Дело № 2-3231/2019 ~ М-2842/2019, первая инстанция

Дело № 2-3231/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 13 ноября 2019 года

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Валиевой Л.Г.,

при секретаре Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.И.А. к АМС <адрес> и Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес> о признании права собственности и возложении обязанности заключить договор аренды

установил:

С.И.А. обратилась в суд с иском к АМС <адрес> и Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 151,2 кв.м., под <адрес>, по адресу: <адрес> и возложении обязанности на Управление муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес> заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства. В обоснование исковых требований указала, что по договору аренды земельного участка от ... А.Н.П. был передан земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома общей площадью 0,0600 га сроком на 3 года. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ... права и обязанности по указанному договору перешли к истцу. Во исполнение договора аренды ею был выстроен жилой дом общей площадью 151,2 кв.м. что соответствует его целевому использованию, строительство началось в период срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства данного объекта, соответственно истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях. Однако ей было отказано в продлении договора аренды для завершения строительства.

Истец С.И.А. в судебное заседание не явилась, о дне слушания была извещена надлежащим образом.

Представитель С.И.А. – А.И.И., действовавшая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования С.И.А. поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель АМС <адрес> Г.А.К., действовавший на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования С.И.А. не признал, просил ей в иске отказать, при этом пояснил, что до истечения срока действия договора аренды земельного участка С.И.А. с заявлением о заключении с ней нового договора аренды на новый срок не обращалась, и у истца отсутствует правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, расположенный на данном земельном участке.

Представитель УМИЗР <адрес> Г.Р.В., действовавший на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования С.И.А. не признал, просил ей в иске отказать.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования С.И.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от дата N 1.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением АМС <адрес> № от 13.02.2013 года А.Н.П. был предоставлен земельный участок площадью 0,0607 га в <адрес> для строительства индивидуального жилого дома.

... между АМС <адрес> в лице УМИЗР АМС <адрес> и А.Н.П. был заключен договор аренды № по которому последняя приняла в аренду земельный участок площадью 0,0600 га в <адрес> № для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды установлен с ... по ....

Согласно п.4.3.3 договора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяцев до истечения срока действия договора при условии надлежащего исполнения своих обязательств по договору.

Соглашением от ... А.Н.П. передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 0,0607 га в <адрес> №, С.И.А.

На земельном участке С.И.А. возведен литер «Е» недостроенный, площадью 139,1 кв.м., который согласно техническому паспорту по состоянию на ... является самовольно возведенным строением, на возведение которого специалисту ГУП «Аланиятехинвентаризация» разрешение не предъявлено.

Согласно заключению эксперта ФБУ Северо-Кавказского регионального центра судебной экспертизы Минюста России <адрес> № от ... в состав указанной постройки литер «Е» входят помещения № площадью 97,6 кв.м. и № площадью 41,5 кв.м. Литер «Е» соответствует действующим строительным нормам и правилам, не влечет угрозу обрушения, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, связанную с угрозой обрушения.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка С.И.А. с заявлением о заключении с ней нового договора аренды на новый срок не обращалась.

... С.И.А. обратилась в УМИЗР <адрес> с заявлением о продлении срока договора аренды.

Письмом заместителя начальника УМИЗР <адрес> от ... С.И.А. отказано в продлении договора аренды земельного участка, со ссылкой на положения подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданин - арендатор земельного участка имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в случае, если заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, и в связи с тем, что у заявителя отсутствует правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, расположенный на данном земельном участке.

Согласно положениям статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством (часть 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, предусмотрены статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таких оснований для отказа в предоставлении земельного участка истцу в материалах дела не имеется.

Согласно положениям п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с положениями ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

Учитывая, что С.И.А. являлась арендатором земельного участка на основании договора, на земельном участке имеется незарегистрированный объект, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется, по окончании срока договора истец продолжала пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся,суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на приобретение земельного участка в аренду для окончания строительства жилого дома.

При этом суд также обращает внимание, что применительно к пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ, действовавшей до 1 марта 2015 г.) предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка при прочих равных условиях преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Отсутствие соответствующего разрешения на строительство объекта на оспариваемом земельном участке, не может явиться основанием для ограничения в реализации арендатором права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, поскольку наличие или отсутствие разрешения на строительство в данном случае правового значения не имеет.

Закон не связывает наличие разрешения на строительство с правом продления (заключения нового договора) аренды земельного участка.

