Дело № 2-2987/2015 ~ М-304/2015, первая инстанция

2-2987/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2015 г.

Кировский районный суд г. Уфы в составе :

председательствующего судьи Шакирова А.С.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Посейдон», ФИО4 об освобождении нежилого помещения, встречному иску ООО «Посейдон» ФИО4 о признании решений общего собрания собственников помещений недействительными, иску третьих лиц с самостоятельными требованиями ФИО5, ФИО6, Общества с ограниченной ответственностью «Комта Софт» о признании решений общего собрания собственников помещений недействительными

УСТАНОВИЛ

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным иском прося обязать ООО «Посейдон» освободить незаконно занимаемое нежилое помещение общей площадью 113,8 кв. м ( подвальное помещение комнаты № 28, 29, 30, 31), расположенные по адресу: г. Уфа, <адрес>.

Требование мотивировано тем, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном <адрес> в г. Уфе. В подвальном помещении указанного дома располагается магазин «Посейдон», который осуществляет деятельность по реализации рыбной икры и морепродуктов. Документации на право занимать данное нежилое помещение у ООО «Посейдон» не имеется. Собственники помещений многоквартирного <адрес> не предоставляли ООО «Посейдон» разрешения на использование общего имущества дома. Между ОАО «УЖХ Кировского района ГО г. Уфа РБ» и ФИО4 (владельцем магазина ООО «Посейдон») был заключен договор управления многоквартирным домом № 1-130.11 от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «УЖХ Кировского района ГО г. Уфа РБ» ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес ФИО4 письмо с Соглашением о расторжении договора управления многоквартирным домом с ДД.ММ.ГГГГ Указанное письмо ФИО4 получено о чем свидетельствуют его подписи на письме и Соглашении. Следовательно у магазина «Посейдон» в нарушение норм жилищного законодательства отсутствуют основания для использования для использования общего имущества собственников многоквартирного дома – подвального помещения.

ФИО4, ООО «Посейдон» обратились со встречным иском прося, с учетом его уточнения, признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Уфа, <адрес> оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ г., которыми были прекращены полномочия ФИО4 по заключению договоров аренды части подвала в многоквартирном <адрес> г. Уфа; признаны недействительными ранее заключенные договоры с арендаторами по использованию части подвального помещения и принято решение об освобождении части подвального помещения.

Требования мотивированы тем, что в нарушение ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме не были извещены о проведении собрания. Общее собрание собственников многоквартирного дома ДД.ММ.ГГГГ не проводилось, было лишь собрание одного подъезда в доме состоящего из семи подъездов. Собрание не имело кворума. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проеденное ДД.ММ.ГГГГ не решало вопрос о выселении ООО «Посейдон».

Третьи лица заявляющие самостоятельные требования ФИО5, ФИО6, ООО «Комта Софт» обратились в суд с иском прося признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме расположенным по адресу г. Уфа, <адрес> оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ г., которыми были прекращены полномочия ФИО4 по заключению договоров аренды части подвала в многоквартирном <адрес> г. Уфа; признаны недействительными ранее заключенные договоры с арендаторами по использованию части подвального помещения и принято решение об освобождении части подвального помещения. Требования мотивированы тем, что ФИО5, ФИО6, ООО «Комта Софт» являются собственниками помещений в указанном доме. У истцов по первоначальному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 отсутствуют полномочия на обращение в суд поскольку из содержания протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ на которое истцы ссылаются как на основание своих требований, не усматривается, что они были уполномочены общим собранием на предъявление иска в суд. Остальные доводы третьих лиц с самостоятельными требованиями, тождественны доводам приведенным во встречном иске.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, представитель ФИО3 – ФИО8 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.) свои требования поддержали в удовлетворении встречного иска, иска третьих лиц с самостоятельными требованиями просили отказать. Суду пояснили, что ФИО4 незаконно занял подвальное помещение. В ходе деятельности магазина, отходы производства выбрасываются в общий мусоросборник. Продолжительное время магазин использует холодную горячую воду не производя оплаты. Отсутствует доступ к коммуникациям расположенным в подвале, в результате чего при произошедшем в нерабочие дни прорыве в одной из квартир не удалось своевременно перекрыть воду.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО9 требования истцов поддержал.

