Дело № 2-8352/2018 ~ М-8906/2018, первая инстанция

Дело ...

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 декабря 2018 года г.Уфа

Советский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Ф.Ф.,

при секретаре Мухамадеевой Г.И.,

с участием истца Телегиной Г.У.,

представителя истцов Шайхутдинова Г.С.,

представителя ответчика Биккинина Р.Х.,

представителей третьего лица ООО СП «Инициатива» ОАО «КПД» Герасимова Н.М., Бакулина Д.А., Вальшина Х.А.,

представителя третьего лица ООО «К-сервис» Долгаева С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО], Телегиной Гульнары Ураловны к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на квартиру, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Телегина Г.У. обратилась с иском к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» (далее – ООО «НФСК») о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный № 70 в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 87,82 кв.м., находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по ул. Джалиля Киекбаева в Советском районе г.Уфы, взыскании компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., нотариальных расходов в размере 1 300 руб.

[СКРЫТО] Г.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «НФСК» о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный № 65 в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 51,08 кв.м., находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по ул. Джалиля Киекбаева в Советском районе г.Уфы, взыскании компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., нотариальных расходов в размере 1 300 руб.

В обоснование исков указано, что в соответствии с п.1.1. Договора № В6-2016 от 01.06.2016 генерального подряда на строительство объекта ООО «НФСК» (генподрядчик) обязуется своими силами (с правом привлечения третьих лиц – субподрядных организаций) и материально-техническими средствами, с использованием арендованной техники по заданию ООО «Строительное предприятие» «Инициатива» ОАО «Крупнопанельное домостроение» (далее - ООО СП «Инициатива») (заказчик) выполнить работы по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по ул. Джалиля Киекбаева в Советском районе г.Уфы. Срок был установлен до 31.12.2017, в соответствии с графиком строительства и сдачи дома от 2017 года срок сдачи дома определен 30.09.2018.

Согласно ведомости договорной цены размер площади объекта составляет 6 296,91 кв.м., стоимостью 170 016 570 руб., протокола распределения площадей по объекту - за генподрядчиком закрепляется 3 807,49 кв.м., приложения № 1 к протоколу распределения площадей по объекту - в пользу генподрядчика переходят в т.ч. и кв. №№ 5, 86, 104.

Согласно конъектурному обзору специализированной обслуживающей организации указанный дом по состоянию на 02.07.2018 построен более чем на 73%: стены, крыша, кровля и иные обязательные СНИП и ГОСТ для жилых помещений части построены и возведены, поэтому имеются основания относить данный объект к объектам недвижимости и относить к жилому фонду.

По иску [СКРЫТО] Г.Ф. В соответствии с п.1.2 договора инвестирования строительства № 65 от 28.08.2017, заключенного между ООО «НФСК» и [СКРЫТО] Г.Ф. установлено, что предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта. Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность квартиру № 65, общей площадью 51,08 кв.м., на 11 этаже, в указанном выше доме. Цена квартиры 2 860 480 руб. оплачена путем взаимозачета в счет погашения задолженности генподрядчика перед инвестором по договору № 11/8Б от 03.04.2014 и в соответствии с решением Советского районного суда г.Уфы по гражданскому делу № 2-2165/2016 от 15.02.2016.

По иску Телегиной Г.У. В соответствии с п.1.2 договора инвестирования строительства № 70 от 20.10.2016, заключенного между ООО «НФСК» и Телегиной Г.У. установлено, что предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта. Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность квартиру № 70, общей площадью 87,82 кв.м., на 11 этаже, в указанном выше доме. Часть цены (5 000 032 руб.) квартиры по условиям договора в размере 900 000 руб. оплачена полностью, оставшаяся часть суммы подлежала оплате после регистрации договора уступки права требования в Росреестре на квартиру до окончания строительства, т.е. до 17.12.2017.

Вместе с тем до настоящего времени договора об участии в долевом строительстве не заключены, дом не сдан, имеются основания полагать о невозможности передачи квартир истцам и исполнения обязательств со стороны ответчика и заказчика.