Между тем, Решением собрания представителей <адрес> № от ... «Об утверждении порядок оформления (переоформления) прав на земельные участки и предоставления земельных участков на территории <адрес> (в редакции от ...) утвержден Порядок оформления (переоформления) прав на земельные участки и предоставления земельных участков на территории <адрес> (приложение 1).

Для приобретения прав на земельные участки граждане и юридические лица обращаются в администрацию местного самоуправления <адрес> с соответствующим заявлением. В заявлении указывается цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры, местоположение земельного участка, а также испрашиваемое право на земельный участок (п.1.5 Порядка).

Решение о предоставлении земельного участка принимается администрацией местного самоуправления <адрес> в форме постановления.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства предоставляются в собственность или аренду на торгах либо без проведения торгов в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Северная Осетия-Алания (п.9.1).

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина в соответствии с пунктом 3.7 настоящего Порядка (п.9.2).

В случае получения заявления гражданина о предоставлении земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства уполномоченное подразделение АМС <адрес> принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо публикует в газете "Владикавказ" сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования, а также размещает сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте (п.3.7).

Органом, уполномоченным представлять муниципальное образование и выступать арендодателем земельных участков, является уполномоченное подразделение АМС <адрес> (далее - Арендодатель) (п.11.2).

(в ред. Решений Собрания представителей <адрес> от ... №, от ... №)

Сдача в аренду земельных участков осуществляется на основании договора аренды на условиях, не противоречащих действующему законодательству и настоящему Порядку (п.11.3.).

Земельные участки предоставляются в аренду на основании постановления главы администрации местного самоуправления <адрес> (п.11.4.).

Основанием для заключения договора аренды земельного участка является постановление главы администрации местного самоуправления <адрес> о предоставлении земельного участка в аренду (п.11.23.).

Для продления договора аренды земельного участка, срок действия которого истекает, арендатор обязан за один месяц до окончания срока действия договора письменно обратиться в администрацию местного самоуправления <адрес> о продлении сроков аренды земельного участка. Для подготовки проекта постановления администрации местного самоуправления <адрес> о продлении срока аренды земельного участка (касающихся строительства) (п.11.27).

Одним из оснований прекращения договора аренды является окончание срока действия договора (п. 11.13.).

Таким образом, основанием для заключения договора аренды и продления срока аренды, является постановление администрации местного самоуправления <адрес> о предоставлении земельного участка в аренду либо о продлении сроков аренды земельного участка, после чего уполномоченное подразделение АМС <адрес> (арендодатель) (УМИЗР в лице АМС <адрес>) выступающее арендодателем земельных участков, заключает договор аренды земельного участка.

Истец С.И.А. до окончания срока действия договора аренды с заявлением о продлении срока в АМС <адрес> не обращалась, срок действия договора аренды истек.

С.И.А. не обращалась с заявлением в АМС <адрес> о предоставлении ей земельного участка в аренду однократно для завершения строительства жилого дома.

Требований к АМС <адрес> о возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду однократно для завершения строительства жилого дома, истцом не заявлено.

При таком положении в отсутствие обращения истца в АМС <адрес> о предоставлении ей земельного участка в аренду однократно для завершения строительства жилого дома, постановления АМС <адрес> о предоставлении ей земельного участка в аренду, либо об отказе в предоставлении, учитывая, что истцом требований к АМС <адрес> о возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду однократно для завершения строительства жилого дома, не заявлено, исковые требования С.И.А. к УМИЗР АМС <адрес> о возложении обязанности заключить договор аренды, удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства, суд пришел к следующему:

Как указано судом выше, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

Однако, учитывая, что на момент рассмотрения дела спорный земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства не принадлежит истцу ни на каком праве, само строение не имеет назначения, на что указано и в экспертном заключении ФБУ «Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>» № от ..., при этом, согласно техническому паспорту на спорный объект недвижимости и заключению эксперта ФБУ Северо-Кавказского регионального центра судебной экспертизы Минюста России <адрес> № от ... в состав указанной постройки <адрес> входят помещения № площадью 97,6 кв.м. и № площадью 41,5 кв.м., сведений о соответствии объекта его целевому использованию, как жилого дома, не представлено, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований С.И.А. к АМС <адрес> и Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 151,2 кв.м., под <адрес>, по адресу: <адрес> и возложении обязанности на Управление муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес> заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Валиева Л.Г.