Дело № 2-7550/2017 ~ М-6936/2017, первая инстанция

Дело № 2-7550/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2017 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Галлямова М.З.,

при секретаре Еникеевой Г.Э.,

с участием представителя истцов [СКРЫТО] И.А., [СКРЫТО] Л.Ш., [СКРЫТО] З.С. по доверенности Хасановой Е.С.,

представителя ответчика ООО «Батыр плюс» по доверенности Галиханова Р.Р.,

представителя ответчика Администрации ГО г. Уфа РБ по доверенности Абдрашитова Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] И.А., [СКРЫТО] Л.Ш., [СКРЫТО] З.С. к ООО «Батыр плюс», Администрации ГО г. Уфа РБ о признании права собственности на здание в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

[СКРЫТО] И.А., [СКРЫТО] Л.Ш., [СКРЫТО] З.С. обратились в суд с иском к ООО «Батыр плюс» о признании права общей долевой собственности на нежилое здание, состоящее из литеров А,А1,А2,А3, общей площадью 3652,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, корпус 1, в реконструированном виде согласно техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан инв. №, техническому паспорту Регионального центра кадастра и права инв. №; прекращении за ООО «Батыр плюс» права собственности на нежилое строение, общей площадью 1267,5 кв.м., литеры А,А1,А2, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>.

Иск мотивирован тем, что 30.09.2017 между истцами (Инвесторы) и ООО «Батыр плюс» (Застройщик) был заключен договор №И-10 инвестирования реконструкции здания кафе со строительством дополнительных этажей для размещения тренажерных залов и строительство подземной автостоянки по адресу: <адрес> Кировском районе г. Уфы. По условиям договора инвестирования Застройщик обязался за счет привлечения денежных средств Инвесторов разработать проектную документацию и осуществить реконструкцию здания и передать его в срок до 4 квартала 2014 года в долевую собственность Инвесторов в следующих долях: доля участия [СКРЫТО] И.А. – 50,56%, что составляет 1846,7 кв.м. общей площади здания, [СКРЫТО] Л.Ш. - 9,76%, что составляет 356,6 кв.м. общей площади здания, [СКРЫТО] З.С. - 39,7%, что составляет 1449 кв.м. общей площади здания. Свои обязательства по договору инвестирования истцы выполнили в полном объеме, уплатив застройщику инвестиции в сумме 10 000 000 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами. ООО «Батыр плюс» является застройщиком реконструкции объекта на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа № от ДД.ММ.ГГГГ, градостроительного плана земельного участка № RU №/ОПО от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание 02-УФ от 06.06.2002, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Реконструкция здания произведена на принадлежащем ООО «Батыр плюс» земельном участке, общей площадью 1 803 кв.м., с кадастровым номером 02:55:010160:26, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. 10.07.2017 после проведения реконструкции, истцам по акту приема-передачи передан объект в реконструированном виде. 10.07.2017 между истцами заключен договор аренды земельного участка. 07.07.2014 ответчик ООО «Батыр плюс» обратилось в Администрацию ГО г. Уфа с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания кафе. 18.07.2017 Администрация ГО г. Уфа письмом № отказало в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с тем, что в настоящее время работы по реконструкции на объекте проведены. В нарушение условий договора инвестирования ответчик ООО «Батыр плюс» не сформировал общую папку, т.е. необходимый пакет документов, что лишает истцов в установленном законом порядке зарегистрировать свое право на здание в реконструированном виде. Проект реконструкции здания кафе со строительством дополнительных этажей для размещения тренажерных залов и строительство подземной автостоянки по адресу: <адрес> Кировском районе г. Уфы, разработанный ООО «М.АРТ» прошел государственную экспертизу, получено положительное заключение №. ДД.ММ.ГГГГ Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа ответчику ООО «Батыр плюс» выдано разрешение на проведение подготовительных работ № RU 03308000-5-П. После осуществления ответчиком реконструкции здания путем надстройки дополнительного этажа и пристроев А1, А2,А3 площадь здания увеличилась и составила 3652,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан инв. № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, техническому паспорту Регионального центра кадастра и права инв. № по состоянию на 06.07.2017. Согласно заключению о техническом состоянии строительных конструкций здания, выданному ООО «Энергопроектинновации» в 2017 года, нежилое здание (Лит. А,А1,А2) с подземной автостоянкой (Лит. А3) классифицируется как работоспособное. Техническое состояние здания, строительные конструкции здания в удовлетворительном состоянии. Система по обеспечению пожарной безопасности соответствует нормам. Сохранение нежилого здания не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, постройка выполнена в соответствии с действующими строительными нормами и иными обязательными правилами, дальнейшая эксплуатации здания является безопасной для жизни и здоровья граждан. Земельный участок, на котором проводилась реконструкция, отведен и предназначен непосредственно под здание нежилого назначения. Неполучение ответчиком ООО «Батыр плюс» разрешения на реконструкцию нежилого помещения лишает истцов оформить права на спорное здание.

Определением суда от 04.10.2017 в качестве соответчика к участию в деле привлечена Администрация ГО г. Уфа РБ.

Истцы [СКРЫТО] И.А., [СКРЫТО] Л.Ш., [СКРЫТО] З.С., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представили заявления о рассмотрении дела без своего участия, направили в суд своего представителя.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при указанной явке.

Представитель истцов [СКРЫТО] И.А., [СКРЫТО] Л.Ш., [СКРЫТО] З.С. по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, в обоснование привела доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «Батыр плюс» по доверенности ФИО8 представил письменный отзыв на исковое заявление, против удовлетворения исковых требований не возражал. В судебном заседании пояснил, что реконструкция здания началась в 2009 году, разрешение на реконструкцию не было получено до начала проведения работ, т.к. процедура является длительной, а застройщику необходимо было исполнять обязательства по договору инвестирования.

Представитель ответчика Администрации ГО г. Уфа РБ по доверенности ФИО9 в удовлетворении исковых требований возражал, пояснив, что судебными актами арбитражных судов по делу № А07-27597/2017 установлено, что спорный объект является самовольной постройкой , ООО «Батыр плюс» не предпринимало надлежащих мер к получению разрешения на реконструкцию объекта в установленном законом порядке. Истцы не могут приобрести право собственности на объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой, на основании договора инвестирования.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Не соблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 названной статьи самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Форма разрешения на строительство утверждена Приказом Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр.

В силу положений части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Строительство объектов капитального строительства, их реконструкция без получения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке разрешения на строительство является самостоятельным основанием для признания объекта капитального строительства самовольной постройкой.

Из материалов дела следует, что 30.09.2017 между ООО «Батыр плюс» (Застройщик) в лице директора ФИО2, с одной стороны, и [СКРЫТО] Ильдаром Анваровичем, [СКРЫТО] Лилией Шарифзяновной, [СКРЫТО] Залифой Садретдиновной (Инвесторы) и был заключен договор №И-10 инвестирования реконструкции здания кафе со строительством дополнительных этажей для размещения тренажерных залов и строительство подземной автостоянки.

Согласно пункту 1.1 указанного договора ООО «Батыр плюс» является застройщиком Объекта: реконструкция здания кафе со строительством дополнительных этажей для размещения тренажерных залов и строительство подземной автостоянки по адресу: <адрес> Кировском районе г. Уфы на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа № от ДД.ММ.ГГГГ, градостроительного плана земельного участка № RU №/ОПО от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание 02-УФ от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

По настоящему договору Инвесторы производят в части своей доли финансирование проектирования и реконструкции Объекта в объеме и на условиях установленным в настоящем договоре (п. 1.2).

Доля участия [СКРЫТО] И.А. в инвестиционном проекте равна 50,56%, что составляет 1846,7 кв.м. общей площади здания, [СКРЫТО] Л.Ш. - 9,76%, что составляет 356,6 кв.м. общей площади здания, [СКРЫТО] З.С. - 39,7%, что составляет 1449 кв.м. общей площади здания.

В силу условий пунктов 1.3, 1.4 договора Застройщик обязуется в установленный настоящим договором срок осуществить реконструкцию Объекта и передать Инвесторам в долевую собственность Объект в реконструированном виде по акту-приема передачи в срок до 4 квартала 2014 года.

Договорная стоимость Объекта определена в размере 10 000 рублей (п. 2.1 договора).

Оплата инвестирования осуществляется в следующих размерах: [СКРЫТО] И.А. в сумме 5 056 000 рублей, [СКРЫТО] Л.Ш. – 976 000 рублей, [СКРЫТО] З.С. – 3 970 000 рублей (п. 2.3 договора).

В подтверждение исполнения своих обязательств по договору инвестирования истцами представлены приходные кассовые ордера ДД.ММ.ГГГГ б/н, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Батыр плюс» (Застройщик) в лице директора ФИО2, с одной стороны, передало [СКРЫТО] Ильдару Анваровичу, [СКРЫТО] Лилии Шарифзяновне, [СКРЫТО] Залифе Садретдиновне (Инвесторы) в общую долевую собственность нежилое здание, состоящее из литеров А,А1,А2,А3, общей площадью 3652,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, корпус 1.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Батыр плюс» (Арендодатель) в лице директора ФИО2, с одной стороны, и [СКРЫТО] Ильдаром Анваровичем, [СКРЫТО] Лилией Шарифзяновной, [СКРЫТО] Залифой Садретдиновной (Арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1803 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, корпус 1, сроком на 11 месяцев.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № нежилое здание с кадастровым номером № по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, корпус 1 имеет площадь 3038,5 кв.м., количество этажей 8, в том числе подземных 1. Кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: №. В особых отметках указано, что объект недвижимости с кадастровым номером № и объект недвижимости с кадастровым номером № являются одним объектом. В этой связи в сведениях ГКН исправлена техническая ошибка в части изменения сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером № с «ранее учтенный» на «архивный». Право зарегистрировано на площадь 1267,5 кв.м. Собственником является ООО «Батыр плюс», дата регистрации 27.10.2000.

Земельный участок, на котором произведена реконструкция здания, с кадастровым номером № площадью 1803 кв.м. с разрешенным использованием: под помещение боулинга, принадлежит ООО «Батыр плюс» на праве собственности, дата регистрации 05.05.2008, что подтверждается свидетельством о ГРП от 20.04.2016, выпиской из ЕГРН от 23.10.2017.

07.07.2014 ООО «Батыр плюс» обратилось в Администрацию ГО г. Уфа с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания кафе.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация ГО г. Уфа письмом № отказало в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с тем, что в настоящее время работы по реконструкции на объекте проведены.

Проект реконструкции здания кафе со строительством дополнительных этажей для размещения тренажерных залов и строительство подземной автостоянки по адресу: <адрес> Кировском районе г. Уфы, разработанный ООО «М.АРТ» прошел государственную экспертизу, получено положительное заключение №.

ДД.ММ.ГГГГ Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа ответчику ООО «Батыр плюс» выдано разрешение на проведение подготовительных работ № RU 03308000-5-П.

После осуществления ответчиком реконструкции здания путем надстройки дополнительного этажа и пристроев А1, А2,А3 площадь здания увеличилась и составила 3652,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан инв. № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, техническому паспорту Регионального центра кадастра и права инв. № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению о техническом состоянии строительных конструкций здания, выданному ООО «Энергопроектинновации» в 2017 года, нежилое здание (Лит. А,А1,А2) с подземной автостоянкой (Лит. А3) классифицируется как работоспособное. Техническое состояние здания, строительные конструкции здания в удовлетворительном состоянии. Система по обеспечению пожарной безопасности соответствует нормам. Сохранение нежилого здания не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, постройка выполнена в соответствии с действующими строительными нормами и иными обязательными правилами, дальнейшая эксплуатации здания является безопасной для жизни и здоровья граждан.

Определением суда от 04.10.2017 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Строительно-испытательная лаборатория «Компания «Нефтехимпромсервис».

В соответствии заключением экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ здание, общей площадью 3652,3 кв.м., литеры А,А1,А2,А3, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, корпус 1, не нарушает требования градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил; не включен в единый пестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации, не находится в водоохраной зоне. Реконструированный соответствует разрешенному в градостроительном регламенте виду использования земельного участка и относится к общественно деловой зоне (ОД-1).

Здание, общей площадью 3652,3 кв.м., литеры А.А1,А2,А3, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, корпус 1, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Не нарушает права пользователей и собственников смежных земельных участков.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А07-27597/2016 в удовлетворении иска ООО «Батыр плюс» к Администрации ГО г. Уфа РБ о признании права собственности на объект: пристрой, литера А1 (общей площадью -11,6 кв.м.), пристрой, литер А2 (общей площадью 1788,9 кв.м.), расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-7864/2017 от 01.08.2017 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2017 по делу № А07-27597/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Батыр плюс» - без удовлетворения.

Указанными судебными актами установлено, что спорный объект является самовольной постройкой, ООО «Батыр плюс» не предпринимало надлежащих мер к получению разрешения на реконструкцию объекта в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

При рассмотрении настоящего дела суд учитывает обстоятельства, установленные арбитражными судами, оснований для иной оценки выводов арбитражных судов о том, что спорный объект является самовольной постройкой, ООО «Батыр плюс» не предпринимало надлежащих мер к получению разрешения на реконструкцию объекта в установленном законом порядке, при рассмотрении настоящего дела у суда не имеется. Иных доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, сторонами не представлено.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В качестве доказательств возникновения права общей долевой собственности представлены: договор № 17И-10 инвестирования реконструкции здания кафе со строительством дополнительных этажей для размещения тренажерных залов и строительство подземной автостоянки 30.09.2017, приходные кассовые ордера 27.10.2010 б/н, от 18.10.2010 № 689, от 05.10.2010 № 678, акт приема-передачи от 10.07.2017.

По смыслу положений статей 8.1, 209, 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации права на вновь создаваемое недвижимое имущество возникают с момента его государственной регистрации, при этом правом распоряжения таким объектом недвижимости имеет только собственник, который, создал данный объект с соблюдением закона и иных правовых актов. В силу императивных норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, создавшее самовольную постройку не вправе ей распоряжаться. Возможность распоряжения таким объектом возникает только после его легализации в установленном законом порядке и государственной регистрации права собственности отчуждателя.

Поскольку предметом договора № 17И-10 инвестирования реконструкции здания кафе со строительством дополнительных этажей для размещения тренажерных залов и строительство подземной автостоянки 30.09.2017 является самовольная постройка, которая не имеет статуса объекта гражданского оборота, указанный договор не может является основанием возникновения прав истцов на спорный объект недвижимости.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку на основании договора инвестирования законом не предусмотрена.

Более того, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 3 названного закона (в редакции Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Частью 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из изложенных норм закона, регулирующих спорные правоотношения, следует, что основанием возникновения права участника долевого строительства является, в том числе, документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства, которая может быть осуществлена не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае, объект был передан истцам до получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, до установления права собственности на него в судебном порядке, что противоречит закону.

Такой акт приема-передачи в силу закона не является основанием возникновения прав истцов на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно пунктам 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

По смыслу закона претендовать на легализацию самовольной постройки может только лицо, обладающее соответствующим вещным правом на земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Бремя доказывания наличия обстоятельств, являющихся основанием для признания в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации права собственности на самовольную постройку, возлагается на истца.

Поскольку спорный объект является самовольной постройкой, а истцами не представлено доказательств нахождения в собственности пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельного участка, на котором он возведен, что является обязательным условием для установления права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, суд не усматривает оснований для признания за истцами права собственности на реконструированное здание независимо о того, что по результатам судебной экспертизы постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки; ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение истцами с застройщиком договора аренды земельного участка после окончания строительства объекта, в силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставляет истцам возможности установления права на самовольную постройку в судебном порядке, т.к. истцы застройщиками не являются, на момент осуществления строительства правами на земельный участок не обладали, надлежащих мер к получению разрешения на реконструкцию объекта в установленном законом порядке не предпринимали.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 8.1, 218, 219, 222 ГК РФ, 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления [СКРЫТО] И.А., [СКРЫТО] Л.Ш., [СКРЫТО] З.С. к ООО «Батыр плюс», Администрации ГО г. Уфа РБ о признании права общей долевой собственности на нежилое здание, состоящее из литеров А,А1,А2,А3, общей площадью 3652,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, корпус 1, в реконструированном виде согласно техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан инв. №, техническому паспорту Регионального центра кадастра и права инв. №; прекращении за ООО «Батыр плюс» права собственности на нежилое строение, общей площадью 1267,5 кв.м., литеры А,А1,А2, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.З. Галлямов