Определением Советского районного суда г.Уфы от 19.11.2018 гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании истец Телегина Г.У. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель истцов Шайхутдинов Г.С. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по указанным в исках основаниям. Пояснил, что договора инвестирования не расторгнуты, квартиры закреплены за дольщиками. Доводы третьего лица ООО СП «Инициатива» о том, что ООО «НФСК» не исполнило свои обязательства по договору генерального подряда, не доработало, а также на какие цели были использованы денежные средства истцов ответчиком ООО «НФСК» не имеют значения для рассматриваемого дела, поскольку истцами денежные средства уплачены по договорам в полном размере, квартиры построены. По договору генерального подряда квартиры в счет оплаты переходили генподрядчику, другого финансирования со стороны застройщика не было.

Представитель ответчика ООО «НФСК» Биккинин Р.Х. исковые требования признал, просил их удовлетворить, показал, что дом ими был бы достроен, если бы ООО СП «Инициатива» в одностороннем порядке не расторгнул договор генерального подряда. Договора долевого участия заключались с ООО СП «Инициатива», но квартиры истцов в их числе не было.

Представители третьего лица ООО СП «Инициатива» Герасимов Н.М., Бакулин Д.А., Вальшин Х.А. в удовлетворении иска просили отказать.

Представитель Вальшин Х.А. показал, что в связи с нарушением сроков выполнения работ ООО «НФСК» договор генерального подряда расторгнут по инициативе ООО СП «Инициатива» в порядке ст.715 ГК РФ с 26.07.2018. Договор генерального подряда был заключен до 31.12.2017, затем срок сдачи объекта был продлен до 30.09.2018. На момент расторжения договора ООО «НФСК» выполнено работ на 81 002 007 руб., что составляет 47,6% от общего объема работ. Договором генерального подряда была согласована стоимость работ и затрат на весь период строительства на сумму 170 016 570 руб., ими было оплачено ООО «НФСК» 82 421 985 руб. путем передачи квартир по договорам долевого участия. Решение о расторжении договора было принято, т.к. за 2 месяца 52% объема работ невозможно выполнить. В данном случае нарушались бы права ООО СП «Инициатива», которому пришлось бы платить неустойку по другим договорам долевого участия. Нельзя признать право собственности на имущество третьего лица ООО СП «Инициатива» даже в случае признания ответчиком исковых требований. В соответствии с п.19 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013 при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства необходимо установить принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.

Согласно условиям договора генерального подряда п.4.18 ООО «НФСК» не имело право передавать строящийся или построенный объект никакой третьей стороне без письменного разрешения заказчика. Вместе с тем ООО «НФСК» без их согласия заключило договора, что противоречит условиям договора подряда. Ответчиком не представлены доказательства того, что на деньги истцов были построены спорные квартиры.

В соответствии с п.6.1 договора подряда оплата заказчиком фактически выполненных генподрядчиком работ производится на основании подписанных актов выполненных работ (форма КС-2) и справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3). Оплата работ по договору производится путем передачи заказчиком генподрядчику жилых площадей в строящемся объекте по договорам долевого участия из расчета 54 500 руб. за один квадратный метр.

Согласно протоколу распределения площадей по объекту за сторонами закреплены жилые площади в строящемся объекте, конкретные квартиры, которые подлежали передаче после выполнения генподрядчиком работ на основании подписанных КС-2 и КС-3. С их согласия были заключены договора долевого участия на общую сумму 82 421 985 руб.

По иску [СКРЫТО] оплата производилась в 2014 году, финансирование строительства производилось другого дома по ул.Подводников Радионова., которое ООО «НФСК» так и не достроило. Решением суда с ООО «НФСК» был взыскан долг. В качестве зачета передали квартиру, которую ответчик не мог передать.

Представитель третьего лица ООО «К-сервис» Долгаев С.А. в удовлетворении иска просил отказать, поддержал доводы представителя третьего лица Вальшина Х.А.

