Дело № 33а-1873/2022, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Данилова О.И.

судей Коваленко В.В., Колбасовой Н.А.

при ведении протокола помощником судьи Макаршиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административного истца на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 25.03.2022 по административному исковому заявлению [СКРЫТО] А.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, государственному регистратору Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия Сизяковой А.В. о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка и понуждении к осуществлению определенных действий.

Заслушав доклад судьи Коваленко В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Административный иск заявлен по тем основаниям, что уведомлением административного ответчика от 13.05.2021 была приостановлена государственная регистрация договора аренды земельного участка № (...) от 30.04.2021 с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: Республика Карелия, Сортавальский район, п. (...), а впоследствии 19.01.2022 истцу было отказано в регистрации вышеуказанного договора аренды земельного участка. Основанием для приостановления и последующего отказа послужило несоответствие срока договора аренды с положениями пп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

[СКРЫТО] А.П., указывая в административном иске на то, что ранее согласовал схему расположения вышеуказанного земельного участка, оплатил кадастровые работы, 30.04.2021 заключен был договор аренды № (...) на основании протокола о проведении аукциона, установлен срок аренды - 2 г. и 6 мес., при этом Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия было направлено в Управление Росреестра по Республике Карелия заявление о государственной регистрации права аренды на земельный участок, считает решение административного ответчика об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 19.01.2022 незаконным и просит обязать произвести государственную регистрацию договора аренды от 30.04.2021.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

С принятым судебным постановлением не согласен административный истец, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы представитель [СКРЫТО] А.П. – (...) указывает на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Указывает, что договор аренды не был признан незаключенным либо недействительным, доказательства несоответствия представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства Российской Федерации административным ответчиком суду представлены не были, в связи с чем действия Управления Росреестра по РК по отказу в государственной регистрации договора аренды земельного участка нарушают права административного истца.

В возражениях на апелляционную жалобу административный ответчик выражает согласие с решением суда первой инстанции.

В суде апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Республике Карелия (...) возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав представителя административного ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Как следует из материалов дела, распоряжением Минимущества от 09.09.2020 №1641-м/20р утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале (...), площадью (...) кв.м., местоположение: Российская Федерация, Республика Карелия, Сортавальский муниципальный район, Сортавальское городское поселение, п. (...), территориальная зона - «Ж-3. Зона индивидуальной жилой застройки», вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов.

11.10.2020 кадастровым инженером (...) был подготовлен межевой план вышеуказанного земельного участка, заказчиком кадастровых работ являлся [СКРЫТО] А.П.

14.12.2020 [СКРЫТО] А.П. обратился в адрес Минимущества с письменным заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером (...), площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, Сортавальский район, п. (...), категория земель: земли населенных пунктов, цель использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства.

Письмом от 05.02.2021 № 2735/12.4-21 Минимущество сообщило административному истцу, что в соответствии с распоряжением от 02.02.2021 № 234-м/20р принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка, кроме того, указано, что извещение о проведении аукциона будет опубликовано в газете «Вести Приладожья», а также размещено на сайте администрации Сортавальского муниципального района и на официальном сайте в сети «Интернет» (torgi.gov.ru).

30.03.2021 комиссия по проведению аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» провела аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...) Срок аренды земельного участка – 2 года 6 месяцев.

По результатам проведенного 30.03.2021 открытого аукциона, участие в котором принимали 2 гражданина - [СКРЫТО] А.П. и Гиляков Д.П., административный истец признан его победителем, как предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы.

На основании протокола о проведении аукциона от 30.03.2021 между Минимуществом (арендодатель) и [СКРЫТО] А.П. (арендатор) 30.04.2021 заключен договор аренды земельного участка № (...) из земель населенных пунктов с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м. Срок аренды участка установлен 2 года 6 месяцев с момента подписания договора сторонами.

05.05.2021 представитель Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия обратился с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...)

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от 13.05.2021 государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...) была приостановлена по мотиву несоответствия срока аренды требованиям пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, установлен срок для устранения причин, препятствующих заявленной государственной регистрации, но не белее чем по 13.08.2021.

Поскольку обстоятельства, повлекшие приостановление государственной регистрации договора аренды земельного участка, устранены не были, решением от 19.01.2022 № КУВД-001/2021-18146069/5 административным ответчиком было отказано в регистрации спорного договора аренды.

