Дело № 33-846/2020, апелляция

Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания

Судья Суанова Э.Э. Дело № 33-846/2020

№ 2-3826/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ ...

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия – Алания в составе:

председательствующего Климова И.А.,

судей Джиоева П.Г., Цалиевой З.Г.,

при секретаре Гагкаевой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И.Б. к ООО «СпецСтройКубань» о признании пункта ... договора участия в долевом строительстве жилого дома № ... ничтожным (недействительным), взыскании соразмерного снижения цены договора, морального ущерба, штрафа, по апелляционной жалобе представителя ООО «СпецСтройКубань» Галустян Л.О. на решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от ..., которым постановлено:

Исковые требования И.Б. к ООО «СпецСтройКубань» о признании пункта ... договора участия в долевом строительстве жилого дома № ... ничтожным (недействительным), взыскании соразмерного снижения цены договора, морального ущерба, штрафа удовлетворить частично.

Признать пункт ... Договора участия в долевом строительстве жилого дома № ... от ..., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (регистрационный округ ...), запись регистрации ... ничтожным (недействительным).

Взыскать с ООО «СпецСтройКубань» (ИНН/КПП ..., ОГРН ...) в пользу И.Б. в качестве соразмерного снижения цены Договора участия в долевом строительстве жилого дома № ... от ... денежную сумму в размере 106 773 (сто шесть тысяч семьсот семьдесят три) рубля, компенсацию морального ущерба в размере 1 000 (одна тысяча) рублей, штраф в размере 53 886 (пятьдесят три тысячи восемьсот восемьдесят шесть) рублей 50 копеек.

Исковые требования И.Б. к ООО «СпецСтройКубань» о взыскании компенсации морального ущерба в большем размере, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «СпецСтройКубань» (ИНН/КПП ... ОГРН ... государственную пошлину в бюджет муниципального образования г. Владикавказа в размере 3 335 (три тысячи тридцать пять) рублей 46 копеек.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Климова И.А., мнение И.Б. просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

установила:

И.Б. обратился в суд с иском к ООО «СпецСтройКубань» о признании пункта ... договора участия в долевом строительстве жилого дома № ... зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
... (регистрационный округ ...), запись регистрации ... ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в размере 106 773 рубля в качестве соразмерного снижения цены договора, компенсации морального ущерба в размере 100 000 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной суммы в соответствии с Законом о защите прав потребителей за неисполнение прав потребителей в добровольном прядке в пользу истца.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от ... исковые требования удовлетворены частично и постановлено указанное выше решение, с которым не согласился представитель ответчика, в связи с чем в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда с принятием нового решения от отказе в удовлетворении искового заявления истца. Полагает, что условиями договора участия в долевом строительстве, в том числе предусмотренным п. ... условием о цене договора, которая перерасчету в случае несоответствия проектной площади квартиры площади объекта по результатам технической инвентаризации не подлежит, соответствуют нормам действующего законодательства, права истца как потребителя не нарушают, продиктованы застройщику уполномоченным в области жилищного обеспечения военнослужащих федеральным органом исполнительной власти – ФГКУ «Росвоенипотека». Считает, что судом неверно применены нормы материального права, а также не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.

Представитель ответчика ...6 в судебное заседание не явилась, была извещена о месте и времени рассмотрения дела. Представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, доводы апелляционной жалобы поддержала.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, 327 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как указано в ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, и установлено судом, что ... между ООО «СпецСтройКубань» и И.Б. в рамках программы целевого жилищного займа с привлечением кредитных средств заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № ..., согласно условиям которого застройщик в предусмотренный договором срок обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий условиям договора и требованиям ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с изменениями и дополнениями), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно п. ... квартира, являющаяся частью указанного дома, которая в последующем перешла в собственность истца, значится под ..., является двухкомнатной, расположена на втором этаже дома, ... общей проектной площадью ... кв.м., жилой проектной площадью ... кв.м.

Согласно приведенному пункту договора площадь квартиры, указанная в нем, является ориентировочной согласно проектной документации дома по внутреннему периметру стен квартиры, состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования. Общая и жилая проектные площади и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства технического паспорта на дом.

В соответствии с п. ... договора стоимость квартиры составляет 3 203 710 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра общей проектной площади квартиры, составляющей 49 432,34 рубля. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Пунктом ... договора предусмотрено, что в случае, если общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации окажется меньше или больше проектной площади, указанной в п. 1.1.2 договора, перерасчет цены договора, указанной в п. ... договора, доплата/возврат полученных от участка долевого строительства средств не производится.

Истец произвел оплату по договору, о чем представлены платежные документы.

Сторонами подписан Акт приема-передачи квартиры ..., согласно которому Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял в собственность 2-комнатную ..., в ..., общей площадью ... кв.м. (с учетом балкона и лоджии ... кв.м., расположенную по адресу: ..., а также общее имущество многоквартирного дома.

