Дело № 2-3977/2019, первая инстанция

№ 2-3977/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 декабря 2019 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Гибадатова У.И.,

при секретаре Камаловой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению [СКРЫТО] А.Р., [СКРЫТО] Л.М., [СКРЫТО] З.М. к ООО «Вива – Квадр», [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] Э.В. о признании недействительным дополнительного соглашения, прекращении права собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение подвал, прекращении права собственности на объекты недвижимого имущества нежилых помещений, признании объекты недвижимого имущества нежилые помещения правом общей долевой собственностью собственников помещений в здании, признании права общей долевой собственности на инженерное оборудование, коммуникации,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] А.Р., [СКРЫТО] Л.М., [СКРЫТО] З.М. обратились в суд с последующим уточнением исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ к ООО «Вива-Квадр», [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] Э.В. и просили:

1. признать недействительным дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «Вива-Квадр» и [СКРЫТО] Н.В., зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ДД.ММ.ГГГГ за №;

2. признать погашенной запись от ДД.ММ.ГГГГ № в ЕГРН о государственной регистрации дополнительного соглашения;

3. прекратить право собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение подвал площадью 741,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № за [СКРЫТО] Э.В.;

4. прекратить право собственности на объекты недвижимого имущества нежилые помещения: с кадастровым номером № площадью 882,8 кв.м., с кадастровым номером № помещение 1 этаж площадью 43,1 кв.м., с кадастровым номером № помещение 1 этаж площадью 12,8 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,2 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,6 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,2 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,4 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, за ООО «Вива-Квадр»;

5. признать объекты недвижимого имущества: нежилое помещение подвал площадью 741,5 кв.м., номер на этаже 94, кадастровый №, террасу кадастровый № площадью 224,3 кв.м., нежилые помещения с кадастровым номером № площадью 882,8 кв.м., с кадастровым номером № помещение 1 этаж площадью 43,1 кв.м., с кадастровым номером № помещение 1 этаж площадью 12,8 кв.м., с кадастровым номером № – санузел 2 этаж площадью 3,2 кв.м., с кадастровым номером № – санузел 7 этаж площадью 3,6 кв.м., с кадастровым номером № – санузел 4 этаж площадью 3,2 кв.м., с кадастровым номером № – санузел 5 этаж площадью 3,4 кв.м., с кадастровым номером № – санузел 6 этаж площадью 3 кв.м., с кадастровым номером № – санузел 3 этаж площадью 3,4 кв.м., общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>;

6. признать общим имуществом, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании, согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>: сети и системы инженерно-технического обеспечения - электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, лифты пассажирские 2 шт., лифтовые шахты, лестничные клетки, лестницы, лестничные площадки, холлы, коридоры, тамбуры, подсобные помещения, несущие конструкции дома.

В обоснование иска истцы указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вива-Квадр» и [СКРЫТО] Н.В. был заключен договор № об участии в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого ООО «Вива-Квадр» обязуется передать [СКРЫТО] Н.В. помещения, входящие в состав объекта долевого строительства «Реконструкция здания кафе для размещения гостиницы с предприятием общественного питания».

В дальнейшем между истцами и [СКРЫТО] Н.В. были заключены договоры уступки права требования на апартаменты, расположенные в здании. После принятия апартаментов по актам приема-передачи истцами были зарегистрированы права собственности.

В настоящее время первый этаж здания, где истцы приобрели апартаменты, занимает магазин <данные изъяты>, на остальных 6 этажах с отдельным единым входом со двора для жильцов расположены апартаменты. Собственники данных апартаментов – это физические лица, которые приобрели их с целью проживания. Несмотря на то, что апартаменты имеют статус нежилых помещений, фактически являются помещениями, пригодными для проживания.

ДД.ММ.ГГГГ на информационном стенде в холле первого этажа был вывешен протокол собрания собственников помещений здания по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что инициаторами проведения собрания являлись застройщик ООО «Вива-Квадр», [СКРЫТО] Э.В., [СКРЫТО] Н.В.

Из списка, приложенного к протоколу истцам стало известно, что ООО «Вива-Квадр» является собственником мест общего пользования в здании общей площадью 958,5 кв.м., [СКРЫТО] Э.В. является собственником цокольного этажа общей площадью 741,5 кв.м., [СКРЫТО] Н.В. является собственником террасы общей площадью 224,3 кв.м.

