Дело № 2-3907/2015 ~ М-2713/2015, первая инстанция

№ 2-3907/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2015 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Рамазановой З.М.,

при секретаре ФИО4,

с участием представителя истца ФИО6 по доверенности № 2Д-586 от ДД.ММ.ГГГГ г.,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО7 по доверенности № 3Д-1120 от ДД.ММ.ГГГГ г.,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика – ФИО8 по доверенности № 2Д-740 от ДД.ММ.ГГГГ г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении, снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано на то, что истец обратился к ответчикам о предоставлении ему займа в размере 7 000 000 руб. Ответчики сообщили, что могут дать в заем данную денежную сумму только под залог недвижимости.

Ответчики предложили переоформить на них принадлежащую истцу квартиру, расположенную адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, а после возврата суммы займа и процентов переоформить ее обратно.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен Договор купли-продажи указанной квартиры.

По условиям договора истец продал ФИО2, ФИО5 указанную квартиру за 7 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру на ФИО2 и ФИО5 по ? доли.

В этот же день между истцом и ответчиками был заключен договор намерения покупки недвижимости, по условиям которого ФИО2 и ФИО5 выступали в качестве продавцов, а истец в качестве покупателя. Покупная сумма в размере 7 350 000 руб. была указана с учетом процентов.

Позднее ответчики сообщили, что для переоформления квартиры обратно на него необходимо оплатить за квартиру дополнительно 3 000 000 руб.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между истцом и ответчиками, является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами был заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.

В данном случае, доказательствами притворности Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являются:

одновременно с договором купли-продажи спорной квартиры был заключен договор намерения покупки этой же квартиры, в котором покупная сумма была указана с учетом процентов;

истец и члены его семьи остались проживать в отчужденной квартире; истцом оплачиваются коммунальные услуги;

действительная рыночная стоимость квартиры на дату продажи согласно Отчета об определении очной стоимости составляет 12 640 000 руб., что значительно выше цены указанной в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г.

При указанных обстоятельствах, действительная воля сторон была направлена не на заключение договора купли-продажи между истцом и ответчиками, а на обеспечение возврата денежных средств по договору займа, путем передачи квартиры в залог.

На основании вышеизложенного истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 с момента заключения. Погасить запись регистрации в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № 02-04-01/315/2014/415. Применить последствия недействительной сделки, вернув стороны в первоначальное положение; взыскать с ответчиков расходы по государственной пошлине в размере 900 руб.

В последующем исковые требования ФИО1 были дополнены. Согласно дополненным исковым требованиям ФИО1 просит суд признать недействительным Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 с момента заключения. Погасить запись регистрации в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № 02-04-01/315/2014/415. Применить последствия недействительной сделки, вернув стороны в первоначальное положение. Выселить ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>. Снять с регистрационного учета ФИО2 в жилом помещении, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>. Взыскать с ответчиков расходы по государственной пошлине в размере 900 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 просил удовлетворить исковые требования в полном объеме по изложенным в иске доводам.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. Причины неявки в суд неизвестны.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. Причины неявки в суд неизвестны.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО7 просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, указав на необоснованность предъявленного иска. Также суду пояснил, что договор намерения не был подписан ФИО3, что следует из заключения судебной почерковедческой экспертизы.

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО8 иск ФИО1 не признали. Суду пояснили, что за приобретаемую квартиру ФИО2 и ФИО3 совместно уплатили 12 250 000 руб. В связи с чем довод истца о продаже квартиры по заниженной стоимости считают необоснованным. Истец подписал акт-приема передачи квартиры, самостоятельно обратился в регистрационные органы с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права на квартиру, что свидетельствует о намерении истца распорядиться своим имуществом. В момент оформления договора купли-продажи квартир в ней проживали квартиранты ФИО1 По соглашению между сторонами квартиранты могли проживать до конца 2014 года. Плата коммунальных услуг возлагалась на ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Цюрупы, 79» была выдана справка ФИО2 о том, что по адресу: г. Уфа, <адрес> – 35, зарегистрированных лиц нет, задолженность по квартплате отсутствует. ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировалась по указанному адресу. В феврале 2015 года ФИО2 въехала в квартиру, сделала ремонт, перевезла вещи. Начиная с января 2015 года оплачивает коммунальные услуги, услуги консьержа, телефон, лицевые счета переоформлены на ФИО2 Изначально договор намерения, подписанный ФИО2, имел статус проектного документа. ФИО3 от его подписания отказался. Документ, представленный истцом в материалы дела, имеет признаки подделки. Кроме того, истцом не представлены доказательства исполнения п. 2.2 Договора, предусматривающего внесение задатка. Учитывая, что истцом представлен подложный договор намерения, не представлены доказательства, согласно его утверждению, возврата займа, уплаты процентов, просят в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7, ответчика ФИО2, ее представителя ФИО8, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, <адрес> – 35.

