Дело № 2-1597/2017, первая инстанция

Дело №2-1597/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 18 июля 2017 года

Советский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кантеевой А.В.,

при секретаре Азизовой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с иском [СКРЫТО] Т.О., [СКРЫТО] Ч.О. о взыскании задолженности по договору займа № от ... в размере – 1 125 913 рублей 66 копеек; взыскании суммы государственной пошлины в размере – 19 829 рублей 57 копеек, обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру, общей площадью 58,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности [СКРЫТО] Т.О., с начальной продажной ценой – 1 214 000 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что ... между АО «АИЖК» и [СКРЫТО] Т.О. заключен договор займа №, согласно которого истец предоставил ответчику заем в размере – 1 050 000 рублей, на срок 240 месяцев для приобретения трехкомнатной квартиры, общей площадью 58,1 кв.м., расположенной <адрес>. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена Управлением Росреестра по <адрес> – .... Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченного ипотекой квартиры были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками и залогодателями. Запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена – ... №. В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно кредитором и залогодержателем является АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», о чем имеется соответствующая отметка о смене владельца закладной. В соответствии с п.3 ст.48 ФЗ от ... №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права владельца закладной на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №-ф от ... и отметкой на закладной, которая произведена предыдущим владельцем. Начиная с мая 2015 года заемщики в нарушение условий закладной, договора займа и ст. 309 ГК РФ допускал просрочку платежей и внесение сумм в размере меньшем ежемесячного аннуитетного платежа. Как предусмотрено ч.5 ст.54.1 ФЗ от ... №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три газа в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления иска в суд, так как ответчиками ежемесячные аннуитетные платежи не производились, а если производились, то не своевременно и не в полном объеме. Как следует из предоставленного расчета задолженности ответчиков они допускали и допускают систематическую просрочку исполнения кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой в силу закона, в том числе более чем три раза в течение последних двенадцати месяцев. В связи с ненадлежащим неисполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающие права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной, истцом, так же в связи с приобретением дополнительных оснований для начала процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в соответствии с п.13.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от ... №; от ... №. До настоящего времени ответчики не выполнили указанные требования истца, что в соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ, ст.50 ФЗ от ... №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиям закладной (п.7.1) и договором займа (п. 4.4.2) указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Задолженность ответчиков по состоянию на ..., согласно расчета задолженности, составляет – 1 125 913 рублей 66 копеек, в том числе: -977 565 рублей 48 копеек - задолженность по основному долгу; 122 322 рублей 77 копеек - задолженность по уплате процентов; 26 025 рублей 41 копейка - задолженность по уплате начисленной пени. В соответствии со ст.3 ФЗ от ... №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 14.3 закладной, требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств. Согласно ч.1 ст.50 ФЗ от ... №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с ч.2 ст.54 ФЗ от ... №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Таким образом, заложенное недвижимое имущество - квартира должна быть реализована на публичных торгах в рамках исполнительного производства. В соответствии со ст.1 ФЗ от ... №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникшему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. По состоянию на ... предмет ипотеки был оценен в размере - 1 518 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке от ... №А 27-11, составленному оценщиком ФИО13 данная оценка указана в Закладной. В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Согласно ст.51 ФЗ «Об ипотеке» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Согласно п.1 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. В соответствии с пп.9 п.1 ст.14 ФЗ «Об ипотеке» закладная среди прочего содержит
в себе подтверждённую заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое
установлена ипотека. Согласно п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Согласно закладной и отчету оценщика №А 27-11 от ... рыночная стоимость квартиры составляет 1 518 000 (один миллион пятьсот восемнадцать тысяч) рублей. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1 214 000 рублей. При этом оценка стоимости квартиры производилась в 2010 году и, учитывая значительный временной период, на настоящий момент неактуальна, в связи с чем необходимо провести новую оценку в целях установления актуальной рыночной стоимости предмета ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания для должников и членов их семей жилым помещением допускается в силу ст.446 ГПК РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (Глава IX, ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание. В связи с существенным нарушением кредитного договора ответчиками, истец был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскание долга.

В судебное заседание представитель АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» ФИО6 не явился, о слушании гражданского дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие, исковые требования просил удовлетворить.

В судебном заседании [СКРЫТО] Т.О. исковые требования признал, однако пояснил, что задолженность образовалась ввиду отсутствия денежных средств.

В судебное заседание [СКРЫТО] Ч.О. не явился, о слушании гражданского дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, с согласия ответчика, считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя истца и ответчика.