Согласно п. 11.3 договора №А-М об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также в соответствии с действующим законодательством у истцов, как у участников долевой собственности при возникновении права собственности на помещения (апартаменты) одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в объекте долевого строительства по договору, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Несмотря на данный пункт договора, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вива-Квадр» было зарегистрировано право собственности на расположенные в здании места общего пользования общей площадью 958,5 кв.м.

Кроме того, ООО «Вива-Квадр» в лице ФИО7 путем заключения фиктивного договора долевого участия со своей супругой [СКРЫТО] Э.В. передал ей в собственность подвал общей площадью 741,5 кв.м., который является помещением, предназначенным для обслуживания всего здания.

Полагают, что на спорные помещения распространяется режим общей долевой собственности, поэтому регистрация права собственности ФИО5 на спорное подвальное помещение, ООО «Вива-Квадр» на места общего пользования нарушает права истцов и других собственников апартаментов, как долевых собственников общего имущества. Нахождение общего имущества в единоличной собственности у каждого из ответчиков лишает остальных собственников нежилых помещений права на определение порядка пользования и распоряжения этим имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вива-Квадр» внесены изменения в проектную декларацию, согласно которым в строящемся объекте на 6 этаже будет построена терраса площадью 237,95 кв.м. как место общего пользования.

О данных изменениях истцам известно ничего не было. До внесения изменений в проектную декларацию, терраса изначально являлась крышей пятого этажа, выход на которую предусмотрен из помещения зоны безопасности для инвалидов.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вива-Квадр» и [СКРЫТО] Н.В. заключено дополнительное соглашение, о чем истцы и иные участники долевого строительства ничего не знали.

На момент заключения дополнительного соглашения права требования уже были переданы [СКРЫТО] Н.В. другим участникам долевого строительства. Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору. Соответственно, все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства. Это означает, что дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ недействительно, т.к. с новыми участниками долевого строительства не заключалось.

В судебном заседании представитель ответчиков ООО «Вива-Квадр», ФИО4, ФИО5 – ФИО8 исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований в части признания дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве недействительным, прекращении права собственности на нежилые помещения и признании права общей долевой собственности на нежилые помещения отказать.

Истцы [СКРЫТО] З.М., [СКРЫТО] А.Р. и [СКРЫТО] Л.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель истцов Вольская Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истцов Захарова Е.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Ответчик [СКРЫТО] Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик [СКРЫТО] Э.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по РБ, Администрации ГО г. Уфы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Истцы [СКРЫТО] А.Р., [СКРЫТО] Л.М., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявили ходатайства об отложении судебного заседания.

Представитель ответчиков ООО «Вива-Квадр», [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] Э.В. – Бакулина Л.И против удовлетворения ходатайств об отложении судебного заседания возражала, указала, что неявка на судебное заседания со стороны истцов и их представителей является злоупотреблением истцами процессуальными правами, направлена на затягивание судебного разбирательства. Суд, посовещавшись на месте, решил в удовлетворении заявленных ходатайств об отложении судебного заседания отказать, поскольку согласно представленным в материалы дела доверенностям представителями истцов являются Вольская Т.В. и Захарова Е.Ю. В свою очередь, представители истцов Вольская Т.В. и Захарова Е.Ю. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания представителями не заявлено, о причинах неявки на судебное заседание суду не сообщено.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст. 12, 35, 39, 55-57 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по представлению доказательств и участию в их исследовании. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между [СКРЫТО] Н.В. и ООО «Вива-Квадр» заключен договор № об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик ООО «Вива-Квадр» в оговоренный срок своими силами и с привлечением третьих лиц обязуется построить объект долевого строительства «Реконструкция здания кафе для размещения гостиницы с предприятием общественного питания», которое расположено на земельном участке по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев передать участнику долевого строительства помещения общей площадью 3291,93 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. составляет 75000 руб. (п. 2.1 договора).

Застройщик передает участнику долевого строительства помещения согласно п. 1.1 договора после исполнения участником своих обязательств по п. 3.1 договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Оплата по договору произведена в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

Объект строительства, предмет договора - это строящееся здание «Реконструкция здания кафе для размещения гостиницы с предприятием общественного питания». В данном объекте [СКРЫТО] Н.В. принимала долевое участие в строительстве множества апартаментов на разных этажах этого нежилого здания, всего 3 291,93 кв.м., с указанием размера каждого помещения.