Согласно п. ... указанного Акта стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартира соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора участия в долевом строительстве. Застройщик передал участнику долевого строительства в качественном состоянии (п. ... Акта).

В установленном законом порядке за И.Б. зарегистрировано право собственности на квартиру с КН ..., площадью ... кв.м., расположенную по адресу: Россия, ....

И.Б. ... направил в адрес ответчика претензию, в которой просил возвратить ему денежную сумму в размере 106 773 рублей, в связи с несоответствием фактической площади его квартиры площади, указанной в договоре. Общая площадь квартиры с холодными помещениями (коэффициентом лоджии 0,5) равна ... кв.м., что на 2,16 кв.м. меньше площади, предусмотренной по договору. Данная претензия со стороны ООО «СпецСтройКубань» оставлена без исполнения.

Постановляя вышеуказанное решение, суд первой инстанции исходил из того, что передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, что свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, и нарушает права истца как участника гражданского оборота и потребителя. Полагает, что условие договора, предусмотренное п. ..., позволяющие застройщику передать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета, ухудшает права потребителя, противоречит закону, в связи с чем с учетом положений ст.ст. 166,168 ГК РФ, ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.ст. 4, 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" подлежит признанию недействительным.

С приведенными выводами суда первой инстанции Судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве), действовавшего на момент возникновения между сторонами договорных отношений, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Действительно, материалами дела подтверждается, и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что фактическая площадь квартиры на 2,16 кв.м. меньше площади, указанной в договоре, и составленной проектной документации. При этом при передаче указанного объекта недвижимого имущества ООО «СпецСтройКубань» по акту приема-передачи от ... И.Б. у последнего замечаний, как по техническому состоянию квартиры, так по соответствию ее проектно-техническим условиям и условиям договора не имелось.

Вместе с тем, как указывалось ранее, данная площадь согласно условиям договора является ориентировочной и подлежит уточнению. При этом договором предусмотрено, что в случае изменения площади квартиры по результатам технической инвентаризации как в большую, так и в меньшую сторону перерасчет цены (доплата/возврат) не производится.

Стоимость квартиры составляет 3 203 710 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра общей проектной площади, а не фактической, которая согласно имеющимся материалам дела, равна ... кв.м., следовательно, приведенная цена объекта недвижимого имущества соответствует условиям договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Как указано в ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта. Отсутствуют такие условия и в самом договоре участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Вместе с тем, поскольку имели место свободное формирование воли истца на совершение сделки, правильное представление о качествах, свойствах и последствиях совершаемой сделки, принимая во внимание, что условия договора содержат указание на возможное расхождение проектной и фактической площади квартиры, предусматривая в данном случае взаимную ответственность обеих сторон, при этом, исходя из буквального значения содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений, указанное обстоятельство не влечет за собой изменение цены договора.

Выводы суда первой инстанции о том, что истцу в нарушение ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не была предоставлена полная и достоверная информация о проекте строительства коллегия полагает необоснованными, поскольку они противоречат собранным по делу доказательствам. Напротив, последствия возможного расхождения проектной площади квартиры от фактической были спрогнозированы и предусмотрены сторонами на стадии заключения договора, в связи с чем не требовали внесения изменений в проектную документацию.

Кроме этого при регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю ... истцу было известно о площади приобретенной квартиры (л.д. 89).

Таким образом, поскольку пункт ... договора не противоречит закону, доказательств понуждения истца на заключение договора долевого участия суду не представлено, дополнительные соглашения между истцом и ответчиком с учетом уточнения фактической площади квартиры не заключались, судебная коллегия приходит к выводу, что основания для удовлетворения требований истца у суда первой инстанции отсутствовали.

Ввиду того, что судом не установлен факт нарушения прав истца, как потребителя, на основании положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", подлежат отклонению также требования истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Таким образом, поскольку юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции не были установлены, что привело к нарушению норм права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, и по делу следует принять новое решение, которым требования И.Б. к ООО «СпецСтройКубань» о признании пункта ... договора участия в долевом строительстве жилого дома № К/В/527 ничтожным (недействительным), взыскании соразмерного снижения цены договора, морального ущерба, штрафа оставить без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований И.Б. решение суда в части взыскания с ответчика государственной пошлины подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания,

определила:

решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от ... отменить и принять новое решение.

Иск И.Б. к ООО «СпецСтройКубань» о признании пункта ... договора участия в долевом строительстве жилого дома № ..., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Краснодарскому краю (регистрационный округ ...), запись регистрации ... ничтожным (недействительным), взыскании денежных средств в размере 106 773 рубля в качестве соразмерного снижения цены договора, компенсации морального ущерба в размере 100 000 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной суммы в соответствии с Законом о защите прав потребителей за неисполнение прав потребителей в добровольном прядке в пользу истца оставить без удовлетворения.

Председательствующий Климов И.А.

Судьи Джиоев П.Г.

Цалиева З.Г.