В соответствии с п. 1.4 Договора стоимость квартиры составляет 7 000 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру на ФИО2, ФИО5 по ? доли за каждым.

Согласно свидетельства о перемене имени серии 1-АР № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного отделом ЗАГС Кушнаренковского района Управления ЗАГС Республики Башкортостан, ФИО10 переменил фамилию на ФИО11

ФИО11, обращаясь в суд с настоящим иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указал на притворность сделки – намерение сторон заключить договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры.

В обоснование довода о притворности сделки истцом представлен в материалы дела договор намерения покупки недвижимости, по условиям которого ФИО12, ФИО5 выступают в качестве продавцов, ФИО1 – в качестве покупателя.

Согласно п. 2.2 Договора намерения покупки недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обязан внести задаток не менее 350 000 руб. в качестве подтверждения своего намерения на приобретение права собственности на данную недвижимость.

На основании п. 2.5 Договора подтверждением получения задатка является расписка продавца либо выписка с расчетного счета продавца в Сберанке.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из смысла указанной правовой нормы права следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. В том случае, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, между сторонами были подписаны акт приема-передачи квартиры, акты приема-передачи денежных средств, расписки в получении денежных средств. ФИО1 обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права на квартиру, а также с заявлением о снятии обременений (ипотека в силу закона).

Из анализа представленных документов, совершенных ФИО1 действий, усматривается целенаправленный характер на распоряжение истцом объектом недвижимости.

Далее, ответчиком ФИО2 в материалы дела представлены доказательства оплаты с января 2015 года коммунальных услуг по адресу: г. Уфа, <адрес> – 35, оформление в 2015 году доставки печатных периодических изданий по указанному адресу, регистрации по месту пребывания с ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ФИО2 пояснила, что сделала ремонт в указанной квартире, перевезла вещи, с февраля 2015 года проживает по указанному адресу.

Указанные доводы ответчика ФИО2 представителем истца в судебном заседании не опровергнуты.

При указанном положении суд соглашается с доводом ФИО2 о проявлении с ее стороны воли, основанной на личном интересе в приобретении квартиры и проживании в ней.

При этом суд не может согласиться с доводом истца о том, что воля сторон была направлена не на отчуждение квартиры, а на обеспечение возврата заемных денежных средств, установления залога, путем заключения договора купли-продажи квартиры, поскольку данное утверждение не основано на относимых и допустимых доказательствах.

Представленный в материалы дела договор намерения покупки недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, суд не может расценить как достоверное доказательство, поскольку согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы ООО «РегионЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ подпись от имени ФИО3, расположенная на последнем листе договора намерения покупки недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ выполнена не ФИО3

Изучив заключение ООО «РегионЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, суд оценивает данную экспертизу как достоверное, допустимое доказательство. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.

Выводы экспертом основаны на исследовании свободных, условно-свободных, экспериментальных образцов подписей ФИО3, их сравнительном анализе, в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении.

В соответствии ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (т.е. преимущественное право покупки доли).

В связи с изложенным суд не может согласиться с доводом истца о том, что между сторонами, в том числе ФИО3, был подписан договор намерения покупки недвижимости.

Суд также находит несостоятельным довод истца о недействительности сделки ввиду отчуждения квартиры по заниженной стоимости – 7 000 000 руб. в силу следующего.

Из представленных в материалы дела документов - акта приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 500 000 руб., акта приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 500 000 руб., расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 750 000 руб., расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 500 000 руб. следует, что ФИО11 от реализации спорной квартиры получены денежные средства в общей сумме 12 250 000 руб.

Показания допрошенного судом свидетеля ФИО13 суд с учетом выше установленных обстоятельств дела, совокупности исследованных доказательств, не может расценить как достаточное, достоверное доказательство недействительности сделки договора купли-продажи квартиры.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя вышеизложенное, учитывая, что истцом не представлены доказательства притворности сделки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении, снятии с регистрационного учета.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, выселении, снятии с регистрационного учета отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Судья: З.М. Рамазанова