Дело № 2-2764/2015 ~ М-1226/2015, первая инстанция

Дело № 2-2764/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2015 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шакирова А.С.

с участием прокурора ФИО12

при секретаре Хисамовой А.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО8, ФИО9, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО11 о выселении, встречному иску ФИО8 к ФИО5 о признании договора купли продажи жилого дома заключенным и исполненным.

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском прося с учетом дополнения к нему, выселить ФИО8, ее супруга ФИО2, дочь ФИО9 1997 г.р., сына ФИО3, сноху ФИО4, внучку ФИО11 2013 г.р. из жилого дома по адресу г. Уфа, <адрес>.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между покойным супругом истца - ФИО6 и ответчиком ФИО8 было заключено соглашение о задатке, по условиям которого продавец ФИО6 намеревался передать покупателю право собственности на недвижимое имущество - жилой дом, расположенный по адресу: г.Уфа, <адрес>, а покупатель ФИО8 намеревалась приобрести вышеуказанное недвижимое имущество за сумму 2180000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.

При этом продажа должна была осуществиться путем заключения договора купли-продажи в простой письменной форме и последующей регистрации договора в УФРС по РБ, а в обеспечение взаимных обязательств покупателем был передан задаток в размере 430 тысяч рублей.

Вышеуказанный объект недвижимости является двухквартирным частным домом, с двумя обособленными входами и разделенным друг от друга жилым пространством, однако в официальных документах собственность указана как общая долевая, 1/2 доли принадлежала соседям Стрижневым, 1/2 доли - покойному супругу истца.

Ответчик, заселившись в жилое помещение, момент заключения договора купли - продажи оттягивал, мотивируя отсутствием денежных средств, которые по условиям соглашения о задатке, необходимо было передать продавцу в полном объеме в день заключения договора, на неоднократные попытки сдвинуть дело с мертвой точки заявляла о скорой продаже принадлежащей ей квартиры по адресу: г.Уфа, <адрес>, для которой якобы пока не собран полный комплект документов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер, что подтверждается свидетельством о смерти III-АР №657326, в связи с чем в качестве наследника первой очереди истец ФИО1 получила принадлежавшую ему 1/2 доли жилого дома, о чем нотариусом ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности на 1/2 долю жилого дома мною было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права <адрес>.

Так как ответчик по сей день отказывается оплатить остаток стоимости жилого дома, мотивируя это отсутствием денежных средств, и оплатой в будущем (после продажи своей квартиры по <адрес>), по этой же причине отказывается заключить договор купли - продажи, истец считает, что права владения жилым домом у ответчика не возникло.

На письменное предупреждение о выселении из жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не отреагировал, в связи с чем истец обратилась в суд с указанным иском.

ФИО8 обратилась в суд со встречным иском, прося признать договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский район, Чапаева, 20, заключенным и исполненным. Требования мотивированы тем, что истцом по встречному иску ФИО8, в устной форме был оговорен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: г. Уфа, Чапаева, 20, с ФИО6, умершим ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО8 оформила расписку на аванс в сумме 430 000 рублей, которые передала ФИО6 В расписке была оговорена стоимость 1/2 доли жилого дома в сумме 2 000 000 рублей, также было оговорено, что остаток денежной суммы ФИО8 передает после получения документов на право собственности, в срок до ДД.ММ.ГГГГ Собственник дает свое разрешение на вселение с 05.12.2011.

Продажа 1/2 доли жилого дома должна была осуществляться путем заключения договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о задатке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 въехала в 1/2 жилого дома, другая 1/2 доли жилого дома принадлежит ФИО16 Жилой дом является двухквартирным, с двумя входами.

15.03.2012, действуя от имени представляемого ФИО6, ФИО8 сдала документы на государственную регистрацию. Однако, ДД.ММ.ГГГГ письмом за № Управления Федеральной службы государственной регистрации, а именно уведомлением, государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В данном случае в документах имелись расхождения сведений в отношении площади жилого дома в соответствии с представленными на государственную регистрацию документами и сданными, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Площадь, которая принадлежала ФИО6 по документам ГРП, составила 8 кв.м, а у собственника ФИО16 вся оставшаяся площадь -53 кв.м, тогда как площадь жилого дома по 1/2 должна быть равной у обоих. Данная ошибка по разногласию в площадях была допущена Бюро техинвентаризации. После неоднократных попыток самостоятельно исправить вышеуказанные ошибки, ФИО6 дает доверенность на имя ФИО7, который также ходил по всем инстанциям, делая запросы, но затягивая время.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 заключила агентский договор с «Гарант Капитал», где оплатила стоимость услуг агента 20 000 рублей по юридическому

сопровождению и оформлению документов, необходимых для заключения договора отчуждения, составление проекта договора отчуждения, передачи договора на регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы государственной регистрации. Фактом исполнения обязательств Агента являлась передача всех необходимых документов для регистрации договоров и прав на недвижимое имущество в УФСГРКК.

Все документы на жилой дом были оформлены и собраны, кроме кадастрового паспорта, срок его изготовления приходился на ДД.ММ.ГГГГ, но в данном случае получить его не смогли в связи со смертью ФИО6.

ФИО8 считает, что с момента вселения в спорное жилое помещение выполнила все условия для оформления договора купли-продажи.

Кроме внесенного ею задатка в сумме 430 000 рублей, ею частями была выплачена оставшаяся сумма в размере 1 млн. 530 тыс. рублей за 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: Кировский район, <адрес>.

По условиям договора купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество, в данном случае 1/2 доли жилого дома, покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него денежную сумму.