Выслушав ответчика [СКРЫТО] Т.О., проверив материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Материалами гражданского дела установлено, что ... между ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» с одной стороны и [СКРЫТО] Т.О., [СКРЫТО] Ч.О. с другой стороны заключен договор займа №, согласно которого истец предоставил ответчикам заем в размере - 1 050 000 рублей, под 11,9 процентов годовых, на срок 240 месяцев для приобретения трехкомнатной квартиры, общей площадью 58,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>

Получение денежных средств по договору займа № от ... в размере – 1 050 000 рублей ответчиком ФИО4 не оспаривалось.

Согласно договора купли – продажи от ..., ФИО1 купил у ФИО8 <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> за 1 500 000 рублей.

Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена Управление Росреестра по <адрес> – ....

Согласно п.1.2 договора займа № от ... заемщик обязан вернуть сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно п.5.2 договора займа № от ... при нарушении сроков возврата займа заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца/уполномоченного займодавцем лица (включительно).

[СКРЫТО] Т.О., [СКРЫТО] Ч.О. обязательства по погашению долга по договору займа не выполнены, задолженность по договору займа составляет – 1 125 913 рублей 66 копеек, из которых: 977 565 рублей 48 копеек – сумма основного долга по договору, 122 322 рубля 77 копеек – задолженность по уплате процентов, 26 025 рублей 41 копейка – задолженность по уплате начисленной пени.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ч.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Требование договора по возврату суммы займа и процентов за его пользование заемщиками [СКРЫТО] Т.О., [СКРЫТО] Ч.О. не выполнены, в связи с чем, суд считает обоснованными требования истца о взыскании долга по договору займа в размере - 1 125 913 рублей 66 копеек.

Исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено истцом в целях удовлетворения указанной задолженности ответчиков на общую сумму 1 125 913 рублей 66 копеек, судебных расходов, состоящих из госпошлины в сумме – 19 829 рублей 57 копеек.

Согласно ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.24.1 Федерального закона № от ... «О залоге» (в ред. от ...) обращение взыскания на заложенное движимое имущество для удовлетворения требований залогодержателя осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом, если иное не установлено другими федеральными законами. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного движимого имущества по решению суда. Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условие о порядке реализации по решению суда и (или) условие о возможности обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. В случае, если залогодателем и залогодержателем в договор о залоге включено условие о порядке реализации заложенного движимого имущества по решению суда и залогодержатель обращается в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное движимое имущество и о его реализации в соответствии с условиями указанного договора, суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное движимое имущество, устанавливает порядок реализации заложенного имущества в соответствии с условием о порядке, установленном указанным договором.

Согласно п.7 закладной основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются нарушение должником обязательства п.5.1. Требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и отселению должника (залогодателя).

Поскольку в настоящее время ответчиками полное погашение задолженности перед истцом не произведено, следовательно, в целях исполнения обязанностей по погашению суммы займа, суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога – <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

В соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона от ... №102-ФЗ (в ред. от ...) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п.5 закладной, на основании отчета оценщиков членов общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО9, ФИО5 <данные изъяты> от ..., произведена оценка рыночной стоимости <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., расположенной <адрес> размере – 1 518 000 рублей.

Согласно п.3 ч.2 ст.54 Федерального закона от ... №102-ФЗ (в ред. от ...) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Стоимость предмета залога на момент заключения кредитного договора определена в размере – 1 518 000 рублей - 20% = 1 214 400 рублей.

Поскольку иных данных или соглашений сторон о стоимости данного объекта недвижимого имущества на момент разрешения спора суду не представлено, суд полагает возможным установить начальную продажную цену данного недвижимого имущества в размере – 1 214 400 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно платежному поручению № от ... истец при подаче иска в суд уплатил государственную пошлину в сумме – 19 829 рублей 57 копеек.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым произвести взыскание указанной денежной суммы – 1 125 913 рублей 66 копеек, из которых: 977 565 рублей 48 копеек – сумма основного долга по договору, 122 322 рубля 77 копеек – задолженность по уплате процентов, 26 025 рублей 41 копейка – задолженность по уплате начисленной пени, судебных расходов, состоящих из госпошлины в сумме – 19 829 рублей 57 копеек за счёт заложенного имущества, поскольку требования истца обратить взыскание на принадлежащую на праве собственности [СКРЫТО] Т.О. <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., расположенной <адрес> с начальной продажной ценой – 1 214 400 рублей, в пределах суммы – 1 518 000 рублей, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» задолженность по договору займа № от ... в сумме – 1 125 913 (один миллион сто двадцать пять тысяч девятьсот тринадцать) рублей 66 копеек.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» государственную пошлину в сумме – 19 829 (девятнадцать тысяч восемьсот двадцать девять) рублей 57 копеек.

В счет погашения задолженности ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обратить взыскание на заложенное имущество - <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> принадлежащую на праве собственности ФИО1 с начальной продажной ценой – 1 214 400 (один миллион двести четырнадцать тысяч четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда <адрес> через Советский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Кантеева А.В.

Копия верна: судья Кантеева А.В.