Дело № 2-5557/2014 ~ М-4749/2014, первая инстанция

№2-5557/2014

Решение

Именем Российской Федерации

23 сентября 2014 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Сиражитдинова И.Б., при секретаре Халитовой В.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СПЕЦХИМСНАБ» о признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратился в Кировский районный суд г. Уфы с иском к ООО «СПЕЦХИМСНАБ» о признании права собственности на <адрес> жилом <адрес> Кировского района г. Уфы указывая, что 22.05.2006г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО1 был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы (далее - Договора). Согласно указанному договору ФИО1 профинансировал строительство двухкомнатной <адрес>д1 общей проектной площадью 62,17 кв.м., расположенной на 9 этаже 13-этажного дома блок <адрес>, секция 8-12, в микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г.Уфы (далее - Квартира).

Во исполнение договора ФИО1 уплачено 1 740 760 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от 22.05.2006г., № от 21.06.2006г., № от 11.07.2006г.

Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры истцом ФИО1 были исполнены в полном объеме.

Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен –3-й квартал 2007г.

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве соответчика был привлечен застройщик указанного жилого дома – ОАО «СтройПроектЦентр», и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - ОАО АКБ «Региональный банк развития», поскольку земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, является предметом залога по кредитному договору, заключенному между ОАО «СтройПроектЦентр» и ОАО АКБ «Региональный банк развития».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить. В обоснование исковых требований привела доводы, изложенные в исковом заявлении. Кроме того, указала, что квартиру истица приобретала с целью улучшения своих жилищных условий и проживания в ней, что многоквартирный жилой <адрес> микрорайона «Бакалинский» фактически достроен. В качестве доказательства истицей представлен суду на обозрение технический паспорт всего жилого здания (строения) на <адрес> Кировского района <адрес>, выданного территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ РБ.

Ответчики ООО «СПЕЦХИМСНАБ», ОАО «СтройПроектЦентр» извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Представитель третьего лица ОАО АКБ «Региональный банк развития» ФИО4 (доверенность в деле) в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, просила прекратить производство по делу.

С учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями ст. 1041 ГК Российской Федерации установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно нормам ст.ст. 4, 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления. Инвесторы имеют равные права, в том числе на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного &apos;осуществления капитальных вложений на основании договора, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

С ДД.ММ.ГГГГ Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» прекратил свое распространение на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространил также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Как следует из материалов дела, ОАО «СтройИроектЦентр» в качестве застройщика жилого <адрес> заключен договор аренды земельного участка и получены вышеперечисленные разрешения на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «СтройПроектЦентр» и ООО «СПЕЦХИМСНАБ» заключен договор № с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона «Бакалинский», по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

22.05.2006г. между ООО «СПЕЦХИМСНАБ» и ФИО1 был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы (далее - Договора). Согласно указанному договору ФИО1 профинансировал строительство двухкомнатной <адрес>д1 общей проектной площадью 62,17 кв.м., расположенной на 9 этаже 13-этажного дома блок <адрес>, секция 8-12, в микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г.Уфы (далее - Квартира).

Во исполнение договора ФИО1 уплачено 1 740 760 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от 22.05.2006г., № от 21.06.2006г., № от 11.07.2006г.Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры истцом ФИО1 были исполнены в полном объеме.

После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.

14.09.2012г. Определением Арбитражного суда РБ требование ФИО1 о передаче двухкомнатной <адрес>д1 на 9 этаже 13-этажного дома блок <адрес>, секция 8-12, общей проектной площадью 62,17 кв.м. в микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г.Уфы включены в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «СтройПроектЦентр».

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)…». В соответствии с пп.2 п.1 ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям. К квартирам в соответствии с п.3 ст.16 ЖК РФ относятся жилые помещения, удовлетворяющие следующим требованиям: «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Жилое помещение предназначено для проживания граждан (п.1 ст.17 ЖК РФ).

