Дело № 2-3024/2016 ~ М-1747/2016, первая инстанция

№ 2-3024/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 марта 2016 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р., при секретаре ФИО1,

с участием представителя истца ФИО3, действующего по доверенности №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.,

представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан к ООО «МКД-СтройГрупп» о защите прав неопределенного круга лиц, нарушаемых заключаемыми с ними договорами долевого участия в строительстве многоквартирных домов,

у с т а н о в и л:

РОО ЗПП «Финансовый Совет» Республики Башкортостан в порядке ст. 46 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «МКД-СтройГрупп», просило согласно уточнённым исковым требованиям признать противоправными действия ответчика по включению в договоры долевого участия условий о взимании платы за услуги застройщика, обязать прекратить указанные противоправные действия, признать условия договоров долевого участия о взимании платы за услуги Застройщика недействительными, обязать опубликовать решение суда. В обоснование заявленных требований представитель истца указал, что согласно п. 3.6 договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «МКД-СтройГрупп» и ФИО2, в нарушение закона предусмотрена оплата услуг Застройщика в размере пяти процентов от долевого вклада, оговоренного в п. 3.3 договора. Указывает, что долевой вклад, оговоренный в п. 3.3 договора, должен использоваться застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов по их целевому назначению. При этом, в отсутствие в договоре участия в долевом строительстве жилого дома согласованного сторонами условия о стоимости услуг застройщика, выраженного в твердой денежной сумме, удержание из долевого вклада участника долевого строительства оплаты услуг застройщика влечет, в нарушение закона, к нецелевому использованию денежных средств участников долевого строительства. В связи с указанным полагает, что действия ООО «МКД-СтройГрупп» по включению соответствующих условий в договора являются противоправными, подлежащими пресечению по решению суда. Также, в связи с тем, что указанные условия договоров не соответствует закону, просил признать указанные условия договоров участия в долевом строительстве жилого дома недействительными и обязать опубликовать решение суда в газете.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования уточнил, просил признать противоправными действия ООО «МКД-СтройГрупп» по взиманию оплаты услуг застройщикаиз стоимости долевых вкладов участников долевого строительства, направленных на строительство объекта долевого строительства, обязать опубликовать решение суда в издательстве «Республика Башкортостан».

Дело рассмотрено с учетом заявленного истцом изменения предмета иска.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования РОО ЗПП «Финансовый Совет» Республики Башкортостан не признал, указал, что условия договоров участия в долевом строительстве жилого дома подлежат буквальному толкованию с учетом иных условий договора и смысла договора в целом, при этом полагает, что истцом оспариваются не противоправные действия ООО «МКД-СтройГрупп», а способ выражения условий договора, предусматривающий определение стоимости оплаты услуг застройщика в процентах от цены договора.

Третье лицо – Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по РБ явку своего представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 46 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» орган государственного надзора, органы местного самоуправления, общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) вправе предъявлять иски в суды о прекращении противоправных действий изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) в отношении неопределенного круга потребителей. При удовлетворении такого иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.

Судом установлено, что ООО «МКД-СтройГрупп» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов на территории Михайловского сельсовета Уфимского района Республики Башкортостан в квартале МГ-Плейс с привлечением денежных средств физических лиц, при этом с физическими лицами заключаются договоры участия в долевом строительстве жилого дома с их государственной регистрацией в Управлении Росреестра по РБ.

В материалы дела ответчиком представлены договоры участия в долевом строительстве жилого <адрес> от 05.08.2015с ФИО5, № отДД.ММ.ГГГГ с ФИО6, условия которых по своему содержанию идентичны договору участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, представленному истцом.

Из содержания п3.3 указанных договоров следует, что размер долевого вклада, подлежащий уплате участником долевого строительства определяется в твердом денежном выражении при строительстве согласованного сторонами объекта, при этом предусматривается, что долевой вклад рассчитывается как произведение цены одного квадратного метра в твердом денежном выражении на согласованную сторонами расчетную площадь квартиры. Указанным пунктом установлено, что размер долевого вклада является фиксированным и не подлежит изменению в течение всего срока действия договора, за исключением случаев, оговоренных в пунктах 4.2, 4.3 договора. При недостаточности вложенных Участником долевого строительства денежных средств на строительство дома, расходы по строительству, не вошедшие в долевой вклад Участника долевого строительства, относятся на Застройщика.

Согласно п. 3.4 договоров долевой вклад участника долевого строительства включает в себя затраты Застройщика на строительство дома, а также затраты на оплату услуг Застройщика.

В соответствии с п. 3.6 договоров предварительный размер оплаты услуг Застройщика составляет5 (Пять) процентов от долевого вклада, оговоренного в п. 3.3. договоров. Если по окончании строительства дома в строгом соответствии с проектной документацией и с условиями настоящего договора после ввода дома в эксплуатацию, в распоряжении Застройщика останутся неиспользованные денежные средства (экономия Застройщика), таковые являются дополнительной оплатой услуг Застройщика. Оплата услуг Застройщика удерживается им из долевых вкладов, поступивших в соответствии с п.п. 4.1 настоящего договора, при этом предварительный размер оплаты услуг Застройщика удерживается из первых поступивших по договору платежей.

