Дело № 2-3845/2018 ~ М-3644/2018, первая инстанция

Дело № 2-3845/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2018 года город Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шариповой Г.М.,

при секретаре Сафиной Ю.А.,

с участием истца [СКРЫТО] А.Е., представителя истца [СКРЫТО] А.Е. - Черненко С.И. /по устному ходатайству/, представителя ответчика ПАО «БИНБАНК» - Зотова Н.С. /доверенность от ДД.ММ.ГГГГ/,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] Р.М., [СКРЫТО] О.А. к Публичному акционерному обществу «Бинбанк» о признании пункта предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, зачете внесенной денежной суммы, обязании предоставить счет для досрочного погашения цены объекта и заключить основной договор купли-продажи квартиры, сохранении обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий до удовлетворения требований,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] Р.М., [СКРЫТО] О.А. обратились в суд с иском к ПАО «Бинбанк» о признании пункта предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, зачете внесенной денежной суммы, обязании предоставить счет для досрочного погашения цены объекта и заключить основной договор купли-продажи квартиры, сохранении обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий до удовлетворения требований.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Инвестиционно-строительный банк «Башинвест» и [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик должен был в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Впоследствии ЗАО Инвестиционно-строительный банк «Башинвест» было реорганизовано в форме присоединения к ПАО «Бинбанк». При этом истцы о данной реорганизации извещены не были, изменения в предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не вносились. ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Бинбанк» в одностороннем порядке направило истцам уведомление о расторжении договора предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данное уведомление истцами не получено, доказательств его вручения не имеется. О существовании данного уведомления истцы узнали в ноябре 2017 года в ходе судебного разбирательства по делу по иску ПАО «Бинбанк» о выселении [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. Между тем, [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. выполняли условия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выплачивали ответчику денежные средства в счет оплаты квартиры, что подтверждается платежными квитанциями и выпиской по счету. Всего ответчику по настоящее время выплачены денежные средства на сумму более 1 000 000 рублей. В настоящее время ПАО «Бинбанк» отказывается заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, несмотря на то, что срок, в который он должен быть заключен - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, еще не наступил. Данные действия ответчика являются незаконными, поскольку нарушаются положения ст.310 ГК РФ, а также положения п.5 предварительного договора. Каких-либо правовых актов, позволяющих ответчику изменять данные условия предварительного договора купли-продажи, не имеется. В соответствии с положениями п.6 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ все изменения в договор производятся на основании письменного соглашения его сторон. Ответчик своей обязанности по направлению и вручению истцам уведомления о расторжении предварительного договора не выполнил, в том числе и на сегодняшний день. Ответчик, включая в договор пункт 7 (с пороком содержания), действовал недобросовестно и нарушил баланс прав сторон договора. Действующее гражданское законодательство, в том числе ст.ст. 1, 421, 422 ГК РФ, не исключает возможность ограничения принципа свободы договора в целях защиты интересов экономически слабой стороны правоотношений. Более того, согласно п.12, п.14, абз.2 п.10 Постановления Верховного Суда РФ №54, указано, что сильная сторона договора не может использовать отказ в одностороннем порядке. Для соблюдения баланса прав, суд защищает интересы слабой стороны договора, что применимо к рассматриваемым в рамках настоящего судебного разбирательства правоотношениям. Истец считает, что предварительный договор купли-продажи квартиры фактически навязан ответчиком, несмотря на наличие решение суда от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания на предмет залога - квартиры, в которой истец проживает с семьей. Данное обстоятельство поставило истца в заведомо невыгодные и кабальные условия, что создало почву для неосновательного обогащения банка, так как, в случае обращения взыскания путем продажи квартиры по решению суда, банк получил бы меньшую сумму (1612078,5 рублей), чем на основании предварительного договора (совокупная рыночная стоимость квартиры и выплаченных сумм составляет более 7 000 000 рублей). По мнению истцов, ответчик воспользовался безвыходным для истцов на тот момент положением, включив в договор заведомо невыгодные и противоречащие нормам действующего законодательства пункты условий о возможном расторжении договора в одностороннем порядке. Истцы полагают, что поскольку ответчиком ПАО «БИНБАНК» условие договора п.2.3 не выполнено, ответчик, уклоняясь от своих обязательств по выполнению условий предварительного договора, корреспондентский счет истцу не представил, тем самым лишил его права досрочно оплатить полностью или частично цену объекта. Ответчиком данный предварительный договор не расторгнут, решения суда об удовлетворении требований о расторжении договора не представлено. Более того, таких исковых требований со стороны ответчика не заявлено. Пункт договора, предусматривающий расторжение в одностороннем порядке, не только не соответствует обычаям делового оборота, но и является также злоупотреблением права. Требование об уплате полной стоимости объекта, либо требование о возврате покупателем продавцу объекта в срок, не предъявлялись. Кроме того, между истцом и ответчиком, в соответствии с пунктом 9.3 предварительного договора, соглашение в письменной форме о расторжении договора не заключалось, уполномоченными на то, представителями сторон и не подписывалось. Истцы считают, что по смыслу п.3 ст.450 ГК РФ направленное уведомление не является расторжением договора в одностороннем порядке.