Далее [СКРЫТО] Н.В. реализовала апартаменты по договорам уступки прав требования истцам.

В настоящее время истцы являются собственниками апартаментов №, находящихся в здании по адресу: <адрес>, (ранее <адрес>). Свои права на указанные помещения истицы зарегистрировали, из зарегистрированного права следует, что истцы являются правообладателями нежилых помещений.

Апартаменты в гостиницах, как и квартиры, могут использоваться для проживания людей, но апартаменты в гостиницах не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, не могут рассматриваться как квартиры, правовой статус которых определен п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Квартирой, в частности, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 1,3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества относится к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Так, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы (п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно- деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что апартаменты -это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вива-Квадр» и [СКРЫТО] Э.В. заключен договор № об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик своими силами и с привлечением третьих лиц обязуется построить объект долевого строительства «Реконструкция здания кафе для размещения гостиницы с предприятием общественного питания», которое расположено на земельном участке по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев передать участнику долевого строительства нежилое помещение общей площадью 723,65 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. составляет 60 000 руб. (п.2.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вива-Квадр» и [СКРЫТО] Э.В. заключен акт приема-передачи объекта долевого строительства, по условиям которого застройщик передает, а участник долевого строительства принимает объект долевого строительства нежилое помещение, расположенное на цокольном (подвал) этаже, площадью 741,5 кв.м., в том числе тамбур – 5,2 кв.м., эл.щитовая – 15,5 кв.м., ИТП – 52,5 кв.м., водомерный узел – 36 кв.м., кордор – 47,6 кв.м., санузел – 16,7 кв.м., лестничная площадка – 16 кв.м., тех.помещения – 507, 2 кв.м., вход в подвал – 44,8 кв.м. в здании по адресу: <адрес> (ранее <адрес>).

В настоящее время право собственности на нежилое помещение площадью 741,5 кв.м. с кадастровым номером № зарегистрировано за [СКРЫТО] Э.В.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вива-Квадр» и [СКРЫТО] Н.В. заключено дополнительное соглашение № к договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны договорились внести изменения и дополнения в части передачи застройщиком участнику долевого строительства помещений, в числе которых нежилое помещение – терраса площадью 237,95 кв.м.

Как следует из пояснений сторон, в настоящее время право собственности на нежилое помещение террасу площадью 224,3 кв.м. с кадастровым номером № зарегистрировано за [СКРЫТО] Н.В.

Как следует из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вива-Квадр» зарегистрировало за собой права собственности в отношении нежилого помещения площадью 958,5 кв.м. этаж № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Далее, ДД.ММ.ГГГГ представителем ООО «Вива-Квадр» в Управление Росреестра по Республике Башкортостан поданы заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении нежилых помещений: с кадастровым номером № площадью 882,8 кв.м. этаж №, с кадастровым номером № помещение 1 этаж площадью 43,1 кв.м., с кадастровым номером № помещение 1 этаж площадью 12,8 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,2 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,6 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,2 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,4 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3 кв.м., с кадастровым номером № площадью 3,4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ указанным объектам недвижимости – нежилым помещениям присвоены кадастровый номера № и зарегистрировано право собственности за ООО «Вива-Квадр», при этом основанием указано: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. При этом назначение нежилых помещений – нежилые помещения, вид разрешенного использования – данные отсутствуют.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании помещения, является их предназначение для обслуживания более одного помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами», внутридомовые инженерные системы - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).

Таким образом, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам <данные изъяты>.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ:

1. являются ли нежилые помещения с номером 7 площадью 16,7 кв.м., 8 площадью 16 кв.м., 9 площадью 15,6 кв.м., 10 площадью 491,6 кв.м., 11 площадью 44,8 кв.м., расположенные в подвале с кадастровым номером №, в здании гостиницы по адресу: <адрес> общедомовым имуществом?

2. является ли нежилое помещение – терраса с кадастровым номером № площадью 224,3 кв.м., расположенное в здании гостиницы по адресу: <адрес> общедомовым имуществом?