Жилой дом построен, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на <адрес> Кировского района <адрес>, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за №7-9394/Г от 21.09.2012г. Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ объекту «Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа РБ", жилому дому № присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Согласно справке о присвоении почтового адреса № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданной Главным управлением Архитектуры и градостроительства Администрации Городского округа город Уфа РБ строительному номеру дома «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский» присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Строительному номеру <адрес>д1 соответствует почтовый номер <адрес>, расположенной на 9 этаже указанного жилого дома.

Инспекцией государственного строительного надзора РБ ДД.ММ.ГГГГ выдано заключение №131/уо соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: «Жилой дом литер 8 в микрорайоне «Бакалинский». 1-й этап, жилая часть» соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.

Суд рассматривает спорную квартиру как законченный строительством объект, с коридором, санузлом, кухней жилой комнатой и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой <адрес> г. Уфы. Таким образом, квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.

Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: г. Уфа, <адрес> расположена на 9 этаже, общая площадь квартиры с учетом балкона (с коэффициентом 0,3) составляет 57,6 кв.м., общая площадь жилых помещений без учета балкона составляет 55,4 кв.м. В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем Истец является потребителем, то к рассматриваемым правоотношениям применяется Закон РФ от 07.02.1992г. № «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.1 Федерального закона «О защите прав потребителей» отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Между ОАО «СтройПроектЦентр» и ОАО «Региональный банк развития» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №З/130 и ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №З/135, по условиям которых ОАО «СтройПроектЦентр» передано в залог банку следующее недвижимое имущество:

- нежилое строение – незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,20 кв.м., литера Б.

Заложенное незавершенное нежилое строение расположено по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. за №02-04-02/099/2005-164, технического описания № от 21.12.2006г., выданного Уфимским городским филиалом ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости РБ», разрешением на строительство №21-ж от 20.12.2006г. выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серия <адрес>, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ от 26.12.2006г.

- право аренды земельного участка, площадью 129000 кв.м., кадастровый номер 02:55:01 09 10:0333, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, <адрес>, переданного в аренду ОАО «СтройПроектЦентр» на основании договора аренды земельного участка № от 22.02.2005г., зарегистрированного 04.03.2005г. в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и дополнительного соглашения № от 30.12.2005г. к договору, зарегистрированного 06.02.2006г.

Однако, суд принимает во внимание то обстоятельство, что застройщик жилого <адрес> микрорайона «Бакалинский» ОАО «СтройПроектЦентр» заключил с истицей Договор значительно раньше, чем договор залога с ОАО «Региональный банк развития» - №З/130 от 18.12.2007г. и №З/135 от 27.12.2007г. Обязанность по оплате квартиры в рамках заключенного договора истцом была исполнена в полном объеме в сумме 1 740 760 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от 22.05.2006г., № от 21.06.2006г., № от 11.07.2006г.

Таким образом, создание недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, площадью застройки 6514,20 кв.м., литер Б является также результатом осуществленных истцом инвестиций.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы, в том числе, имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Кроме того, суд делает вывод, что ОАО «СтройПроектЦентр» не вправе был без согласия истца распоряжаться объектом инвестиций путем предоставления объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес> г. Уфы, в залог ОАО «Региональный банк развития». Данной позиции придерживается Президиум Верховного суда РФ, утвердивший 04.12.2013г. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно п. 15 Обзора… «Квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства». Кроме того, наличие залога не является препятствием в признании права собственности на <адрес>, расположенную в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы за ФИО1, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества при наличии обременения в виде залога

Суд принимает во внимание, что спорная квартира является законченным строительством объектом, и, следовательно, самостоятельным объектом гражданских правоотношений.

Анализируя изложенное, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную <адрес> общей площадью жилого помещения 55,4 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом <адрес> Кировского района г. Уфы.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за ФИО1 на <адрес> общей площадью 55,4 в.м., расположенной по адресу: РБ, город Уфа, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Председательствующий И.Б. Сиражитдинов