Представитель третьего лица ОАО «УЖХ Кировского района ГО г. Уфа РБ» ФИО10 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.) требования истцов поддержал.

ФИО11 являющийся представителем ООО «Посейдон» ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ ), представителем ФИО4 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.), представителем ФИО6 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.), представителем ООО «Комта Софт» доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.) в удовлетворении первоначального иска проси отказать, встречное исковое заявление, исковое заявление третьих лиц с самостоятельными требованиями просил удовлетворить, приведя в обоснование оводы изложенные во встречном иске, иске третьих лиц с самостоятельными требованиями.

Истец ФИО3, ответчик ФИО4, третьи лица с самостоятельными требованиями ФИО6, ФИО5, представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ОАО «Газпромбанк», извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.

Соответственно, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Как установлено судом, подтверждено представленным техническим паспортом на жилой дом литера А по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., ответом ТСЖ «Содружество», информацией размещенной на общедоступном сайте «Реформа ЖКХ» многоквартирный <адрес> в г. Уфе состоит из девяти подъездов. <адрес> помещений подъездов 8-9 составляет 5274,9 кв.м., общая площадь помещений подъездов 1-7 составляет 14940 кв.м. <адрес> помещений дома составляет, соответственно, 20214,9 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ ( в редакции действовавшей на момент возникновения спорных отношений) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу п. 3, 3.1 ч. 2. указанной статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

В силу ст. 45 ЖК РФ общее собрание проводится собственниками помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как следует из протокола № общего собрания, в форме заочного голосования собственников жилья проживающих по <адрес> секция 8,9 от ДД.ММ.ГГГГ в собрании приняли участие домовладельцы с количеством голосов 3541,9 от полного количества голосов 4 355,5 кв.м. Собранием приняты, в том числе, решения о предоставлении во временное пользование (аренду) находящегося в составе общего имущества в многоквартирном доме, части подвала общей площадью 100,7 кв.м. под организацию офиса и осуществления коммерческой деятельности. ; наделения полномочиями ФИО4 от имени собственников помещений в многоквартирном доме по заключению договоров : аренды части подвала, электроснабжения, приобретения коммунальных услуг, иных договоров для обеспечения функционирования подвального помещения, представления интересов в государственных, контрольных, надзорных органах, управляющих компаниях, предприятиях организациях с правом повеления переговоров, предоставления и истребования справок, паспортов иных документов.

Приложением к протоколу указан технический паспорт на арендуемое помещение. Согласно приложенного плана предоставляемое в аренду помещение состоит из четырех комнат обозначенных на плане под номерами 47-50, общей площадью 100, 7 кв.м.

Вместе с тем, как установлено судом, спорными являются помещения подвала комнаты № 28, 29, 30, 31 площадью 113,8 кв.м.

В подтверждение правомерности занятия указанных помещений, площадью 113,8 кв.м. ответчиком суду представлен договор передачи в аренду части подвала от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 ( арендодатель) и ООО «Посейдон» ( арендатор) Предметом договора является передача в аренду нежилого помещения по адресу г. Уфа, <адрес>, в подвале здания секции 8, площадью 113,8 кв.м. номера помещений № 28-31. Как указано в договоре заключая договор ФИО4 реализует полномочия по заключению договоров аренды в отношении подвального помещения, предоставленные Протоколом № проведения общего собрания в форме заочного голосования собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ ( 5 вопрос повестки дня). Актом приема передачи к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ подтверждена передача указанного в договоре аренды части подвала.

Вместе с тем как указано в приведенном протоколе № проведения общего собрания в форме заочного голосования собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ собранием принято решение о наделении ФИО4 полномочиями от имени собственников помещений в многоквартирном доме по заключению договоров аренды части подвала – помещений площадью 100, 7 кв.м. Доказательств правомочий ФИО4 на заключение от имени собственников договоров аренды части подвала – помещений площадью 100, 7 кв.м. суду не представлено.