вопрос № в редакции эксперта (для более точного указания помещений):

3. является ли нежилое помещение – с кадастровым номером № площадью 3,4 кв.м., а именно размещенных на: 1 этаже: помещение 33 – общей площадью 15,8 кв.м, помещение 32 – общей площадью 2,1 кв., помещение 31 – общей площадью 4,7 кв.м, помещение 30 – общей площадью 18,7 кв.м, помещение 34 – общей площадью 5,0 кв.м., помещение - общей площадью 6,9 кв.м, 2 этаже: помещение 56 – общей площадью 12,5 кв.м., помещение 57 – общей площадью 15,8 кв.м, помещение 58 – общей площадью 6,0 кв.м, помещение 59 – общей площадью 112,8 кв.м., 3 этаже: помещение 57 – общей площадью 12,5 кв.м, помещение 58 – общей площадью 15,9 кв.м, помещение 59 – общей площадью 6,1 кв.м, помещение 60 – общей площадью 113,0 кв.м., 4 этаже: помещение 57 – общей площадью 12,6 кв.м., помещение 58 – общей площадью 15,6 кв.м., помещение 59 – общей площадью 5,8 кв.м, помещение 60 – общей площадью 112,5 кв.м., 5 этаже: помещение 57 – общей площадью 12,5 кв.м, помещение 58 – общей площадью 15,7 кв.м, помещение 59 – общей площадью 6,0 кв.м, помещение 60 – общей площадью 112,4 кв.м., 6 этаже: помещение 33 – общей площадью 6,2 кв.м, помещение 34 – общей площадью 15,6 кв.м, помещение 35 – общей площадью 12,2 кв.м, помещение 36 – общей площадью 10,5 кв.м, помещение 31 – общей площадью 81,0 кв.м., 7 этаже: помещение 33 – общей площадью 6,1 кв.м, помещение 34 – общей площадью 15,6 кв.м, помещение 35 – общей площадью 12,3 кв.м, помещение 31 – общей площадью 82,4 кв.м, расположенные в здании гостиницы по адресу: <адрес> общедомовым имуществом?

Отвечая на вопросы суда, экспертом установлено, что нежилые помещения, расположенные:

в подвале: № эл. щитовая площадью 15,5 кв.м., № ИТП площадью 38,5 кв.м., № ИТП площадью 14,0 кв.м., № водомерный узел площадью 36,0 кв.м.;

расположенные на 1 этаже: № лифтовой холл площадью 18,7 кв.м., № лифт площадью 4,7 кв.м., № лифт площадью 2,1 кв.м., № лестничная клетка площадью 15,8 кв.м., № коридор площадью 5,0 кв.м.;

расположенные на 2 этаже: № тамбур площадью 12,5 кв.м., № лестничная клетка площадью 15,8 кв.м., № тамбур площадью 6,0 кв.м., № общий холл площадью 112,8 кв.м.;

расположенные на 3 этаже: № тамбур площадью 12,5 кв.м., № лестничная клетка площадью 15,9 кв.м., № тамбур площадью 6,1 кв.м., № общий холл площадью 113,0 кв.м.;

расположенные на 4 этаже: № тамбур площадью 12,6 кв.м., № лестничная клетка площадью 15,6 кв.м., № тамбур площадью 5,8 кв.м., № общий холл площадью 112,5 кв.м.;

расположенные на 5 этаже: № тамбур площадью 12,5 кв.м., № лестничная клетка площадью 15,7 кв.м., № тамбур площадью 6,0 кв.м., № общий холл площадью 112,4 кв.м.;

расположенные на 6 этаже: № общий холл площадью 81,0 кв.м., № тамбур площадью 6,2 кв.м., № лестничная клетка площадью 15,6 кв.м., № тамбур площадью 12,2 кв.м., № помещение зоны безопасности для инвалидов площадью 10,5 кв.м., № терраса площадью 224,3 кв.м.;

расположенные на 7 этаже: № общий холл площадью 82,4 кв.м., № тамбур площадью 6,1 кв.м., № лестничная клетка площадью 15,6 кв.м., № тамбур площадью 12,3 кв.м. (Таблица №),

расположенные в помещениях здания, расположенного по адресу: <адрес>, являются местами общего пользования, т.е. помещениями, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и контроля инженерного оборудования, инженерных коммуникаций, шахт, вентканалов, стоков; являются помещениями требующими постоянный доступ к расположенному в них инженерному и иному оборудованию, инженерным коммуникациям, шахтам, вентканалам, стокам для эксплуатации и контроля, которое необходимо для обслуживания жилых и нежилых помещений в жилом доме (более одного помещения).

Согласно данным взятых из технического паспорта на отдельно стоящее пяти-семиэтажное нежилое здание (литер А) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ инвентарный № помещения вышеперечисленные обеспечено самостоятельным входом, доступ в него возможен круглосуточно специалистами эксплуатирующих, ремонтных, аварийных и иных организаций независимо от использования иных расположенных вблизи помещений.

Следовательно, все сети, расположенные в остальных помещениях не указанных в Таблице №, расположенных по адресу: <адрес>, относятся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящих через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для любых, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей, таким образом, помещения, не указанные в таблице № - не являются местами общего пользования (МОП).

В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Суд в данном случае приходит к выводу о том, что экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание исследований материалов дела, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела; доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчиков ООО «Вива-Квадр», [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] Э.В. пояснил, что с результатами экспертизы ответчики согласны, исковые требования признают в части признания местами общего пользования и общедомовым имуществом нежилых помещений, обозначенных в заключении экспертизы как места общего пользования, а также признания общедомовым имуществом систем инженерно-технического обеспечения, в том числе систем электроснабжения, водоснабжения, отопления. В остальной части исковые требования не признают.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что подлежат удовлетворению требования истцов о признании объектов недвижимого имущества террасы с кадастровым номером № площадью 224,3 кв.м., нежилого помещения в кадастровым номером № площадью 882,8 кв.м., о признании систем инженерно-технического обеспечения, в т.ч. электроснабжения - электрощитовой ВРУ-1, электрощитовой ВРУ-2, электрощитовой ВРУ-ДУ, водоснабжения, канализации, отопления, а также несущих конструкций здания общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>, поскольку указанные объекты недвижимости и инженерно-технические системы предназначены для обслуживания более одного помещения в здании.

Относительно требований истцов о признании недействительным дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, оспариваемое дополнительное соглашение, заключенное между застройщиком ООО «Вива-Квадр» и первоначальным участников долевого строительства [СКРЫТО] Н.В., изменяет условия договора № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ только в части передачи конкретных помещений [СКРЫТО] Н.В., в т.ч. подлежит передаче терраса площадью 237,95 кв.м., уменьшения цены договора и переноса сроков строительства по тем нежилым помещениям, по которым уступка права требования [СКРЫТО] Н.В. иным участникам долевого строительства не осуществлена, т.е. по тем помещениям, право требования которых в силу закона имеется только у [СКРЫТО] Н.В.

При этом, оспариваемым дополнительным соглашением не изменяются условия договора об участии в долевом строительстве, касающиеся иных участников долевого строительства, в т.ч. истцов, которые приобрели апартаменты по договорам уступки права требования.

Таким образом, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не затрагиваются права иных участников долевого строительства, в т.ч. истцов, поскольку фактически изменяются права и обязанности только между ООО «Вива-Квадр» и [СКРЫТО] Н.В. как участником долевого строительства.

К доводам истцов об обязанности ООО «Вива-Квадр» заключить дополнительное соглашение с новыми участниками долевого строительства суд относится критически ввиду того, что согласно договорам уступки права требования истцы приняли в полном объеме права требования передачи в собственность конкретных апартаментов - № №, находящихся в здании по адресу: <адрес>. Соответственно, истцам перешли все права и обязанности как участника долевого строительства по договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части, относящейся к конкретным апартаментам, а не ко всем помещениям, указанным в п. 1.1. договора. Кроме того, истцами не обосновано как оспариваемым соглашением нарушаются их права и охраняемые законом интересы, а также какие неблагоприятные последствия возникли ввиду заключения дополнительного соглашения.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что терраса с кадастровым номером № площадью 224,3 кв.м., является местом общего пользования и, как следствие, общей долевой собственностью всех собственников помещений в здании, в числе которых также находятся [СКРЫТО] А.Р., [СКРЫТО] Л.М., [СКРЫТО] З.М., ООО «Вива-Квадр», [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] Э.В., в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также считает не подлежащими удовлетворению требования истцов о прекращении права собственности [СКРЫТО] Э.В. на объект недвижимого имущества нежилое помещение подвал площадью 741,5 кв.м. с кадастровым номером №.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что в нежилое помещение подвал площадью 741,5 кв.м. с кадастровым номером № технически состоит из множества помещений согласно нумерации технического паспорта № № – 11.

