Дело № 33-1212/2018, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Никитиной А.В., Маловой Н.Б.

при секретаре Баталовой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 17 января 2018 г. по иску администрации Костомукшского городского округа к [СКРЫТО] В. Х. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском по тем основаниям, что между администрацией Костомукшского городского округа (далее – Администрация) и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2007 № (...). Во исполнение условий договора аренды ответчику по акту приема-передачи был передан земельный участок общей площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: г. (...). Земельный участок предоставлен на период строительства продовольственного магазина с жилой квартирой. Срок действия договора определен по 11.09.2008. В дальнейшем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. По условиям п. п. 3, 4 договора арендатор обязался вносить арендную плату в размере 2 578,61 руб. ежемесячно в срок не позднее 15-го числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя. Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды установлено, что арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно в порядке разового перечисления до 5-го числа текущего месяца. Уведомлением № 1 от 30.03.2016 арендатор был уведомлен об изменении арендной платы на основании Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК. Уведомление получено ответчиком 01.04.2016. С 19.07.2014 арендная плата составила 6 199,15 руб. в месяц. Обязанность по внесению арендных платежей исполнялась ответчиком ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 05.12.2016 по 05.08.2017 в размере 47 093,74 руб. На сумму задолженности истцом начислены пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 05.12.2016 по 22.08.2017 в размере 12 035,65 руб. В досудебном порядке соглашение о погашении задолженности между сторонами не достигнуто, задолженность ответчиком не погашена. По указанным основаниям истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 47 093,74 руб., пени в сумме 12 035,65 руб.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с [СКРЫТО] В.Х. в пользу администрации Костомукшского городского округа задолженность по договору аренды от 13.09.2007 за период с 05.12.2016 по 05.08.2017 в размере 47 093,74 руб., пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 05.12.2016 по 22.08.2017 в размере 12 035,65 руб., а всего 59 129,39 руб. Также взыскал с [СКРЫТО] В.Х. государственную пошлину в доход бюджета Костомукшского городского округа в размере 1 973, 88 руб.

С решением суда не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, уменьшить размер взыскиваемой задолженности с учетом прекращения арендных отношений по договору аренды земельного участка на 23.06.2017, снизить размер неустойки до разумных пределов с учетом ее несоразмерности последствиям нарушения денежного обязательства. В обоснование жалобы указывает, что земельный участок площадью (...) кв.м предоставлялся ему на период строительства продовольственного магазина с жилой квартирой без права самостоятельного перепрофилирования земельного участка. 26.05.2008 Администрацией выдано разрешение на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию № RU (...). Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 25.10.2010. Таким образом, полагает, что цель заключения договора аренды достигнута, необходимости в использовании земельного участка площадью (...) кв.м у него не имеется. 23.03.2017 в Администрацию им было представлено уведомление об отказе от договора аренды, которое согласно письма Администрации от 07.04.2017. исх. № (...) было перенаправлено в Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок. В ответе от 04.04.2017 Комитет указал, что договор аренды является ничтожным и расторжению не подлежит, поскольку не отвечает требованиям ст. 607 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, на основании данного договора аренды в период его действия ответчиком вносилась арендная плата на счет арендодателя. О применении последствий недействительности ничтожной сделки ни одной из сторон в судебном порядке не заявлялось. Полагает, что выводы суда о том, что сделка аренды не была прекращена, не соответствует обстоятельствам дела. Считает, что им соблюден порядок расторжения договора аренды недвижимого имущества, предусмотренный гражданским законодательством, т.к. уведомление о расторжении договора направлено органу, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Факт получения уведомления надлежащей стороной подтверждается наличием в материалах дела письма 04.04.2017. Полагает, что судом при вынесении решения не учтены положения ст. 610 Гражданского кодекса РФ, задолженность по договору аренды взыскана после истечения трех месяцев с момента надлежащего уведомления стороной об отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества. Обращает внимание на то, что не пользуется всем спорным земельным участком, т.к. принадлежащее ему на праве собственности здание лишь частично расположено на земельном участке с кадастровым номером (...), т.е. не занимает площадь, равную (...) кв.м. Право собственности на принадлежащее здание никем не оспорено, запись о праве собственности не прекращена. Полагает, что у него, как у собственника здания, возникло право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования в силу закона. Считает, что использование земельного участка под принадлежащим на праве собственности объектом недвижимости без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов является легальным, арендные платежи за земельный участок с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м на основании прекратившего свое действие договора аренды не могут быть взысканы. Выражает также несогласие с суммой неустойки, взысканной судом, указывая, что размер неустойки, установленный договором, в 9,4 раза превышает ставку рефинансирования Центрального Банка РФ.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу администрация Костомукшского городского округа полагала решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик не явился, истец своих представителей не направил, о месте и времени рассмотрения дела стороны извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пп. 7 п. 1 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13.09.2007 сторонами был заключен договор аренды земельного участка № (...) на срок с 13.09.2007 по 11.09.2008, по которому Администрация (Арендодатель) передала, а [СКРЫТО] В.Х. (Арендатор) принял в аренду земельный участок общей площадью (...) кв.м. (далее – спорный земельный участок), расположенный в г. (...), на период строительства продовольственного магазина с жилой квартирой. Земельный участок предоставлен ответчику в порядке, предусмотренном ст. ст. 11, 32 ЗК РФ.

