Дело № 2-1863/2012 ~ М-1534/2012, первая инстанция

дело №2- 1863/12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2012 года г.Уфа

Ленинский районный суд г. Уфы РБ в составе

председательствующего судьи Зайнуллиной С.Р.

при секретаре Сазиковой Э.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Д.Х. к [СКРЫТО] Х.Г. о расторжении договора уступки права требования,

У С Т А Н О В И Л:

[СКРЫТО] Д.Х. обратилась в суд с иском к [СКРЫТО] Х.Г. о расторжении договора уступки права требования, мотивировав иск следующим.

Между истцом и ответчиком был заключен договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве 4-х комнатной <адрес> общей площадью 143,5 кв.м. (далее – квартира), находящейся на 3-м этаже блок-секции Г строящегося многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, кв-л 373, земельный участок кадастровый номер №. Договор уступки № б/н от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом на договоре.

Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между застройщиком дома ЗАО «Тех-Интер» и участником долевого строительства (дольщиком) ООО «Реконструкция». Согласно подписанному между ЗАО «Тех-Интер» и ООО «Реконструкция» акту приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры уплачена полностью. Право на квартиру было приобретено истцом на основании заключенного с ООО «Реконструкция» договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования, также зарегистрированного в установленном порядке. Таким образом, в результате заключения договора уступки № от ДД.ММ.ГГГГ от истца к ответчику перешло право требования на квартиру по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец заявляет требование к ответчику о расторжении в судебном порядке договора уступки № б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 договора уступки истец обязалась передать, а ответчик обязался принять в полном объеме права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5 договора уступки стоимость уступаемого требования на квартиру истец и ответчик определили в сумме 5 453 000 руб. Указанную сумму ответчик должен был уплатить истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ путем передачи наличных денежных средств. В соответствии с п. 3 договора уступки с момента исполнения обязательств по договору уступки истец утрачивает право требования к застройщику по передаче квартиры и связанные с ним иные права участника долевого строительства.

В соответствии с п. 6 договора уступки истец должна была передать ответчику документы, подтверждающие право требования к застройщику на квартиру, а также платежные документы по оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве.

В п. 8 договора уступки права требования определено, что в случае возникновения споров по вопросам, предусмотренным данным договором, его стороны обязаны принять меры к их разрешению путем переговоров. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров, они должны разрешаться в установленном законодательством порядке.

У ответчика было более чем достаточно времени для решения вопросов по оплате уступаемого ему права (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. 1,5 месяца). Первоначально истцом и ответчиком в Управление Росреестра по РБ сдавался договор уступки с аналогичными условиями, но с другой датой подписания от ДД.ММ.ГГГГ и по более высокой цене уступаемого права – за 6 735 000 руб. (расписка от ДД.ММ.ГГГГ №). Но через некоторое время, пока договор находился на регистрации и установленный законом месячный срок регистрации сделок не истек, ответчик попросил истца существенно снизить цену договора уступки, объяснив свою просьбу своими финансовыми проблемами, возникшими из-за неисполнения перед ним третьими лицами обязательств по иным правоотношениям. Истец пошла на встречу ответчику и договорилась с ним о снижении цены уступки до 5 453 000 руб. В связи с этим, договор уступки был перепечатан и подписан сторонами датой от ДД.ММ.ГГГГ по цене 5 453 000 руб. Так как регистратором прав было предъявлено требование о предоставлении письменного согласия застройщика на уступку права по договору участия в долевом строительстве, сторонами было получено ДД.ММ.ГГГГ также и письменное согласие внешнего управляющего застройщика ЗАО «Тех-Интер» путем проставления им соответствующей отметки на тексте нового договора уступки.

Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ был представлен ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по РБ для замены прежнего договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ (расписка от ДД.ММ.ГГГГ №).

Однако, несмотря на то, что срок оплаты по договору уступки истекал, а процедура регистрации близилась к завершению, ответчик не платил истцу ни копейки, всеми способами пытаясь оттянуть момент оплаты. Все это привело к тому, что договор уступки был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, но ни к концу срока оплаты (ДД.ММ.ГГГГ), ни даже позднее ответчик не изъявил желание произвести оплату уступленного ему права. Истец лишь потом поняла, что никаких денег не будет, но уже было поздно подавать заявление о прекращении регистрации сделки уступки в Управление Росреестра по РБ в порядке п. 4 ст. 20 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сделка уступки была зарегистрирована и ее можно было только расторгнуть – либо на основании подлежащего государственной регистрации отдельного соглашения сторон, с условием о возврате истцу ответчиком права требования на квартиру, либо в судебном порядке.

В связи с этим истец отказалась передавать ответчику подлинник договора участия в долевом строительстве и платежные документы, подтверждающие оплату застройщику стоимости квартиры, и потребовала от ответчика немедленно заключить соглашение о расторжении договора уступки. Предъявляя свое требование, она знала о риске переуступки ответчиком права на квартиру третьим лицам, а потому стремилась ускорить решение данной проблемы. Но только после долгих переговоров ответчик все же согласился расторгнуть договор уступки и истец и ответчик заключили соглашение от ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 1 которого договор уступки подлежит расторжению с возвращением сторон в первоначальное положение, т.е. право на квартиру с момента расторжения договора уступки возвращалось истцу.

Соглашение о расторжении было предоставлено истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ на регистрацию в Управление Росреестра по РБ. Истец имела все основания предполагать, что после регистрации соглашения, в результате которой запись в ЕГРП о праве ответчика на квартиру будет погашена, а запись о праве истца восстановлена, беспокоиться по поводу судьбы права на квартиру истцу уже не придется. Однако ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра направило истцу уведомление №, согласно которому государственная регистрация соглашения о расторжении приостановлена с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ответчика за № от ДД.ММ.ГГГГ. То есть данное заявление подано ответчиком как одной из сторон договора о приостановлении регистрации договора до з-х месяцев в соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно указанной норме «Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторона сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления».

Никаких оснований для подачи в одностороннем порядке заявления о приостановлении регистрации соглашения о расторжении у ответчика не имелось, да и не могло иметься, так как он ничего истцу не платил, не передавал во исполнение договора уступки, поэтому соглашение о расторжении никаким образом не могло нарушить его прав. В частности, п. 4 соглашения о расторжении указывалось на отсутствие претензий у сторон по исполнению обязательств по договору уступки. Также не требовалось представления регистратору прав каких-либо дополнительных документов, т.к. приостановление им регистрации производилось исключительно по инициативе одного из заявителей, т.е. ответчика. Причем о подаче указанного заявления ответчик истцу ничего не сообщал, истец сама узнала об этом только благодаря уведомлению Росреестра. По всей видимости, ответчик хотел любой ценой сохранить свое право на квартиру, чтобы переуступить это право третьим лицам в счет уплаты своей задолженности по иным правоотношениям, о чем он заявлял еще при заключении договора уступки, обещая истцу своевременно решить вопрос с оплатой уступки. Выходит, ответчик намеренно вводил истца в заблуждение как относительно своей способности оплатить уступленное право, так и относительно квартиры, намереваясь, видимо, решить за счет законных интересов истца свои финансовые проблемы путем передачи третьим лицам права на квартиру.

Вышеизложенное свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика и нарушении им своих обязательств по договору уступки, а затем и по соглашению о его расторжении.

Видя, что ответчик ничего не предпринимает для решения вопроса о расторжении договора уступки, истец написала в его адрес требование от ДД.ММ.ГГГГ. В нем истец потребовала в 3-дневный срок снова подписать соглашение о расторжении договора уступки № от ДД.ММ.ГГГГ (с исправлением технической ошибки, ранее допущенной в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ в дате договора уступки) и представить его вместе с заявлениями на государственную регистрацию.

В ответ истцу было вручено письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик признавал, что не расплатился за уступленной право и действительно был намерен расторгнуть договор уступки. Но ответчик указал, что в настоящее время якобы существуют объективные обстоятельства, препятствующие заключению соглашения о расторжении, в частности, в виде находящейся в Росреестре другого договора уступки между ответчиком и третьим лицом. Вследствие этого ответчик посчитал невозможным заключить с истцом требуемое соглашение, а предложил решать вопрос в судебном порядке. Истец считает данный ответ фактическим отказом ответчика расторгнуть договор уступки, в связи с чем у истца возникло право требовать расторжения этого договора по суду. Указанное письмо от ДД.ММ.ГГГГ и письмо ответчика от ДД.ММ.ГГГГ следует считать в качестве доказательства соблюдения досудебного (претензионного) порядка расторжения договора.

В результате фактического отказа ответчика от уплаты цены договора уступки истец лишилась своего законного права требования на квартиру, не получив взамен эквивалентного денежного возмещения стоимости данного права. Это нанесло истцу значительный и неприемлемый ущерб, возникновение которого при заключении договора уступки и последующий его фактический отказ заключить (зарегистрировать) соглашение о расторжении договора уступки следует считать существенным нарушение договора уступки.

Расторжение судом договора уступки, влекущего возврат истцу права требования на квартиру по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, приведет к восстановлению нарушенных прав истца. Наличие в настоящее время у ответчика права требования на квартиру, т.е. права участника долевого строительства по вышеуказанному договору, подтверждается выпиской из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ (запись №).

В судебном заседании представитель истца [СКРЫТО] Д.Х. Гилязов И.Р., действующий по доверенности от 28.03.2012 г., исковые требования поддержал по тем же доводам, что изложены в иске.

Представитель ответчика [СКРЫТО] Х.Г., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Алексанян А.К. исковые требования признал в полном объеме, о чем подал письменное заявление.

Представитель третьего лица Габдинурова Р.К., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Валеева Л.С., против иска возражала и пояснила, что [СКРЫТО] Х.Г. по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № от 23. 03.2011 года, заключенному в ЗАО «Тех-Интер» переуступил Габдинурову Р.К. права и обязанности стороны по договору в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Тех-Интер» и [СКРЫТО] Д.Х. и признание иска ответчиком нарушает права Габдинурова Р.К. Договор между сторонами не может быть расторгнут, т.к. этим нарушаются права Габдинурова Р.К., истец может взыскать оплату по договору с ответчика в судебном порядке.

В судебное заседание истец Фаткулллина Д.Х., ответчик [СКРЫТО] Х.Г., третье лицо Габдинуров Р.К. не явились, извещены надлежащим образом, Фаткулллина Д.Х., [СКРЫТО] Х.Г. обратились с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и сторонами не оспаривается то, что между истцом и ответчиком был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве 4-х комнатной <адрес> общей площадью 143,5 кв.м. (далее – квартира), находящейся на 3-м этаже блок-секции Г строящегося многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, кв-л 373, земельный участок кадастровый номер № Договор уступки № б/н от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается штампом на договоре.

Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключен между застройщиком дома ЗАО «Тех-Интер» и участником долевого строительства (дольщиком) ООО «Реконструкция». Согласно подписанному между ЗАО «Тех-Интер» и ООО «Реконструкция» акту приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры уплачена полностью. Право на квартиру было приобретено истцом на основании заключенного с ООО «Реконструкция» договора № б/н от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования, также зарегистрированного в установленном порядке. Таким образом, в результате заключения договора уступки № б/н от ДД.ММ.ГГГГ от истца к ответчику перешло право требования на квартиру по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 договора уступки истец обязалась передать, а ответчик обязался принять в полном объеме права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 5 договора уступки стоимость уступаемого требования на квартиру истец и ответчик определили в сумме 5 453 000 руб. Указанную сумму ответчик должен был уплатить истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ путем передачи наличных денежных средств. В соответствии с п. 3 договора уступки с момента исполнения обязательств по договору уступки истец утрачивает право требования к застройщику по передаче квартиры и связанные с ним иные права участника долевого строительства.

В соответствии с п. 6 договора уступки истец должна была передать ответчику документы, подтверждающие право требования к застройщику на квартиру, а также платежные документы по оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве.

В п. 8 договора уступки права требования определено, что в случае возникновения споров по вопросам, предусмотренным данным договором, его стороны обязаны принять меры к их разрешению путем переговоров. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров, они должны разрешаться в установленном законодательством порядке.

Договор уступки зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, но ни к концу срока оплаты (ДД.ММ.ГГГГ), ни впоследствии ответчик не произвел оплату уступленного ему права.

В связи с этим истец отказалась передавать ответчику подлинник договора участия в долевом строительстве и платежные документы, подтверждающие оплату застройщику стоимости квартиры, и потребовала от ответчика немедленно заключить соглашение о расторжении договора уступки.

Стороны заключили соглашение от ДД.ММ.ГГГГ согласно п. 1 которого договор уступки подлежит расторжению с возвращением сторон в первоначальное положение.

Соглашение о расторжении было предоставлено истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ на регистрацию в Управление Росреестра по РБ.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра направило истцу уведомление №, согласно которому государственная регистрация соглашения о расторжении приостановлена с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ответчика за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами иди договором.

Согласно п. ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договоров или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Так как договор уступки в соответствии с требованиями ст. 17 ФХ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» подлежал государственной регистрации, такой же регистрации подлежало и соглашение о его расторжении.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Действия сторон по совместной подаче соглашения о расторжении договора в регистрирующий орган, заявлений о регистрации этого соглашения должны считаться одним из взаимных обязательств сторон по этому соглашению, необходимых для его заключения и исполнения. Подача же ответчиком заявления о приостановлении регистрации соглашения о расторжении по сути означало неправомерный односторонний отказ от исполнения обязательств., т.к. это законом не предусмотрено, а в договоре уступки или соглашении о его расторжении права на односторонний отказ от исполнения обязательств ни для одной из сторон не предоставлялось.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа от другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчика направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ, в котором предлагается в 3-дневный срок подписать соглашение о расторжении договора уступки № б/н от ДД.ММ.ГГГГ и представить его вместе с заявлениями на государственную регистрацию.

В ответ истцу было вручено письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик признавал, что не расплатился за уступленной право и действительно был намерен расторгнуть договор уступки, но в настоящее время существуют объективные обстоятельства, препятствующие заключению соглашения о расторжении, в частности, в виде находящейся в Росреестре другого договора уступки между ответчиком и третьим лицом. Вследствие этого ответчик посчитал невозможным заключить с истцом требуемое соглашение, а предложил решать вопрос в судебном порядке. Истец считает данный ответ фактическим отказом ответчика расторгнуть договор уступки, в связи с чем у истца возникло право требовать расторжения этого договора по суду.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В результате фактического отказа ответчика от уплаты цены договора уступки истец лишилась своего законного права требования на квартиру, не получив взамен эквивалентного денежного возмещения стоимости данного права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является прекращение правоотношения, к которому в том числе следует отнести и расторжение договора, который избран истцом для защиты нарушенного права.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования [СКРЫТО] Д.Х. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования [СКРЫТО] Д.Х. к [СКРЫТО] Х.Г. удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между [СКРЫТО] Д.Х. к [СКРЫТО] Х.Г. договор № б/н от ДД.ММ.ГГГГ уступки права требования по договору участия в долевом строительстве №/Г от ДД.ММ.ГГГГ 4-х комнатной <адрес> общей площадью 143,5 кв.м., находящейся на 3-м этаже блок-секции Г строящегося многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, кв-л 373, земельный участок кадастровый номер 02:55:010216:100.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья: С.Р. Зайнуллина. Решение в законную силу не вступило.