Дело № 2-927/2018 ~ М-562/2018, первая инстанция

Дело №2-927/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 мая 2018 г. г. Саранск

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе судьи Чибрикина А.К.,

при секретаре судебного заседания Палаткиной А.С.,

с участием в деле:

истца – общества с ограниченной ответственностью «Управление строительства», его представителя Вершинина Р. В., действующего на основании доверенности от 21 августа 2017 г.,

ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Титул»,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - взыскателя Мироновой Е. П., её представителя Харитоновой О. И., действующей на основании доверенности от 06 июня 2017 г.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - оценщика Меркуловой Е. Н.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - оценщика Маркиной Т. А.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району городского округа Саранск УФССП России по Республике Мордовия ТорбИ. И. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управление строительства» к обществу с ограниченной ответственностью «Титул» о признании недействительным результата оценки имущества, установленный отчетом №20/2018 «Об оценке рыночной стоимости квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>» от 09 февраля 2018 г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управление строительства» (далее по тексту ООО «Управление строительства») обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Титул» (далее по тексту ООО «Титул») о признании недействительным результата оценки имущества, установленный отчетом №20/2018 «Об оценке рыночной стоимости квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>» от 05 февраля 2018 г.

В обоснование иска указано, что в производстве судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району городского округа Саранск УФССП России по Республики Мордовия Торбиной И.А. находится исполнительное производство, возбужденное по заявлению Мироновой Е.П. в отношении ООО «Управление строительства», №100862/17/13015-ИП от 21 декабря 2017 г., возбужденное на основании исполнительного листа ФС №011963556 от 20 ноября 2017 г., выданного Ленинским районным судом г. Саранска по делу №2-2621/2017. В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом 21.12.2017 был наложен арест на имущество должника, а, именно, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер 13:23:0910241:2281. Постановлением об участии в исполнительном производстве специалиста от 31.01.2018 для определения рыночной стоимости арестованного имущества было привлечено ООО «Титул в лице Меркуловой Е.Н. Согласно отчету №20/2018 «Об оценке рыночной стоимости квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>» от 09.02.2018, стоимость имущества составила 2541000 рублей. Постановлением о принятии результатов оценки №13015/18/42971 от 12.02.2018 был принят и утвержден вышеназванный отчет, а также установленная в нем стоимость имущества. Указанное постановление о принятии результатов оценки было получено истцом 12.02.2018. Истец не согласен с отчетом №20/2018 «Об оценке рыночной стоимости квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>» от 09.02.2018, по причине того, что в нем существенно занижена стоимость имущества должника. Так, квартиры в жилом доме переменной этажности с помещениями общественного назначения <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в 2017-2018 гг. реализовывались ООО «Управление строительства» по цене за 1 кв.м. от 67000 руб. до 69908 руб. 96 коп., что подтверждается договорами долевого участия и купли-продажи квартир, приложенных к настоящему исковому заявлению. Кроме того, согласно приказу о повышении цени на 1 кв. м. на все квартиры по <адрес>, объект ЖК «Ушаков» от 17.12.2014, стоимость 1 кв. м. общей площади квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 69000 рублей. Следовательно, стоимость квартиры составляет 3319590 рублей. Таким образом, разница между стоимостью квартиры, установленной застройщиком и стоимостью, установленной результатом оценки составляет 778590 рублей, что является ущемлением прав истца и наносит существенный вред имущественному балансу истца.

Просит суд признать недействительным результат оценки имущества, установленный отчетом №20/2018 «Об оценке рыночной стоимости квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>» от 05 февраля 2018 г. (л.д. 27-28).

В судебном заседании представитель истца Вершинин Р.В. исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Титул», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - Миронова Е.П., Меркулова Е.Н., Маркина Т.А., судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г.о. Саранск УФССП России по Республике Мордовия Торбина И.А. не явились, о времени и месте судебного заседания извещались своевременно и надлежащим образом, при этом директор ООО «Титул» ФИО2, третьи лица Меркулова Е.Н., Маркина Т.А., Миронова Е.П., судебный пристав-исполнитель Торбина И.А. представили суду заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к нижеследующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в производстве судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г.о. Саранск УФССП России по Республики Мордовия Торбиной И.А. находится исполнительное производство, возбужденное по заявлению Мироновой Е.П. в отношении ООО «Управление строительства» №100862/17/13015-ИП от 21 декабря 2017 г.