Не согласившись с действиями административного ответчика, [СКРЫТО] А.П. обратился с настоящим административным иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственный регистратор уполномоченного органа правомерно отказал административному истцу в государственной регистрации договора аренды земельного участка, нарушений прав, свобод и законных интересов [СКРЫТО] А.П. допущено не было, поскольку условие договора от 30.04.2021 г. о сроке аренды спорного участка, как не отвечающее пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, в силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, ч. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожным, в связи с чем указанный договор не мог быть зарегистрирован в силу пп. 7 и 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ).

Судебная коллегия с данным выводом соглашается в силу следующего.

В соответствии с пп. 4 и 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относятся участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан, в силу которых регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из содержащихся в пп. 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснений следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), за исключением случаев прямого указания закона на ее ничтожность, а также сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта и при этом посягающих на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Кроме того, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно отмечал, что федеральный законодатель, будучи связанным конституционными принципами справедливости и равенства прав граждан, обладает достаточно широкой дискрецией при определении конкретных механизмов предоставления гражданам земли, в том числе при установлении условий и оснований, при которых земельные участки должны предоставляться исключительно на торгах. Предоставление земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (определения от 24 сентября 2012 г. № 1584-О, от 17 февраля 2015 г. № 366-О, от 19 июля 2016 г. № 1549-О и др.).

С учетом изложенного, того обстоятельства, что правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, затрагивают права и законные интересы неопределенного круга лиц на доступ к справедливому и открытому распределению объектов публичной собственности, а также публичные интересы по наиболее эффективному их использованию, сделки, на основании которых осуществляется фактическое предоставление земельных участков, могут быть признаны ничтожными, в том числе, без оспаривания результатов торгов (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2021 г. №14-КГПР20-21-К1).

По смыслу пп. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

При этом положения ст. 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Статьей 39.8 ЗК РФ установлены особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отступление от которых (в том числе, в части установления срока аренды, не отвечающего требованиям пп. 8 и 9 указанной статьи) может являться основанием для его квалификации в качестве ничтожной сделки (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 июня 2020 г. № 310-ЭС19-16588).

По обстоятельствам настоящего дела спорный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, с заявлениями об их образовании, постановке на кадастровый учет и о проведении торгов обратился гражданин.

Допуская по общему правилу в пп. 8 и 9 ст. 39.8 ЗК РФ вариативность при определении продолжительности договоров аренды земельных участков, применительно к срокам аренды земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство, законодателем в пп. 3 п. 8 указанной статьи императивно закреплен срок, равный 20 годам, что само по себе свидетельствует об отступлении содержания спорного договора от требований законодательства Российской Федерации.

Тот факт, что указанные действия были совершены в обход установленной специальной нормой ст. 39.18 ЗК РФ процедуры, не давало Министерству оснований, как при организации торгов, так и при извещении о проведении аукциона и размещении проекта договора аренды (пп. 9 п. 21, п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ), для установления срока аренды, определяемого в соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, а не прямо установленного пп. 3 п. 8 указанной статьи.

Следовательно, условие договора аренды о сроке аренды земельного участка, как не отвечающее пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, в силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, ч. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Таким образом, указанный договор не мог быть зарегистрирован в силу пп. 7 и 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

При этом судебная коллегия исходит из того, что из оспариваемого решения с очевидностью следует, что оно было принято именно по тем основаниям, что срок аренды по договору аренды не отвечает указанным выше требованиям закона, в связи с чем именно данное обстоятельство являлось предметом рассмотрения государственного регистратора.

Соответственно, само по себе то обстоятельство, что в качестве правового основания для принятия оспариваемого решения послужил только п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, не является отступлением от принципа недопустимости замены основания принятого решения (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации»).

Изложенные выше выводы также подтверждаются следующим.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, регламентируется главой V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В пояснительной записке к внесенному Правительством Российской Федерации законопроекту, по результатам рассмотрения которого без сущностных изменений был принят указанный Федеральный закон, отмечено наличие противоречивости и пробельности существовавшего нормативно-правового регулирования порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, что создавало условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, в целях устранения которых предлагалось усовершенствовать порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сделав его максимально прозрачным и понятным, обеспечив равный доступ к земельным ресурсам.