Представитель третьих лиц администрации ГО г.Уфа, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик – это хозяйственное общество, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст.3 указанного Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории. (п.1.1.)

Пункт 1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации; размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее - проектная стоимость строительства); 1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство и т.д. (п.2 ст.3)

Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. (п.4 ст.3)

В силу ст.4 указанного Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательст����������������?�?�

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. (ч.5)

В силу норм п. 2, 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Положениями п. 3 ст. 308 ГК РФ предусмотрено, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В судебном заседании установлено, что ООО СП «Инициатива» выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по ул. Джалиля Киекбаева в Советском районе ГО г.Уфа РБ, кадастровый номер земельного участка 02:55:010611:7. (т.1, л.д. 81-82)

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:7 заключен с ООО СП «Инициатива» (т.1, л.д. 83-86)

01.06.2016 между ООО СП «Инициатива» (Заказчик) и ООО «НФСК» (Генподрядчик) заключен договор № В6-2016 генерального подряда на строительство объекта, по условиям которого Генподрядчик обязуется своими силами (с правом привлечения третьих лиц – субподрядных организаций и материально-техническими средствами) по заданию Заказчика выполнить работы по строительству многоэтажного жилого дома со встроенными административно-торговыми помещениями (литер 6) по ул. Джалиля Киекбаева в Советском районе ГО г.Уфа РБ. (п.1.1) (т.3, л.д. 104-112)

Стоимость работ и затрат по договору определена сторонами на весь период строительства исходя из общей площади объекта и фиксированной стоимости строительства 1 кв.м. общей площади жилья и встроенных помещений равной 27 000 руб. и составляет 170 016 570 руб., в т.ч. общестроительные работы по возведению коробки здания – 94 453 650 руб., отделочные спецмонтажные работы, инженерные сети, благоустройство и наружное освещение – 75 562 920 руб. (п.2.1 договора).

В соответствии с п.4.18 договора генерального подряда Генподрядчик не имеет права передавать строящийся или построенный объект или отдельную часть его, а также проектную документацию на его строительство или отдельной его части никакой третьей стороне без письменного разрешения Заказчика.

Срок окончания работ определены сторонами – 31.12.2017 (п.3.1 договора).

Согласно п.6.1 договора оплата Заказчиком фактически выполненных Генподрядчиком работ производится на основании подписанных актов выполненных работ (форма КС-2) и Справок о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3). Оплата работ производится путем передачи Заказчиком Генподрядчику жилых площадей в строящемся объекте по договорам долевого участия из расчета 54 500 руб./кв.м. Передача площадей осуществляется ежемесячно не позднее 10 дней с представления Генподрядчиком актов выполненных работ (формы КС-2, КС-3), подписанных заказчиком.

Протокол распределения площадей строящегося дома подписывается полномочными представителями сторон, является Приложение № 1 к договору генподряда (п.6.5 договора).

Из приложения № 1 к договору генерального подряда от 01.06.2016 распределения площадей по указанному объекту (с изменениями по состоянию на 04.04.2017) следует, что в соответствии с договором № В6-2016 от 01.06.2016, договором № В7-2016 от 06.06.2016, договором № 16А-В от 25.10.2016 за Генподрядчиком закрепляются 3 807,49 кв.м. (т.1, л.д.70)

Сторонами 04.04.2017 подписано приложение к предварительному протоколу распределения площадей по указанному объекту, в соответствии с которым за Генподрядчиком закреплены в т.ч. и квартиры № 65 и № 70.