На основании изложенных обстоятельств, с учетом неоднократных уточненных и дополненных исковых требований, истцы просят:

- признать п.7 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным;

- расценивать ранее внесенные денежные средства в размере 299 910 рублей в счет досрочно уплаченной суммы за цену объекта;

- обязать ответчика представить счет для досрочного полного или частичного погашения истцами цены объекта, с представлением разумного срока;

- по результатам погашения истцами в рамках предварительного договора цены объекта полностью обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи;

- до удовлетворения настоящих требований не снимать арест с регистрационных действий.

Истец [СКРЫТО] А.Е. и его представитель Черненко С.И. в судебном заседании поддержали уточненные и дополненные исковые требования, просят удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ПАО «БИНБАНК» - Зотов Н.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных и дополненных исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях и дополнительных возражениях на исковое заявление.

Истцы [СКРЫТО] Р.М., [СКРЫТО] О.А. на судебное заседание не явились, о месте, времени и дате рассмотрения дела извещены. В материалы дела представлены заявления о рассмотрении дела без их участия.

Исходя из изложенных обстоятельств, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, и с учетом требований статьи 154 названного Закона - сроков рассмотрения и разрешения гражданских дел.

Заслушав участников процесса, исследовав и оценив материалы дела в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 425 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч.1 ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В силу ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В ходе рассмотрения дела установлено, что решением Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ЗАО Инвестиционно-строительный банк «Башинвест» к [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. о взыскании кредитной задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1321 769 рублей, процентов за пользование кредитом в размере 262 130 рублей, неустойки на просроченный основной долг в размере 5000 рублей, неустойки на сумму просроченных процентов в размере 7000 рублей, расходов по уплате госпошлины в размере 16 179 рублей 50 копеек; обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 700 000 рублей, с определением способа реализации- публичные торги с предоставлением отсрочки в ее реализации на девять месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Инвестиционно-строительный банк «Башинвест» и [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым стороны договорились о прекращении всех обязательств, вытекающих из кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, передаче в собственность ЗАО «Башинвест» квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Башинвест» (продавец) и [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя квартиру за цену 1 612 078, 50 руб., за которую покупатель обязуется оплатить задаток в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ежемесячными платежами в размере 19 902,20 рублей,

На основании соглашения об отступном от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации права собственности на квартиру за ЗАО «Башинвест».

Решением внеочередного общего собрания акционеров от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «БИНБАНК» и решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «Башинвест» от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «БИНБАНК» реорганизован путем присоединения к нему ЗАО «Башинвест» и является его правопреемником по всем обязательствам в отношении всех кредиторов и должников.

На основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации права собственности на квартиру за ОАО «БИНБАНК», переименованного в ПАО «БИНБАНК».

Решением общего собрания акционеров ПАО «МДМ Банк» от ДД.ММ.ГГГГ, решением общего собрания акционеров ПАО «БИНБАНК» от ДД.ММ.ГГГГ, решением единственного акционера АО «БИНБАНК Мурманск» от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «МДМ Банк» реорганизовано в форме присоединения к нему ПАО «БИНБАНК» и АО «БИНБАНК Мурманск», с ДД.ММ.ГГГГ наименование ПАО «МДМ Банк» изменено на ПАО «БИНБАНК».

Обратившись в суд с данным иском, истцы указали, что имеются основания для заключения основного договора купли-продажи квартиры, поскольку предварительный договор купли- продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не расторгнут, а пункт 7 данного предварительного договора, предусматривающий расторжение в одностороннем порядке путем направления соответствующего уведомления, является недействительным, так как нарушает права истцов и является кабальной сделкой, поскольку заключена на крайне невыгодных условиях для истцов.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, решением Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим преюдициальное значение для разрешения данного спора, удовлетворены исковые требования ПАО «БИНБАНК» к [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. о прекращении права пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, а также о выселении и снятии с регистрационного учета с указанной квартиры.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] Р.М., [СКРЫТО] О.А.- без удовлетворения.

Указанными принятыми судебными постановлениями установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. обязательств по предварительному договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, ПАО «БИНБАНК» ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков были направлены уведомления о расторжении договора с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета.

Таким образом, изложенные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении ПАО «БИНБАНК» процедуры расторжения предварительного договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 7 указанного договора, согласно которому в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате цены объекта, продавец имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке путем направления покупателю уведомления о расторжении договора. Настоящий договор считается расторгнутым с даты, отправки продавцом покупателю уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи, возврату не подлежат.

При этом доводы истцов о том, что имеются основания для заключения основного договора купли-продажи квартиры, так как пунктом 1 предварительного договора купли- продажи предусмотрено обязательство сторон в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли - продажи при условии оплаты истцами [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] О.А., [СКРЫТО] Р.М. суммы в размере 1 612 078,50 руб. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, являются необоснованными в силу установленных выше обстоятельств.

Ссылки в исковом заявлении о не извещении истцов о реорганизации ОАО «БИНБАНК» путем присоединения к нему ЗАО «Башинвест» и не внесении изменений в предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могут приняты судом во внимание, поскольку также явились предметом судебного разбирательства при рассмотрении дела о прекращении права пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, а также о выселении и снятии с регистрационного учета с указанной квартиры.

Кроме того, в письменных возражениях на иск представителем ответчика заявлено ходатайство о применении пропуска срока исковой давности в части предъявленного истцами требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным.

Из содержания ч. 1 ст. 166 ГК РФ, следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Данная сделка является оспоримой и в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч. 2 ст. 199 ГК РФ).

В силу части 1 ст. 200 ГПК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Заявляя указанное ходатайство, представитель ответчика сослался на то, что предварительный договор купли- продажи квартиры заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, исполнение обязательств по данному договору истцами прекращено с ДД.ММ.ГГГГ. Условия приведенного предварительного договора купли- продажи квартиры истцами ранее не оспаривались.

Как следует из материалов дела, с требованием о признании пункта предварительного договора купли- продажи квартиры истцы обратились в суд в ноябре 2018 года. Ходатайств о восстановлении пропущенного срока исковой давности истцами не заявлено. Каких-либо доказательств уважительности пропуска срока исковой давности истцы не представили.

Более того, факт пропуска срока исковой давности по требованию о признании пункта 7 предварительного договора купли- продажи квартиры недействительным истцом [СКРЫТО] А.Е. в ходе рассмотрения дела не отрицался, с доводом представителя ответчика о пропуске срока исковой давности в ходе рассмотрения дела согласился.

Проанализировав выше приведенные правовые нормы, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании пункта предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, заключении основного договора купли-продажи квартиры.

Также суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о зачете внесенной денежной суммы, обязании предоставить счет для досрочного погашения цены объекта, сохранении обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий до удовлетворения требований, которые являются производными от основного иска. При этом требования о зачете внесенной денежной суммы и сохранении обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий до удовлетворения требований истцы не обосновали.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] А.Е., [СКРЫТО] Р.М., [СКРЫТО] О.А. к Публичному акционерному обществу «Бинбанк» о признании пункта предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, зачете внесенной денежной суммы, обязании предоставить счет для досрочного погашения цены объекта и заключить основной договор купли-продажи квартиры, сохранении обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий до удовлетворения требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд г.Уфы РБ в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 24 декабря 2018 года.

Судья Г.М. Шарипова