Далее, как указано судом, решение о предоставлении в аренду части общего имущества дома и наделении ФИО4 от имени собственников полномочиями на заключение договоров арены принято собственниками помещений подъездов 8-9, тогда как указанный вопрос относится к компетенции общего собрания собственников всего <адрес> г. Уфы. Соответственно собрание в форме заочного голосования собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ г., при том, что в голосовании приняли участие лишь домовладельцы с количеством голосов 3541,9 при площади <адрес>,9 кв.м., являлось неправомочным ввиду отсутствия кворума, а принятые им решения являются недействительными.

С учетом изложенного оснований для занятии ООО «Посейдон» спорных помещений не имеется.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При указанных обстоятельствах требование истцов об обязании ООО «Посейдон» части подвала помещения № 28, 29, 30, 31 расположенные по адресу: г. Уфа, <адрес> подлежат удовлетворению.

При этом суд отмечает, что правом по истребованию принадлежащего ему имущества обладает любой собственник, в том числе истцы ФИО1 ФИО12 являющиеся собственниками по 1/3 доли <адрес>, ФИО3 являющийся собственником <адрес> в г. Уфе, о чем представлены свидетельства о государственной регистрации права

Далее, по требованиям встречного иска и иску третьих лиц с самостоятельными требованиями, суд приходит к следующему.

Суду представлены два варианта протоколов общего собрания жильцов, собственников квартир и помещений многоквартирного <адрес> в Кировском районе г. Уфы от 23.12. 2012 г.

Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ ( в рукописном варианте) утверждена следующая повестка дня : 1. Текущие вопросы;

2. Выборы совета дома и председателя;

3. Разное.

Собранием приняты решения в том числе :

Прекращение полномочий с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 по заключению договоров аренды части подвала в многоквартирном <адрес> г. Уфа наделенного протоколом № общего собрания в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ ; Принять меры по освобождению незаконно занятых помещений ( подвальное помещение ) с узлами управления носителями, с последующим выполнением ремонтных работ.

Так же, как указано в протоколе, на голосование был поставлен вопрос « ранее заключенные кем нибудь с арендаторами договора считать недействительными. Незаконно арендованные помещения должны быть освобождены» По данному вопросу собрание проголосовало « За» единогласно.

Приложением к протоколу указан лист голосования собственников помещения <адрес> на 2 –х листах.

Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ ( в печатном варианте, с заполнением граф от руки) повестка дня собрания указана : 1.Процедурные вопросы : избрание председателя и секретаря общего собрания жилого дома;

2. Выбор совета дома. Состав совета. Количество.

3. Утверждение порядка оформления и места хранения протоколов и решений собственников.

По результатам голосования приняты решения : создан совет дома, избраны 6 членов совета дома и председатель совета дома ФИО13; утвердить порядок оформления протокола – подписание председателем и секретарем собрания. Местом хранения одного экземпляра протокола собственников определить <адрес>. № <адрес>.

Суду представлен лист голосования собственников помещений по вопросу выбора совета дома в многоквартирном доме по адресу г. Уфа, <адрес> на двух листах. Из содержания листа голосования следует, что в него включены собственники помещений – квартир с 233 по 312, то есть подъезды 8-9.

Поскольку в проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ приняли участие лишь собственники 8-9 подъездов, остальные собственники дома участия в собрании не принимали, суд так же приходит к выводу о недействительности решений, в оспариваемой части, принятых указанным собранием ввиду отсутствия кворума.

С учетом изложено требования о признании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме расположенным по адресу г. Уфа, <адрес> оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ г., которыми были прекращены полномочия ФИО4 по заключению договоров аренды части подвала в многоквартирном <адрес> г. Уфа; признаны недействительными ранее заключенные договоры с арендаторами по использованию части подвального помещения и принято решение об освобождении части подвального помещения подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Посейдон» освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 113,8 кв. м - комнаты подвального помещения №№ 28, 29, 30, 31 многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Уфа, <адрес>.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме расположенным по адресу г. Уфа, <адрес> оформленные протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ в части прекращения полномочий ФИО4 по заключению договоров аренды части подвала в многоквартирном <адрес> г. Уфа, признании недействительными ранее заключенные договоры с арендаторами по использованию части подвального помещения, освобождении части подвального помещения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через <адрес> су г. Уфы.

Судья : Шакиров А.С.