Из графика строительства и сдачи указанного многоэтажного дома, утвержденного сторонами договора генерального подряда в 2017 г. срок сдачи объекта был установлен 30.09.2018, на момент утверждения графика Генподрядчиком были выполнены строительные работы по возведению вплоть технического этажа, а также устройство входных групп на сумму 87 768 437 руб. Не выполнены работы по инженерному обеспечению на сумму 82 248 133 руб. (т.3, л.д.119-120)

В соответствии с условиями генерального подряда (п.611) между ООО СП «Инициатива» и ООО «НФСК» заключены договора участия в долевом строительстве от 30.11.2016 (квартиры 28, 52) стоимостью 8 174 455 руб., от 17.07.2017 (квартиры 25, 31, 47) стоимостью 7 940 105 руб., от 14.08.2017 (квартиры 50, 51, 61, 62) стоимостью 10 917 985 руб., от 14.08.2017 (квартиры 35, 45, 75, 81) стоимостью 12 758 450 руб., от 20.11.2017 (квартиры 27, 48, 77) стоимостью 11 965 475 руб., от 29.12.2017 (квартиры 46, 98) стоимостью 7 081 730 руб., от 19.01.2018 (квартиры 59, 105) стоимостью 8 231 680 руб., от 16.04.2018 (квартиры 4, 16, 85, 94) стоимостью 10 757 755 руб., от 24.04.2018 (квартиры 36, 99) стоимостью 4 594 350 руб., на общую сумму 82 421 985 руб. (т.2, л.д.185-242)

ООО «НФСК» за период с 01.07.2016 по 31.07.2018 выполнил работы на общую сумму 81 002 007,10 руб., что подтверждается справками о стоимости выполненных работ. (т.2, л.д.243-250, т.3, л.д.1-11)

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 02.07.2018 задолженность ООО «НФСК» перед ООО СП «Инициатива» составляет 1 439 364,57 руб. (т.6, л.д.75). Из представленных суду документов следует, что ООО СП «Инициатива» в соответствии с условиями договора генерального подряда оплатило ООО «НФСК» выполненные ими работы на сумму 82 421 985 руб.

28.08.2017 между ООО «НФСК» (Генподрядчик) и [СКРЫТО] Г.Ф. (Инвестор) был заключен договор № 65 инвестирования строительства. В соответствии с п.1.2 договора его предметом является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта (указанного многоэтажного жилого дома). Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность однокомнатную квартиру № 65, общей площадью 51,08 кв.м., на 11 этаже, в указанном выше доме. Цена квартиры составляет 2 860 480 руб. Согласно п.3.2 договора на момент подписания договора инвестор оплачивает генподрядчику сумму 2 298 439,52 руб., которая считается оплаченной инвестором на основании акта взаимозачета № 1 от 28.08.2017 в счет погашения задолженности генподрядчика перед инвестором по договору № 11/8Б от 03.04.2014 и в соответствии с решением Советского районного суда г.Уфы по гражданскому делу № 2-2165/2016 от 15.02.2016. Оставшаяся сумма в размере 562 040,48 руб. инвестор обязуется оплатить генподрядчику до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

20.10.2016 между ООО «НФСК» (Генподрядчик) и Телегиной Г.У. (Инвестор) был заключен договор № 70 инвестирования строительства. В соответствии с п.1.2 договора его предметом является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений в строительство объекта (указанного многоэтажного жилого дома). Инвестор осуществляет капитальные вложения с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности в собственность однокомнатную квартиру № 70, общей площадью 87,82 кв.м., на 2 этаже, в указанном выше доме. Цена квартиры составляет 5 000 032 руб., оплачено 900 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходному ордеру № 14 от 20.10.2016, № 2 от 01.02.2017. Оставшуюся сумму в размере 4 100 032 руб. инвестор обязуется выплачивать генподрядчику после регистрации договора уступки права требования в Управлении Росреестра по РБ до окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию (т.3, л.д.82-86)

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из условий договора генерального подряда до заключения 21.03.2018 договора № 65 инвестирования строительства с [СКРЫТО] Г.Ф., 20.10.2016 договора № 70 инвестирования строительства с Телегиной Г.У., ответчик ООО «НФСК» должен был заключить с ООО СП «Инициатива» самостоятельный договор долевого участия на спорные квартиры в подтверждение выполненных им работ.

Договор долевого участия, который должен был быть заключен между ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива» в отношении конкретных жилых помещений - являлся способом обеспечения обязательств ООО СП «Инициатива» по оплате результатов фактически выполненных ООО «НФСК» работ с подписанием актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат.

Из условий договоров инвестирования строительства указанного многоэтажного жилого дома усматривается, что спорные квартиры №№ 65 и 70 могли быть переданы ООО «НФСК» инвесторам (истцам [СКРЫТО] и Телегиной) после сдачи его в эксплуатацию. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию стороны Генподрядчик и Инвестор подписывают акт, в котором распределяют результаты инвестиционной деятельности в виде конкретной квартиры, поступающей в собственность инвестора по стоимости 56 000 руб. и 56 935 руб. за 1 кв.м. соответственно. После оформления Генподрядчиком на свое имя договора участия в долевом строительстве на квартиру Генподрядчик обязуется заключить с инвестором договор уступки права требования на квартиру, который подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что строительство указанного многоквартирного дома не завершено, не выполнено инженерное обеспечение, стоимостью 82 248 133 руб. (т.3, л.д.119-120). При этом согласно п.2.1 договора генерального подряда стоимость общестроительных работы по возведению коробки здания определена в размере 94 453 650 руб., отделочные спецмонтажные работы, инженерные сети, благоустройство и наружное освещение – 75 562 920 руб.

Конъектурный обзор, подписанный директором ООО «ЖилРемСтрой», на который ссылаются истцы, не подтверждает объем выполненных ответчиком работ по договору генерального подряда. (т.1, л.д.72)

ООО «НФСК» в настоящее время строительно-монтажные работы на объекте не ведет, обязательства по договорам Генерального подряда, Договорам инвестирования не выполнил.

30.07.2018 между ОО СП «Инициатива» и ООО «К-сервис» заключен договор № 08-18 подряда на капитальное строительство указанного дома. (т.3, л.д.21-30)

Как усматривается из материалов дела, ООО СП «Инициатива», являясь заказчиком по Договору генерального подряда в июне 2018 года направляло соответствующие уведомления ООО «НФСК» в связи с неисполнением последним обязательств по строительству объекта, срок сдачи которого был установлен до 30.09.2018, предложено представить соответствующую документацию в подтверждение выполненных работ.

В свою очередь ООО «НФСК» гарантировало выполнение сроков графиков производства и сдачу в эксплуатацию объекта, финансирование производства работ и не допущения простоя по причине не перечисления денежных средств субподрядными организациями, задействованных на объекте и поставщиками материалов и оборудования, необходимых для окончания строительства.

ООО СП «Инициатива» в порядке ст.715 ГК РФ с 26.07.2018 расторгло договор генерального подряда в связи с неисполнением ответчиком ООО «НФСК» обязательств по указанному договору, о чем последнему направлено соответствующее уведомление.

Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что доказательств того, что ООО «НФСК» выполнило условия Генерального подряда от 01.06.2016, договоров инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорных квартир, а потому имело право распоряжаться конкретными площадями не имеется, заключение договоров инвестирования с третьими лицами могло быть совершено ООО «НФСК» в объеме тех прав и обязанностей, которые были у ООО «НФСК», подтвержденными договорами долевого участия, заключенными между ООО СП «Инициатива» и ответчиком.

При заключении договоров с истцами ООО «НФСК» распорядилось объектами недвижимости по собственному усмотрению, на самостоятельно установленных им условиях и данные объекты еще не были переданы ему третьим лицом ООО СП «Инициатива» в соответствии с условиями договора Генерального подряда. При этом в нарушение условий договоров с ООО СП «Инициатива», ответчиком ООО «НФСК» не был заключен договор долевого участия на спорные квартиры с Застройщиком, тем самым ООО СП «Инициатива» не было уведомлено о переуступке прав на спорные квартиры истцам.

Из условий договора генерального подряда следует, что спорные квартиры могли быть переданы ответчику поэтапно после подписания с заказчиком КС-2 и КС-3 и заключения с Заказчиком договоров долевого участия, при этом ответчик вправе был привлекать для строительства объекта третьих лиц – субподрядных организаций, но никак денежные средства физических лиц.

В силу п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2001 года № 51 основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполнения работ является сдача результата работ заказчику.

При таком положении для того, чтобы ООО «НФСК» приобрело право на квартиры, необходимо, чтобы последнее выполнило все свои обязательства по Договору Генерального подряда.

Как усматривается из материалов дела, а также подтверждается объяснениями лиц, участвующих в деле, ООО «НФСК» свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были, результат работ заказчику не передан в связи с его невыполнением.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 19 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства. То-есть, к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру, поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.

Не имея прав застройщика и не обладая правами на спорные возводимые объекты, ООО «НФСК» не может исполнить требования истцов по закреплению за ними права собственности на квартиры.

ООО «НФСК» в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представило достоверных доказательств того обстоятельства, что денежные средства, полученные по договорам от истцов, пошли именно на строительство вышеуказанного дома и зачтены в счет исполнения обязательств ответчика по Договору генерального подряда.

При этом из представленных суду договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «НФСК» и ООО СП «Инициатива», следует, что некоторые из них были заключены после заключения договоров с истцами.

ООО «НФСК» не является правообладателем спорных квартир, поскольку ни у ответчика ООО «НФСК», ни у истцов (как производных) не возникло прав на спорные квартиры. Каких-либо обязательств у ООО СП «Инициатива», к которому не заявлены какие-либо требования перед истцами не имеется, поскольку в договорных отношениях с истцами ООО СП «Инициатива» не состояло.

Ссылка истцов на приложение к предварительному протоколу распределения площадей по объекту как доказательство перехода спорных квартир ответчику несостоятельна, т.к. данный документ не подтверждает права ответчика на распоряжение квартирами, поскольку не содержит никаких условий о передаче квартир или праве распоряжения без оформления договоров долевого участия между Заказчиком и Генподрядчиком в соответствии с п.6.1 договора генерального подряда.

Исполнение истцом взятых на себя обязательств по договорам инвестирования не является достаточным основанием для признания за ними права требования на спорные квартиры, поскольку их права производны от прав ООО «НФСК», которые последнее не приобрело. Право истцов требовать передачи им в собственность спорных квартир не может быть основано только на факте уплаты ими денежной суммы ООО «НФСК» по договорам инвестирования, а зависит от содержания и от исполнения договора генерального подряда, заключенного организациями по поводу строительства дома. Сам по себе факт внесения истцами денежных средств не порождает у них права собственности на объект долевого строительства в виде конкретной квартиры.

При этом необходимо отметить, что до момента ввода в эксплуатацию дома в целом, данный объект недвижимости отвечает признакам объекта незавершенного строительства. Объект строительства – многоквартирный дом по указанному адресу, не введен в эксплуатацию, следовательно, этот объект отвечает признакам не завершенного строительством объекта.

Поскольку ответчиком ООО «НФСК» не представлено доказательств того, что права на спорные квартиры у него возникли, оснований для удовлетворения исковых требований [СКРЫТО], Телегиной о признании права собственности – на жилое помещение - квартиру не имеется.

Признание исковых требований истцов ответчиком ООО «НФСК» не может быть принят судом, поскольку в нарушение ст. 39 ГПК РФ такое признание будет нарушать права и законные интересы третьего лица ООО СП «Инициатива». При этом истцы не лишены права требовать возврата денежных средств по договорам с ответчика ООО «НФСК».

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] [СКРЫТО] [СКРЫТО] к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный № 65 в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 51,08 кв.м., находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по ул. Джалиля Киекбаева в Советском районе г.Уфы, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

В удовлетворении исковых требований Телегиной Гульнары Ураловны к ООО «Нефтяная финансово-строительная компания» о признании права собственности на жилое помещение - квартиру, (строительный № 70 в проектно-сметной документации застройщика), общей проектной площадью 87,82 кв.м., находящейся в строящемся многоквартирном доме (литер 6) по ул. Джалиля Киекбаева в Советском районе г.Уфы, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Советский районный суд г.Уфы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Ф.Ф. Фархутдинова