Дело № 2-5816/2014 ~ М-3179/2014, первая инстанция

Дело № 2-5816/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Уфа 15 августа 2014 года

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Зинатуллиной И. Ф.,

при секретаре Мухаметгалеевой Э.Ф.,

с участием представителей истцов ФИО3 – ФИО5, ФИО4 по доверенности от 25.03.2014г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СПЕЦХИМСНАБ», ОАО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СПЕЦХИМСНАБ», ОАО «СтройПроектЦентр» о признании права собственности на квартиру, в обоснование иска пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО “СПЕЦХИМСНАБ” (именуемое в дальнейшем “Инвестор”) и ФИО1 (именуемая в дальнейшем Дольщик) был заключен договор № “О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.” (далее – договор).

Согласно указанному договору истец профинансировал строительство двухкомнатной <адрес>г2 (строительный номер) на 9 этаже блок Г2, секция 8-2, <адрес> микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г. Уфы общей проектной площадью 64,46 кв. метров, из расчета стоимости одного квадратного метра– 36 000 (тридцать шесть тысяч) руб., что составляет 2 320 560 рублей согласно условиям договора. Истец ФИО1 свои обязательства по договору выполнила, своевременно, оплатила стоимость квартиры в размере 2 370 965,00 рублей. Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены в полном объеме. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен – 4 квартал 2007 г.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ОАО «Региональный банк развития», в качестве соответчика привлечено ОАО «СтройПроектЦентр».

В судебном заседании истец ФИО1, представители истца ФИО4, ФИО5 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме. В обоснование исковых требований привели доводы, изложенные в уточненном, в порядке ст. 39 ГПК РФ, исковом заявлении. Кроме того, указали, что многоквартирный жилой <адрес> микрорайона «Бакалинский» достроен и в качестве доказательства представили на обозрение технический паспорт жилого здания (строения) на <адрес> Кировского района <адрес>, выданного территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ РБ.

Представитель ответчика ООО «СПЕЦХИМСНАБ» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлено в материалы дела заявление о рассмотрении в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ОАО «СтройПроектЦентр» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ОАО «Региональный банк развития» на судебное заседание не явился. Извещено надлежащим образом.

В силу ст.167 ГПК РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, проверив все юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Согласно ст. 2 указанного Закона, инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Из содержания ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме вложений" следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В силу ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме вложений" инвестор имеет право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).

В соответствии с положениями ст. ст. 307, 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Инвестиционный договор порождает между сторонами обязательственные отношения и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01.04.2005г.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно ст. 219 ГК Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.

В соответствии с ч. 3, ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

На основании постановления Главы администрации г. Уфы № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Уфы и ОАО «СтройПроектЦентр», ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № и дополнительное соглашение аренды земельного участка, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, р-н Кировский, мкр. Бакалинский, для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса. Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Застройщику ОАО «СтройПроектЦентр» ГУ Управление государственной экспертизы РБ 01.12.2010г. выдано положительное заключение государственной экспертизы № 02-1-4-0502-10, которым рабочий проект «Жилой <адрес> в Кировском районе г. Уфы» признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.

ОАО «СтройПроектЦентр» отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа выдано разрешение на строительство № RU 0330800-3-Ж, в соответствии с указанным заключением государственной экспертизы, на строительство 12, 13, 16-ти этажного жилого <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0333 по строительном адресу г. Уфа, Кировский район, микрорайон «Бакалинский».

Как установлено судом и подтверждено представленными документами, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» (Инвестор) и ФИО1 (Дольщик) был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.

Пунктом 3.7. договора предусмотрена обязанность Инвестора сдать квартиру с определенными техническими характеристиками.

Согласно условиям договора предметом договора является финансирование строительства двухкомнатной <адрес>г2 (строительный номер) на 9 этаже блок Г2, секция 8-2, <адрес> общей проектной площадью 64,46 кв. метров.

ФИО1 свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, что подтверждено представленными квитанциями к приходным кассовым ордерам № от 19.12.2006г., № от 02.10.2006г., № от 01.11.2006г., № от 15.05.2007г., № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 320 560 рублей.

Ответчик ООО «СПЕЦХИМСНАБ» данный факт в судебном заседании не отрицал, что подтверждается, кроме того, актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 14.04.2011г. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ г.

После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у Истца возникло право на получение квартиры в собственность.

Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на <адрес> Кировского района <адрес>, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за № 7-9394/Г от 21.09.2012г. Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ объекту «Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа РБ, жилой <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>. Строительному номеру <адрес>г2 соответствует почтовый номер <адрес>, расположенной на 9 этаже указанного жилого дома.

Суд рассматривает спорную квартиру, как законченный строительством объект, с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой <адрес> г.Уфы. Таким образом, квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.

Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: г. Уфа, <адрес> расположена на 9 этаже, общая площадь квартиры с учетом балкона (с коэффициентом 0,3) составляет 60,8 кв. м, общая площадь жилых помещений без учета балкона составляет 58,7 кв. м. В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, общая площадь жилого помещения – спорной <адрес> составляет 60,8 кв. м.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан данные о зарегистрированных правах на спорный объект отсутствуют.

Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем истец является потребителем, то к рассматриваемым правоотношениям применяется Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей". Заявление представителя третьего лица ОАО «Региональный банк развития» о том, что признание права собственности Истца на спорную квартиру должно рассматриваться Арбитражным судом в рамках Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» несостоятельно.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О защите прав потребителей» отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Между ОАО «СтройПроектЦентр» и ОАО «Региональный банк развития» 18.12.2007г. заключен договор №З/130 и ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № 3/135, по условиям которых ОАО «СтройПроектЦентр» передано в залог банку следующее недвижимое имущество: нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,20 кв. м, литера Б.

Заложенное незавершенное нежилое строение расположено по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. за №02-04-02/099/2005-164, технического описания № от 21.12.2006г., выданного Уфимским городским филиалом ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ», разрешением на строительство №21-ж от 20.12.2006г. выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серия <адрес>, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ от 26.12.2006г.

Право аренды земельного участка, площадью 129000 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 09 10:0333, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, <адрес>, переданного в аренду ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и дополнительного соглашения № от 30.12.2005г. к договору, зарегистрированного 06.02.2006г.

Однако, суд принимает во внимание то обстоятельство, что ООО «СПЕЦХИМСНАБ», действующий на основании Устава и договора № от 29.11.2004г. с застройщиком вышеуказанного микрорайона ОАО «СтройПроектЦентр», заключил с истцом ФИО1 договор № о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы значительно раньше, а именно 02.08.2006г., чем договора залога с ОАО «Региональный банк развития» - №З/130 от 18.12.2007г. и №З/135 от 27.12.2007г. Обязанность по оплате квартиры в рамках заключенного договора ФИО1 была исполнена в полном объеме в сумме 2 320 560 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, последний платеж был произведен ДД.ММ.ГГГГ При таких обстоятельствах, создание недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, площадью застройки 6514,20 кв.м., литер Б является также результатом осуществленных ФИО1 инвестиций.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы, в том числе, имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Суд также полагает, что ОАО «СтройПроектЦентр» не вправе был без согласия ФИО1 распорядиться объектом инвестиций путем предоставления объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес> г. Уфы, в залог ОАО «Региональный банк развития». Данной позиции придерживается ВС РФ. Согласно п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Кроме того, наличие залога не является препятствием в признании права собственности на <адрес>, расположенную в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы за ФИО1, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества при наличии обременения в виде залога.

На основании изложенного, суд находит требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за ФИО1 на <адрес> общей площадью 60,8 кв. м, расположенную по адресу: РБ, город Уфа, <адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную <адрес> на 9 этаже общей площадью 60,8 кв. м, расположенную в жилом <адрес> Кировского района города Уфы Республики Башкортостан.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Уфа Республики Башкортостан.

Судья: Зинатуллина И.Ф.