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды с 01.01.2011 ответчику был установлен срок внесения арендной платы: ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца путем разового перечисления.

Уведомлением № 1 от 30.03.2016 арендатор извещен об изменении арендной платы, с 19.07.2014 арендная плата составила 6 199,15 руб. в месяц.

На спорном земельном участке ответчиком на основании разрешения на строительство №27 от 13.09.2007 возведено здание продовольственного магазина с жилой квартирой, площадь застройки составляет (...) кв.м. Указанный объект недвижимости введен в эксплуатацию на основании разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №(...) от 26.05.2008, в ЕГРН 25.10.2010 за ответчиком зарегистрировано право собственности 25.10.2010 на нежилое помещение площадью (...) кв.м, расположенное по адресу: (...), а также на жилое помещение площадью (...) кв.м, расположенное по адресу: (...).

Кроме того, ответчик имеет в собственности земельный участок с кадастровым номером (...), общая площадь (...) кв.м, расположенный по адресу: (...), разрешенное использование - размещение магазина, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 18.12.2006.

Согласно представленному истцом акту натурного обследования земельного участка от 07.04.2017 спорный объект расположен на двух земельных участках: с кадастровым номером (...) и с кадастровым номером (...), являющемся предметом договора аренды, земельные участки используются в соответствии с видом разрешенного использования.

23.03.2017 ответчик уведомил администрацию Костомукшского городского округа об отказе от договора аренды. Указанное уведомление было передано Администрацией в Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. По результатам рассмотрения уведомления Комитет сообщил [СКРЫТО] В.Х. о том, что договор аренды является ничтожным и расторжению не подлежит.

Удовлетворяя требования истца о взыскании с [СКРЫТО] В.Х. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.09.2007 № (...), суд исходил из того, что арендные отношения между сторонами не прекратились, несмотря на уведомление ответчика, направленное арендодателю в порядке абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, об отказе от договора аренды.

Судебная коллегия считает возможным согласиться с данным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Учитывая, что по истечении срока действия договора аренды от 13.09.2007 № (...) ни одна из сторон не заявила об отказе от его исполнения, в силу п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается заключенным на неопределенный срок.

По общему правилу, установленному абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Подпунктом «д» п. 12 договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора по истечении срока действия договора передать участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В абз. 2 п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Обязанность по передаче спорного земельного участка ответчиком не выполнена, на данном земельном участке находится принадлежащий [СКРЫТО] В.Х. объект недвижимости, которым он пользуется, в связи с чем по смыслу приведенных выше положений закона у арендодателя сохраняется право требовать от арендатора внесения арендных платежей и неустойки, установленной договором.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на позицию Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок относительно ничтожности договора аренды спорного земельного участка основанием к освобождению ответчика от внесения арендной платы за используемый им земельный участок не является, поскольку из материалов дела и пояснений сторон следует, что при заключении договора аренды объект аренды сомнений у сторон не вызывал, на протяжении длительного времени спорный земельный участок использовался ответчиком, был поставлен на кадастровый учет, ранее с ответчика на основании судебного акта уже взыскивалась арендная плата по договору от 13.09.2007 № (...). В связи с этим при рассмотрении дела судом обоснованно не были приняты во внимание доводы ответчика о ничтожности и незаключенности указанного договора.

Доводы ответчика о том, что им фактически используется земельный участок меньшей площади, чем указано в договоре аренды, основаниями к перерасчету арендной платы не являются, поскольку обязательство по внесению арендной платы у ответчика не прекратилось, земельной участок иной площади, который мог бы являться предметом гражданского оборота, не сформирован.

При таких обстоятельствах суд, установив факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды в части внесения арендной платы, проверив расчет задолженности, руководствуясь приведенными выше положениями закона, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и взыскал с [СКРЫТО] В.Х. в пользу Администрации задолженность по арендной плате за период с 05.12.2016 по 05.08.2017 в размере 47 093,74 руб., а также пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 05.12.2016 по 22.08.2017 в размере 12 035,65 руб.

Доводы апелляционной жалобы о несоразмерности суммы пени последствиям нарушения обязательства судебная коллегия признает несостоятельными, оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется, кроме того, о данном обстоятельстве в суде первой инстанции ответчик не заявлял.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом проверки суда первой инстанции при рассмотрении дела и по существу сводятся к несогласию с оценкой, данной судом установленным по делу обстоятельствам, и основаны на ином толковании норм материального права.

Суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленным и исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановил законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 17 января 2018 г. по настоящему делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи