная с 07.05.2016 года по дату фактического исполнения обязательства, но не более <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере <данные изъяты> руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты> руб.

В остальной части исковые требования М.А.В., М.Д.С. к Закрытому акционерному обществу <данные изъяты> – оставить без удовлетворения.

Взыскать с Закрытого акционерного общества <данные изъяты> в доход муниципального образования «город Ижевск» государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.»

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Солоняка А.В., выслушав представителя истцов М.А.В., М.Д.С. - Г.Е.Д. (действующая на основании доверенностей от 14.04.2016 года, сроком на 3 года), поддержавшую доводы апелляционной жалобы истцов; объяснения представителя ответчика ЗАО <данные изъяты> - Г.Р,Р. (действующий на основании доверенности от 15.08.2016 года, сроком по 31.12.216 года), поддержавшей доводы жалобы ответчика, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы М.А.В., М.Д.С. обратились в суд с иском к ЗАО <данные изъяты>, в котором первоначально просили признать п. 1, 2.2, 3.2 Договора участия в долевом строительстве № в части, предусматривающей включение в общую площадь квартиры площадей балконов, лоджий, недействительными; взыскать с ЗАО <данные изъяты> в пользу каждого истца по <данные изъяты> руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве от 06.05.2015 года; сумму неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении цены договора в размере по <данные изъяты> руб. за период с 05.05.2016 года по 06.05.2016 года (2 дня), с дальнейшим начислением из расчета <данные изъяты> руб. (59 777,70 х 3%) за каждый день просрочки, начиная с 07.05.2016 года по дату фактического исполнения обязательства; денежную сумму в счет компенсации морального вреда в размере по <данные изъяты> руб.; расходы по оплате услуг по нотариальному удостоверению доверенности в размере по <данные изъяты> руб.

Требования мотивированы тем, что 06.05.2015 года между М.А.В., М.Д.С. (Участники долевого строительства) и ЗАО «Ресурс» (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № (далее - Договор). Положения договора, предусматривающие включение лоджии и балкона в общую проектную площадь, являются недействительными как противоречащие ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей"(далее – Закон РФ № 2300-1). Согласно кадастровому паспорту № общая площадь помещения составляет <данные изъяты> кв.м., что на <данные изъяты> кв.м. меньше по сравнению с площадью указанной в Договоре. Данный факт выявлен после произведенных замеров.

Определением суда от 10.06.2016 года к производству приняты уточненные исковые требования, согласно которым истцы просили признать п.1, 2.2 Договора участия в долевом строительстве № в части, предусматривающей включение в общую площадь квартиры площадей балконов, лоджий, недействительными и пункт 3.2 указанного договора; взыскать с ЗАО <данные изъяты> в пользу каждого истца по <данные изъяты> руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № от 06.05.2015 года; сумму неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерном уменьшении цены договора в размере по <данные изъяты> руб. за период с 05.05.2016 года по 06.05.2016 года (2 дня), с дальнейшим начислением из расчета <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> х 3%) за каждый день просрочки, начиная с 07.05.2016 года по дату фактического исполнения обязательства; денежную сумму в счет компенсации морального вреда в размере по <данные изъяты> руб.; а также расходы по оплате услуг по нотариальному удостоверению доверенности в размере по <данные изъяты> руб.

Истцы М.А.В., М.Д.С., извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее–ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие истцов.

Представитель истцов М.А.Е. в судебном заседании уменьшил размер заявленных исковых требований.

Представитель ответчика Г.Р,Р. в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на соответствие условий договора требованиям закона, отсутствие оснований для уменьшения цены.

Суд постановил вышеуказанное решение о частичном удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе представителя истцов М.А.В., М.Д.С. – М.А.Е. ставится вопрос об изменении решения суда в части размера денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, просит удовлетворить требования истцов в полном размере. Полагает, что включение площади лоджий и балконов в общую площадь квартиры не соответствует требованиям действующего законодательства, суд сослался на нормы права, не подлежащие применению. Оснований для снижения размера неустойки не имелось, т.к. ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.(л.д.81-82).

В апелляционной жалобе ответчик ЗАО <данные изъяты> выражает несогласие с решением в части неприменения судом положений ст.333 ГК РФ к размеру взысканного штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке; недостаточного снижения размера взысканной неустойки; о недействительности пункта 3.2 договора участия в долевом строительстве; определения размера уменьшения цены договора. (л.д.68-69).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав участников апелляционного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом 1 инстанции, что 06.05.2015 года между М.А.В., М.Д.С. (Участники долевого строительства) и ЗАО <данные изъяты> (Застройщик) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.1 Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Участнику долевого строительства в общую совместную собственность квартиру как Объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства пир наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого участия по договору определена трехкомнатная квартира № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом площадей лоджий и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами для лоджий – <данные изъяты>.

Согласно п. 1 договора «общая площадь квартиры» есть сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – <данные изъяты>, для балконов – <данные изъяты>.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (пункт 3.1 договора). Указанная денежная сумма определяется сторонами как окончательная, но может быть пересчитана исходя из фактической общей площади квартиры.

Оплата стоимости объекта долевого участия произведена истцами в полном объеме, что подтверждается чек-ордером № от 15.05.2015 года, платежным поручением № от 18.05.2015 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.03.2016 года, М.А.В. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно кадастровому паспорту № жилого помещения и техническому плану помещения следует, что его общая площадь без учета лоджии составляет <данные изъяты> кв.м. (коридор <данные изъяты> кв. м., жилая <данные изъяты> кв. м, жилая – <данные изъяты> кв. м., жилая <данные изъяты> кв. м., кухня – <данные изъяты> кв. м., санузел – <данные изъяты> кв. м, санузел <данные изъяты> кв. м.). Фактическая площадь лоджии согласно техническому плану (приложение к кадастровому паспорту) составляет <данные изъяты> кв.м.

М.А.В., М.Д.С. обратились в ЗАО <данные изъяты> с требованием о соразмерном уменьшения цены договора участия в долевом строительстве и выплате неустойки, которое получено ответчиком 21.04.2016 года и оставлено без ответа.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами не оспариваются.

Разрешая спор, суд 1 инстанции пришёл к выводу о недействительности пункта 3.2 договора, который направлен на освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства и несоответствия объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.

Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ №214), поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома было получено застройщиком после введения в действие указанного закона.

В соответствии со ст.4 ФЗ №214 договором, заключенным между истцом и ответчиком, определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, планом объекта, где определены размеры, площадь и состав помещения, который является приложением к договору.

Исходя из содержания п.3.2 договора разница между проектной и фактической общей площадью квартиры в пределах 3% сторонами не компенсируется.

Проанализировав положения пункта 9 статьи 4 ФЗ N 214, пункта 4 статьи 7 ФЗ № 214, пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", статьи 400, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что положения п.3.2 договора фактически направлены на освобождение застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ФЗ № 214 и Законом о защите прав потребителей, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора.

Построив квартиру меньшей общей площадью – <данные изъяты> кв.м. (без учета балкона/лоджии), застройщик ненадлежащим образом исполнил обязательство по созданию объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора и проектной документации.

В силу ч.2 ст.7 ФЗ № 214, п.1 ст.29 Закона о защите прав потребителей дольщики вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Правовая оценка условию договора об уменьшении цены договора только в случае расхождения площади объекта более, чем на 3%, дана судом 1 инстанции и является верной.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования истца в части соразмерного уменьшения цены договора.

Суд обоснованно признал наличие правовых оснований для взыскания штрафа за неудовлетворение законных требований истца в добровольном порядке в размере 50% от присужденной в пользу истца суммы.

Применение статьи 333 ГК РФ к размеру штрафа возможно лишь в исключительных случаях, когда подлежащий уплате штраф явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства. Поскольку материалами дела не установлено предусмотренных законом оснований для снижения суммы штрафа, исходя из конкретных обстоятельств дела, поведения ответчика при разрешении настоящего спора, судом обоснованно отклонено ходатайство о снижении суммы штрафа.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ЗАО <данные изъяты> о недостаточном снижении размера взысканной неустойки также являются необоснованными.

Размер неустойки, присужденный судом 1 инстанции, уменьшен в соответствии со ст.333 ГК РФ и соответствует последствиям нарушения обязательств, степени вины ответчика и отвечает требованиям разумности, учитывает баланс имущественных отношений сторон.

Доводы о неправильности выводов суда о недействительности пункта 3.2 договора участия в долевом строительстве судебная коллегия отклоняет. Данным доводам дана соответствующая правовая оценка в решении суда, которую судебная коллегия находит верной. Уменьшение цены договора судом произведено правильно: пропорционально уменьшению размера квартиры по сравнению с предусмотренной договором исходя из цены 1 кв.м., указанной в договоре.

Доводы апелляционной жалобы представителя истцов судебная коллегия также отклоняет как необоснованные.

В соответствии со ст.4 Федерального закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

Определение общей площади жилого помещения с включением в его площадь площади неотапливаемых помещений, в том числе с понижающим коэффициентом, не соответствует правилам определения общей площади жилого помещения, указанным в ст.15 ЖК РФ.

Однако, действующее законодательство на содержит запрета к указанию в договоре общей площади объекта с учетом площади балкона при описании объекта, подлежащего передаче участнику по окончании строительства, при том, что в договоре оговорено, что площадь квартиры указана с учетом лоджии (балкона), и кроме того предусмотрены полные размеры всех помещений объекта долевого строительства, которым объект должен соответствовать в результате его создания.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Правовыми актами не предписано условие договора участия в долевом строительстве, определяющее обязательное указание площади объекта договора участия по правилам, указанным в ст.15 ЖК РФ. Условия договора в этой части не противоречат требованиям законодательства, в котором отсутствуют требования к указанию в договоре площади объекта долевого строительства по правилам, указанным в ст.15 ЖК РФ.

Понятие общей площади квартиры, указанное в договоре (п.1), и указание общей площади квартиры с учетом балконов/лоджий с соответствующим понижающим коэффициентом (п.2.2) определены только для целей договора, в частности, для определения цены договора (стоимости квартиры), которая учитывает и площади лоджии (балкона), что не противоречит действующему законодательству, которое не содержит императивных правил порядка определения цены договора участия в долевом строительстве. Для иных целей данные условия договора не применяются и не могут быть применены.

Указанные условия договора не ущемляют и не ограничивают права потребителя, в том числе на соразмерное уменьшение цены договора и т.п., в случае, если объект долевого строительства будет создан с отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований или с иными недостатками.

Таким образом, оснований для оспаривания и признания недействительными условий договора, указанных в п.1 и 2.2 договора, не имелось.

Суд 1 инстанции правильно определил размеры объекта долевого строительства, которые объект должен иметь по окончании строительства в соответствии с проектной документацией и условиями договора.

Согласно приложению к договору площадь квартиры без учета площади балкона должна составлять <данные изъяты> кв.м., с площадью балкона с понижающим коэффициентом 0,5 - <данные изъяты> кв.м.

Согласно кадастрового паспорта, объект (квартира) создан площадью <данные изъяты> кв.м. (без учета площади балкона), с площадью балкона с понижающим коэффициентом 0,5 – <данные изъяты> кв.м., что меньше, чем предусмотрено договором, как обоснованно указал суд 1 инстанции.

Поскольку сторонами предусмотрено изменение цены договора с учетом стоимости 1 кв.м. <данные изъяты> руб., то суд правильно определил величину соразмерного уменьшения цены договора и взыскал разницу в цене договора в пользу истцов.

Доводы жалобы истцов о необоснованном уменьшении размера неустойки судебная коллегия отклоняет, поскольку основания для уменьшения размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ у суда 1 инстанции имелись. Решение суда в указанной части мотивировано, приведены основания для снижения размера неустойки, оснований не соглашаться с выводами суда о несоразмерности неустойки последствиям нарушения у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционных жалобах, судом первой инстанции не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат оснований к отмене либо изменению решения.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

РЕШИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 27.06.2016 года оставить без изменения.

Апелляционные жалобы М.А.В. и М.Д.С., АО <данные изъяты> оставить без удовлетворения.

Председательствующий: А.В.Солоняк

Судьи: Э.В.Нургалиев

М.Р.Константинова