Помещения № эл. щитовая площадью 15,5 кв.м., № ИТП площадью 38,5 кв.м., № ИТП площадью 14,0 кв.м., № водомерный узел площадью 36,0 кв.м. являются местами общего пользования, функционально связаны со всеми помещениями в здании.

Помещения № тамбур площадью 5,2 кв.м., № коридор площадью 47,6 кв.м., № санузел 16,7 кв.м., № лестничная клетка площадью 16,0 кв.м., № тех. помещение площадью 15, 6 кв.м., № тех. помещение площадью 491,6 кв.м., № лестничная клетка площадью 44,8 кв.м. не являются местами общего пользования, функционально взаимосвязаны только с помещениями подвального этажа, постоянный доступ эксплуатационных служб для нормальной работы и эксплуатации инженерных сетей не требуется в связи с отсутствием коммуникаций. Сети, расположенные в указанных помещениях относятся к инженерным коммуникациям, транзитом проходящим через соответствующие помещения или обслуживают только помещения подвала, что не влияет на статус этого помещения, поскольку не исключает возможности самостоятельного использования помещения для любых, не связанных с обслуживанием обследуемого здания, целей.

Таким образом, с учетом результатов судебной экспертизы суд приходит к выводу, что из принадлежащего [СКРЫТО] Э.В. нежилого помещения подвала площадью 741,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в здании по адресу: <адрес>, нежилые помещения с номерами в техническом плане №, 3, 4, 5, общей площадью 104 кв.м. являются местами общего пользования и общей долевой собственностью всех собственников помещений в здании, а нежилые помещения с номерами в техническом плане №, 6, 7, 8, 9, 10, 11 являются самостоятельными объектами недвижимости, функционально не предназначенными для обслуживания всех помещений в здании, и могут эксплуатироваться автономно.

Однако, поскольку юридически объект недвижимого имущества - нежилое помещение подвал площадью 741,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенный в здании по адресу: <адрес>., не разделен, помещения, входящие в состав объекта на отдельный кадастровый учет не поставлены, с учетом того, что право общей долевой собственности на места общего пользования принадлежат в силу закона всем собственникам помещений в здании вне зависимости от регистрации в ЕГРН, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истцов о прекращении права собственности [СКРЫТО] Э.В. на весь объект недвижимого имущества нежилое помещение подвал площадью 741,5 кв.м. с кадастровым номером №.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования [СКРЫТО] А.Р., [СКРЫТО] Л.М. и [СКРЫТО] З.М. подлежащими удовлетворению частично.

На основании ч. 3 ст. 144 ГПК РФ суд приходит к выводу об отмене принятых мер по обеспечению иска после вступления в законную силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить частично исковые требования [СКРЫТО] А.Р., [СКРЫТО] Л.М., [СКРЫТО] З.М. к ООО «Вива – Квадр», [СКРЫТО] Н.В., [СКРЫТО] Э.В. о признании недействительным дополнительного соглашения, прекращении права собственности на объект недвижимого имущества нежилое помещение подвал, прекращении права собственности на объекты недвижимого имущества нежилых помещений, признании объекты недвижимого имущества нежилые помещения правом общей долевой собственностью собственников помещений в здании, признании права общей долевой собственности на инженерное оборудование, коммуникации.

Признать объекты недвижимого имущества: террасу с кадастровым номером № площадью 224,3 кв.м., нежилые помещения с кадастровым номером № площадью 882,8 кв.м., системы инженерно-технического обеспечения: электроснабжения - электрощитовую ВРУ-1, электрощитовую ВРУ-2, электрощитовую ВРУ-ДУ, водоснабжения, канализации, отопления, а также несущих конструкций здания общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать нежилые помещения с номерами в техническом плане №, расположенные в подвале с кадастровым номером №, общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности [СКРЫТО] Н.В. на объект недвижимого имущества нежилое помещение террасу с кадастровым номером № площадью 224,3 кв.м.

Прекратить право собственности ООО «Вива-Квадр» на объект недвижимого имущества нежилые помещения с кадастровым номером № площадью 882,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на осуществление действий, направленных на отчуждение объектов недвижимого имущества с кадастровым номерами №, расположенных по адресу: <адрес>. отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Гибадатов У.И.