В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 21.12.2017 был наложен арест на имущество должника, а, именно, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер 13:23:0910241:2281.

Постановлением об участии в исполнительном производстве специалиста от 31.01.2018, проведение оценки имущества поручено оценщику ООО «Титул».

Согласно отчету ООО «Титул» от 05 февраля 2018 г., рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 февраля 2018 г., с учетом округления составляет 2541000 рублей.

Результат оценки получен при применении сравнительного подхода к оценке (3–х объектов-аналогов), затратный и доходный подходы не применялись.

На основании указанного отчета 12.02.2018, судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г.о. Саранск УФССП по Республике Мордовия Торбина И.А. вынесла постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества: квартиру №, расположенной по адресу: <адрес>.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Статья 12 указанного Закона предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

Не согласившись с рыночной стоимостью арестованного имущества, по ходатайству истца, определением суда от 30 марта 2018 г. была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению экспертов ФГБОУ ВПО «МГУ им. Н.П. Огарева» Центра некоммерческих судебных строительно-технических экспертиз при архитектурно-строительном факультете №59/02-18 от 24 апреля 2018 г., рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2867224 рубля.

В ходе разбирательства дела в суде в порядке части 1 статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации был опрошен эксперт ФИО1, которая поддержала указанное заключение. Пояснила, что в отчете оценщика ООО «Титул» не была учтена площадь лоджии. По результатам её измерения, общая площадь квартиры составила 48,5 кв.м., а в отчете оценщика общая площадь квартиры – 44,8 кв.м. При оценке рыночной стоимости квартиры необходимо учитывать 1/2 площади лоджии. По поводу размера скидки пояснила, что она носит рекомендательный характер.

Возражений от сторон по результатам судебной экспертизы в суде не поступило.

Суд приходит к выводу, что нет оснований, не доверять вышеназванному заключению эксперта, так как какой-либо личной заинтересованности эксперта в исходе дела не установлено. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК Российской Федерации, а также ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемым к форме и содержанию экспертного заключения.

Из положений части 3 статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Заключение судебной экспертизы содержит обоснование эксперта в отношении методики расчета определения рыночной цены объекта. Оценка имущества произведена в соответствии со стандартами. Заключение эксперта содержит требуемые разделы для обоснования выводов.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд признаёт судебную экспертизу соответствующей требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и полагает необходимым применить установленную экспертом величину рыночной стоимости спорного имущества как наиболее достоверную при его реализации в рамках исполнительного производства.

Выводы судебной экспертизы ни сторонами по делу, ни третьими лицами не опровергнуты.

Учитывая, что оценка имущества, определенная на основании отчета ООО «Титул» не подтверждает объективную стоимость спорного имущества, является заниженной и не соответствует его рыночной стоимости, что в свою очередь нарушает права сторон исполнительного производства: должник лишается возможности на погашение своей задолженности в размере реальной (объективной) стоимости имущества, подлежащего реализации, а взыскатель на максимальное возмещение вреда суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Управление строительства» о признании результатов оценки рыночной стоимости спорного имущества, проведенной оценщиком ООО «Титул» недостоверными и применению в исполнительном производстве рыночной стоимости спорного имущества, установленную судебной экспертизой в размере 2867224 рубля.

Устанавливая по выводам судебной экспертизы рыночную стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 2867224 рубля, суд руководствуется разъяснениями, содержащимися в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", согласно которым стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика. Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона N 229-ФЗ). Суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора. В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам, переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу подп. 3 пункта 1 статьи 333.19 НК Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для организаций составляет 6000 рублей.

Расходы, понесенные истцом в связи с уплатой государственной пошлины в размере 6000 рублей (л.д.29,30) на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Исходя из изложенного, оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управление строительства» к обществу с ограниченной ответственностью «Титул» о признании недействительным результата оценки имущества, установленного отчетом №20/2018 «Об оценке рыночной стоимости квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>» от 09 февраля 2018 г. удовлетворить.

Признать недостоверным отчет об оценке, произведенный обществом с ограниченной ответственностью «Титул» №20/2018 от 09 февраля 2018 года, об оценке рыночной стоимости квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>.

Признать надлежащей рыночной оценкой недвижимого имущества – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, в рамках исполнительного производства №100862/17/13015-ИП, в размере 2867224 (два миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч двести двадцать четыре) рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Титул» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управление строительства» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Мотивированное решение составлено 18 мая 2018 г.

Судья А.К. Чибрикин