Содержащиеся в законопроекте положения пп. 3 п. 8, п. 9 ст. 39.8, ст.ст. 39.11, 39.18 не претерпели концептуальных изменений по результатам его обсуждения в ходе законодательного процесса, в связи с чем в своей сущностной части содержатся в соответствующих нормах ЗК РФ.

Поскольку изменение законодательного регулирования было направлено на упрощение порядка предоставления земельных участков и обеспечение равного доступа к земельным ресурсам, результатом указанных изменений в части земельных участков, предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство, явилось создание установленного ст. 39.18 ЗК РФ механизма, предполагающего сочетание простоты и доступности для граждан, не обладающих специальными познаниями, в реализации права на доступ к социально значимым земельным участкам, обеспечивающим возможность жилищного строительства, а также соблюдение прав иных граждан на доступ к таким участкам.

Указанный единый порядок предоставления гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство не может быть самостоятельно изменен исключительно по воле заявителя, обращающегося не в установленном ст. 39.18 ЗК РФ порядке, являющимся специальным для указанной категории лиц, и, как следствие, имеющей приоритет по отношению к общему порядку подачи заявлений об организации проведения торгов в соответствии с пп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ.

В противном случае будет нарушен конституционный принцип равного доступа к земельным ресурсам лиц, относящихся к одной категории (ч. 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации).

Из предписаний пп. 1 п. 1, пп. 2, 4, 7 ст. 39.18 ЗК РФ следует, что в случае подачи гражданином заявления о предоставлении земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства либо допускающего такое строительство, в обязательном порядке осуществляется информирование неопределенного круга граждан посредством опубличивания сведений о его предстоящем предоставлении, а в случае поступления простого заявления от любого гражданина о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка, - осуществляется подготовка к проведению аукциона.

Данный порядок позволяет неопределенному кругу граждан, заинтересованным в приобретении земельного участка, не только заявить об этом, но организационно и финансово подготовиться к участию в торгах.

При этом механизм ст. 39.18 ЗК РФ, регулируя особенности предоставления гражданам земельных участков в целях индивидуального жилищного строительства либо допускающих такое строительство, исходя из социальной и конституционной значимости жилища, а также учитывая очевидно меньшие финансовые и организационные возможности граждан при осуществлении жилищного строительства, с учетом пп. 3 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ устанавливает более привлекательные и посильные для граждан сроки аренды в целях строительства, существенно превышающие сроки, устанавливаемые для иных лиц, что непосредственно сказывается на потребительских качествах участка, его экономических (стоимостных) характеристиках (применительно к правовой позиции, содержащейся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. № 666-О).

Указанное особенно актуально в контексте пп. 3.1 п. 2 ст. 235, ст. 239.1 ГК РФ, допускающих возможность принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в том числе, ввиду истечения его срока и положений п. 15 ст. 39.18 ЗК РФ.

Кроме того, судебной коллегией отмечается, что устанавливаемый в соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ срок определяется не только с учетом сроков строительства зданий, но и предполагает необходимость выполнения инженерных изысканий, а также осуществление архитектурно-строительного проектирования, выполнение которых при осуществлении строительства непосредственно гражданами на предоставленном им участке по общему правилу не требуется (ч. 1 ст. 47, ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Соответственно, установление для граждан срока аренды исходя из сроков, определяемых для организаций и индивидуальных предпринимателей, очевидно не отвечает целям правового регулирования п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, призванного как обеспечить наиболее эффективное использование публичных земельных участков, так и не допустить истечения срока аренды до окончания строительства, с учетом возможных отклонений от его нормального хода, что, в итоге, влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, выражающееся в существенном снижении числа граждан, участвующих в аукционе на предложенных Минимуществом условиях.

Само по себе то обстоятельство, что аукцион на право заключения договора аренды земельных участков проводился открытым по составу участников, а не только для граждан (п. 9, абзац второй п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ), с учетом вышеизложенных обстоятельств, а также действий инициатора его проведения, направленных на обход предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ порядка его предоставления, не может являться основанием для установления для граждан срока аренды, не отвечающего прямому предписанию пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены судебная коллегия по административным делам не усматривает.

С учетом изложенного, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают содержащиеся в решении выводы, нормы материального права судом применены правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению незаконного решения, не допущено, судебная коллегия не находит предусмотренных ст.310 КАС РФ оснований для отмены решения в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 25.03.2022 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи