Дело № 2-6602/2015 ~ М-5799/2015, первая инстанция

2-6602/2015

РЕШЕНИЕ

Имени Российской Федерации

31 июля 2015 г. г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сиражитдинова И.Б., при секретаре Халитовой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «АИЖК» обратилось с иском к ответчикам о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора. В обосновании своих требований истец указывает, что 21.12.2009г. Открытое Акционерное Общество «Мой Банк. Ипотека» предоставило заемщикам- залогодателям ФИО1, ФИО2 ипотечный жилищный кредит в размере 1 410 000 руб. на срок 180 месяцев под 11,58% годовых в для приобретения в совместную собственность ФИО1, ФИО2 квартиры по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, <адрес> (далее – Квартира), под её залог. ДД.ММ.ГГГГ года предшествующий кредитор перечислил в соответствии с условиями Кредитного договора денежные средства в размере 1410 000 рублей на счет ФИО1 Государственная регистрация права собственности Ответчиков произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Республике Башкортостан. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками как должникамизалогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной первоначальному залогодержателю Управлением Росреестра по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № /405/2009-313.

Стоимость квартиры была согласована сторонами в разделе 5 Закладной в соответствии с отчетом независимого оценщика ФИО3 (член Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер 001450) №09-108-Кмб от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 260 000 рублей.

Законным владельцем Закладной, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им производятся Ответчиками ненадлежащим образом, в нарушение условий Закладной и Кредитного Договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

Письмом № ТВ/16-3-11857 от ДД.ММ.ГГГГ г.; У-1674/14 от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчиков было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по Кредитному Договору. До настоящего времени Ответчики не выполнил указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 16.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного Договора является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.

Размер сумм, подлежащей уплате из стоимости Квартиры, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 423 968,05 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 227 314,24 рублей, сумма процентов в размере – 146 653,81 рублей, а также начисленные пени в размере 115012,33 рубля, из них 21159,30 взысканы по решению Кировского районного суда г. Уфы в 2013 году, истец уменьшил пени до 50 000 рублей.

Просит взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по Кредитному договору № 0200-000/05996И от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ долг в размере 1 423 968,05 рубле, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1 227 314,24 рублей, сумму процентов –146 653,81 рублей, сумму пени –50 000 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по дату расторжения кредитного договора №0200-000/05996И от ДД.ММ.ГГГГ взыскать проценты за пользование кредитом в размере 11,58 % годовых, начисляемых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу; обратить взыскание на Квартиру, принадлежащую в совместной собственности ФИО1, ФИО2, расположенную по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, <адрес>, номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02-04-01/405/2009-313, в том числе, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки в закладной, установив начальную продажную цену квартиры по адресу: г. Уфа, <адрес>. при ее реализации в размере 80% определенной в отчете оценщика в размере 1 808 000 рублей; взыскать с с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 319,84 рублей; взыскать с ответчиков расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Представитель истца ФИО5, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении в отсутствии представителя, по которому просила исковые требования удовлетворить, также представила заявление об уточнении просительной части иска, из которого просит расторгнуть кредитный договор № 0200-000/05996И от ДД.ММ.ГГГГ с даты вступления решения в законную силу.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, подтверждающими получение судебных повесток.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон.

Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Обязательства, возникшие из договора, в силу ст. 309, 310, 314 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в срок, предусмотренный договором, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ Открытое Акционерное Общество «Мой Банк. Ипотека» предоставило заемщикам- залогодателям ФИО1, ФИО2 ипотечный жилищный кредит в размере 1 410 000 руб. на срок 180 месяцев под 11,58% годовых для приобретения в совместную собственность ФИО1, ФИО2

Права залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками как должникамизалогодателями ДД.ММ.ГГГГ и выданной первоначальному залогодержателю Управлением Росреестра по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № /405/2009-313.

Согласно мемориальному ордеру № от 21.12.2009г Банком перечислены денежные средства в размере 1410 000руб. на счет ФИО1 Таким образом, свои обязательства по кредитному договору Банком исполнены в полном объеме.

В соответствии со статьей 810 Гражданского кодекса РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в сроки и порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течении тридцати дней со дня предъявления требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ч.2 ст 811 ГК РФ).

В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора заемщик обязан производить ежемесячные платежи по возврату кредита и уплаты начисленных процентов в виде ежемесячного аннуитетного платежа в размере 16 613 рублей.

При нарушении срока возврата суммы обязательства и/или уплаты процентов, Заемщик уплачивает Залогодержателю неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2, 5.3 кредитного договора).

Обеспечением исполнения обязательства заемщика по настоящему договору является: ипотека (залог) в силу закона Квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, <адрес>. (п.п. 1.4, 1.4.1 кредитного договора).

Стоимость предмета залога определена в соответствии с отчетом независимого оценщика ФИО3 (член общероссийской организации оценщиков) № 09-108-Кмб от 10.11.2009г. и составляет 2 260 000 руб.

В настоящее время залогодержателем по закладной является открытое акционерное общество «АИЖК».

В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, № 102-Ф3, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной.

В соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1 кредитного договора кредитор (залогодержатель) имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиками любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, Договором купли-продажи квартиры, Комбинированным договором ипотечного страхования, указанном в п. 4.1.7 Кредитного договора, а также договором о счете, предназначенном для накопления ануитетных, страховых и налоговых платежей; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течении 12-ти месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию согласно п. 4.1.7-п.ДД.ММ.ГГГГ кредитного договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиками указанные выше условия Кредитного договора исполнялись не надлежащим образом, денежные средства вносились в Банк не своевременно и не в полном объеме, доказательств обратному ответчиками в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату кредита и уплаты процентов за пользование им, в соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора, ДД.ММ.ГГГГ истцом выставлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанные требования ответчиками выполнены не были.

Истцом представлен расчет задолженности, который проверен судом. Расчет произведен верно, согласно условиям заключенного между сторонами Кредитного договора.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязан совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно расчетам, представленным истцом, задолженность Ответчиков ФИО1, ФИО2 по договору составляет на ДД.ММ.ГГГГ 1 423 968,05 руб., в том числе остаток по основному долгу в размере 1227314,24 руб, проценты в размере 146653,81 руб. и пени при уточнении и уменьшении истцом в размере 50000 руб.

Расчеты истца подтверждены представленными по делу документами, проверены судом и соответствуют условиям договора сторон, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы кредита и процентов признаются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по кредитному договору в размере 1 423 968,05 руб.,, в том числе остаток по основному долгу в размере 1227314,24 руб, проценты в размере 146653,81 руб. и пени при уточнении и уменьшении истцом в размере 50000 руб.

В соответствии ст. 1. ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимости имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по жтому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественного перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

На основании ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещения необходимых расходов залогодержателя на содержание вещи и расходов по взысканию.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает (ст. 338 ГК РФ).

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

В силу ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникшему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникшему в силу договора об ипотеке.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьем пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно в размере требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

Сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскание на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течении 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что вышеперечисленные обстоятельства, препятствующие обращению взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Согласно ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке на которые обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В силу п.п.4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодеражателем, а в случаи спора – самим судом.

В закладной установлено, что денежная оценка предмета ипотеки составляет – 2 260 000 руб., определенной независимым оценщиком ФИО3

По правилам ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентов от рыночной стоимости такого имущества. Следовательно, 80% от стоимости составляет 1 808 000руб.

Суд, при этом, учитывает также и то, что на основании ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Таким образом, требования истца суд удовлетворяет, обращает взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену заложенного имущества 1 808 000 рублей.

Наряду с этим, истцом заявлено требование о расторжении кредитного договора, которое суд находит подлежащим удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчиками условия договора по своевременному погашению кредита существенно нарушены, суд считает обоснованным требование ОАО «АИЖК» о расторжении кредитного договора № 0200-000/05996И от ДД.ММ.ГГГГ года.

Истец в исковом заявлении просит взыскать проценты за пользование займом на день вступления в законную силу решения суда включительно. Суд не находит оснований для удовлетворения указанного требования в полном объеме в связи со следующим.

В случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст.814 ГК РФ заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию займодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.

Вместе с тем, в судебном порядке в силу ст. 11 ГК РФ защите подлежит только нарушенное или оспоренное право.

Таким образом, нарушенное право истца на получение процентов по договору займа подлежит восстановлению в полном объеме за прошедший период – то есть на день вынесения решения суда. Взыскание же процентов по договору займа на будущее время фактически является восстановлением права, которое ответчиками еще не нарушено и возможно нарушено не будет.

Из размера установленных договором процентов (11,58 годовых) с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда (ДД.ММ.ГГГГ года) с ответчиков подлежат взысканию проценты в размере 58017,32 рублей.

Наряду с этим, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков понесенных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, поскольку в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлены доказательства несения таких расходов.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому, на основании ст. 98 ГПК РФ требование взыскателя о взыскании понесенных судебных расходов, в пользу истца с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина по 10 659,92 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению частично.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору №0200-000/05996И от ДД.ММ.ГГГГ года: 1 227 314,24 рублей – сумма основного долга; проценты за пользование кредитом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 204 671,13 рублей, пени, - 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины по 10 659,92 руб. с каждого.

Обратить взыскание на заложенное имущество –квартиру, расположенную по адресу: г. Уфа, <адрес>, в том числе: определить способ реализации квартиры с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из ее оценки указанной в закладной, в размере 80% рыночной стоимости предмета ипотеки, определенной в отчете оценщика в размере – 1808 000 рублей.

Расторгнуть кредитный договор № 0200-000/05996И от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении месяца через Кировский районный суд г. Уфы РБ со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.Б. Сиражитдинов