Из анализа указанных условий договоров участия в долевом строительстве жилых домов в их системной связи с положениями закона, суд приходит к выводу о том, что действия ООО «МКД-СтройГрупп» по взиманию оплату услуг застройщика, предусматриваемой п. 3.6 договоров, сами по себе не противоречат требованиям действующего законодательства, не влекут нарушение прав неопределенного круга потребителей.

Так, статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В соответствии со ст. 18 Закона о долевом строительстве установлено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, указанных в п. 1 указанной статьи.

Пунктом 2 ст. 18 Закона о долевом строительстве предусмотрены исключения в целевом использовании денежных средств участников долевого строительства. Так, в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Причем, законодатель определил, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию для целей, указанных в ч. 1 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ, и только в случае разграничения размера денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых застройщиком в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны, денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (ч. 2 ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу указанных норм денежные средства, вносимые участником долевого строительства подлежат направлению на строительство (создание) объектов недвижимости, на компенсацию застройщику иных затрат, связанных с их строительством (созданием), а также на причитающееся ему вознаграждение. При этом в соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

При этом в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку правовые акты, регулирующие правоотношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, не предусматривают обязательные для сторон правила определения и оплаты размера денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых застройщиком в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны, то в силу вышеуказанных положений закона участник долевого строительства и застройщик ООО «МКД-СтройГрупп» были вправе устанавливать эти условия договора по соглашению между собой, и этим правом они воспользовались.

Анализ положений договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, позволяет определить цену договора, которая поименована долевым вкладом участника долевого строительства (п. 3.3) и составляет денежную сумму в размере 1 418696 рублей.

В соответствии с п. 3.6 договора стоимость оплаты услуг застройщика определена в размере 5% от размера долевого вклада, что составляет – 1 418696,00 *5% = 70934,80 рублей.

При указанных обстоятельствах стоимость затрат на строительство объекта определяется как разность между долевым вкладом в размере 1 418 696 рублей и стоимостью оплаты услуг застройщика в размере 70 934,80 рублей, и составляет 1 347 761,20 рублей.

Указанные условия договора однозначны, не содержат неясности, позволяют однозначно установить как цену договора (долевой вклад), так и стоимость затрат на строительство объекта и стоимость на оплату услуг застройщика.

Доказательств того, что ООО «МКД-СтройГрупп» взимает с участников долевого строительства помимо оговоренных сумм иные денежные средства, истцом не представлено.

Суд не может согласиться с доводами истца, что ООО «МКД-СтройГрупп» не вправе удерживать своего вознаграждения из денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, и стоимость затрат на строительство объекта должна уплачиваться отдельно от стоимости услуг застройщика.

При этом суд исходит из следующего.

По смыслу статьей 11, 16, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для государственной регистрации договора долевого участия Застройщик должен представить в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации и договором долевого участия документы, подтверждающие уплату государственной пошлины и страховой премии по договору страхования ответственности застройщика.

В материалы дела ответчиком представлены платежные поручения на оплату страховой премии и государственной пошлины, платежи по которым осуществлены ООО «МКД-СтройГрупп» в целях заключения договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5

Также представлены платежные поручения об оплате долевого вклада ФИО5 по указанному договору, из которых следует, что долевой вклад оплачен четырьмя платежами, тогда как условиями п. 4.1 договора предусмотрен единовременный платеж, при этом, банком при поступлении денежных средств с каждого платежа удержана комиссия по 1500 рублей. В соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, при этом ФИО5 возвращен долевой вклад за вычетом расходов в сумме 13049,94 рублей, включающих государственную пошлину за регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома в сумме 3000,00 рублей, страховую премию в размере 10049,94 рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что после заключения договора участия в долевом строительстве жилого дома уплата взносов осуществляется участником долевого строительства по собственной воле и самостоятельно, застройщик не может оказывать своего влияния на волю участника долевого строительства, который самостоятельно определяет сумму и количество осуществляемых им платежей.

Также, при заключении договоров и их исполнении застройщик несет расходы, которые в соответствии со ст. 18 Закона о долевом строительстве не могут быть отнесены на затраты по строительству объекта, в то же время, являются обязательными и не зависят от воли застройщика.

Таким образом, отсутствие в договорах участия в долевом строительстве жилого дома условия об удержании стоимости оплаты услуг застройщика из первых поступивших по договору платежей влекло бы нецелевое расходование денежных средств иных участников долевого строительства, что не соответствует закону. Кроме того, несмотря на условия об удержании вознаграждения в полном объеме при расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома застройщиком возвращается долевой вклад за вычетом расходов, понесенных застройщиком в связи с исполнением договора, что соответствует положениям ст. 782 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, каких-либо нарушений прав потребителей в действиях ООО «МКД-СтройГрупп» судом не установлено, в связи с чем исковые требования РООЗПП «Финансовый Совет» Республики Башкортостан подлежат отклонению за необоснованностью.

При отказе в удовлетворении требования о признании противоправными действий ООО «МКД-СтройГрупп» также подлежит отклонению требование обязать опубликовать решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Региональной общественной организации защиты прав потребителей «Финансовый Совет» Республики Башкортостан в защиту неопределенного круга лиц к ООО «МКД-СтройГрупп» о признании противоправными действий по взиманию оплаты услуг застройщика из стоимости долевых вкладов участников долевого строительства, направленных на строительство объекта долевого строительства, обязании опубликовать решение суда в издательстве «Республика Башкортостан»отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Председательствующий Р.Р. Зайдуллин

Решение суда принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.