Таким образом, считает, что 1/2 доли жилого дома была ей передана, куда она вселилась и проживает по настоящее время, вся денежная сумма за данный объект была передана продавцу ФИО6, т.е. все обязательства с ее стороны и стороны продавца были выполнены, в связи с чем считает договор купли-продажи исполненным.

Истец ФИО1, извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседании не явилась. Учитывая участие в деле ее представителя, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1

Представитель ФИО1 - ФИО14 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.) требования ФИО1 поддержал, просил удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать пояснив суду, что денежные средства, кроме суммы указанной в расписке и договоре задатка, продавцу не передавались. Договор купли продажи не заключался. Ответчик уклонялась от оплаты стоимости продаваемой доли.

Ответчик ФИО8, ее представитель ФИО15 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ г.) в иске ФИО1, просили отказать, встречный иск удовлетворить. ФИО8 пояснила, что сумма за дом была полностью передана ФИО6, расписок при этом, кроме суммы указанной в качестве задатка, не оформлялось так как между ними были доверительные отношения.

Ответчики ФИО2, ФИО9, ФИО3, ФИО4, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Третье лицо ФИО16, извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседании не явилась. Представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель органа опеки и попечительства ФИО17 с учетом прав и интересов несовершеннолетних детей, просила встречный иск ФИО8 удовлетворить.

Выслушав лиц участвующих в деле, свидетеля, заключение прокурора, полагавшего иск ФИО1 обоснованным, встречный иск не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Исходя из положений ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 556 ГК РФ Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Как установлено судом ФИО6 принадлежала на праве собственности 1/2 доля жилого дома общей площадью 61,6 кв.м. по адресу г. Уфа, <адрес> на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ Остальная 1/2 доля в праве собственности принадлежит ФИО16 Указанное подтверждается сведениями содержащимися в техническом паспорте домовладения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Согласно представленной расписки (без даты) ФИО8 передала денежную сумму ( аванс) ФИО6 собственнику дома по адресу г. Уфа, <адрес> на следующих условиях : «стоимость <адрес> 000 000 руб. аванс в размере 430 000 руб. передал ДД.ММ.ГГГГ Остаток денежной сумму по получению док-в, на право собственности, в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.. Собственник дает свое разрешение на вселение с ДД.ММ.ГГГГ г.» Расписка подписана ФИО18

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6( продавец) и ФИО8( покупатель) заключено соглашение о задатке. Согласно условиям соглашения продавец намерен передать покупателю права собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу г. Уфа, <адрес>. ( п. 1) Покупатель намерен приобрести у продавца права собственности на недвижимое имущество, указанное в п.1 настоящего соглашения, в согласованные между сторонами сроки, а именно, продавец обязуется продать покупателю, а покупатель приобрести у продавца вышеуказанное недвижимое имущество за сумму 2 000 000 руб. + 230 000 руб. - 50 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ Продажа осуществляется путем заключения договора купли продажи в простой письменной форме и подачи договора со всеми необходимыми документами в управление Федеральной регистрационной службы по РБ.( п. 2) В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимое имущество покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя задаток в размере 430 000 руб. ( п. 3) В соглашении стороны указали об ознакомлении со ст. 380 и 381 ГК РФ, последствиями предусмотренными указанными статьями. Указано на получение денег наличными, отсутствии претензий ( п. 4,5)

Как следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 действуя по доверенности от ФИО6 обратилась в Управление Росреестра по РБ о государственной регистрации права долевой собственности ФИО6 на жилой дом по адресу г. Уфа, <адрес>. Согласно уведомления Управления Росреестра по РБ от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена в связи с наличием расхождений сведений в отношении площади объекта в соответствии с представленными на государственную регистрацию документами и с данными, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер о чем представлено свидетельство о смерти от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО19, реестр № истцу ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по закону к имуществу ФИО6 состоящее из 1/2 доли в праве собственности на жилой <адрес> в г. Уфе общей площадью жилых помещений 61,6 принадлежащей наследодателю на основании договора, удостоверенного заместителем старшего государственного нотариуса 1 УГНК Баш. АССР ДД.ММ.ГГГГ реестр № 1-3056

ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на 1/2 долю жилого дома общей площадью 61,6 кв.м. по адресу г. Уфа, <адрес>.

Как отмечено судом, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Представленные соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ г., расписка без даты не соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ поскольку в них отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору а именно площадь объекта, принадлежащая собственнику доля.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сторонами не согласованы существенные условия договора, в связи с чем соглашение, расписка не соответствуют требованиям статьи 554 ГК Российской Федерации, а, следовательно, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор, в силу абзаца второго указанной нормы, не считается заключенным.

Кром того суд обращает внимание на то обстоятельство, что собственником оставшейся 1/2 доли дома является ФИО16 которая в силу ст. 250 ГК РФ имеет право преимущественной покупки отчуждаемой доли. Вместе с тем, предусмотренная указанной статьей обязанность по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, продавцом не исполнена.

Согласно ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судом договор купли продажи между ФИО6 и ФИО8 не заключен и не оформлен, государственной регистрации не прошел, передаточный акт сторонами не подписывался. Указание в расписке ( без даты) на то, что собственник дает свое разрешение на вселение с ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о состоявшейся, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, передаче недвижимости, а лишь подтверждает, то что ФИО6 разрешил вселение., при том, что в дальнейшем должен был быть заключен договор купли продажи.

Соответственно каких либо прав на 1/2 долю дома по адресу г. Уфа, <адрес> ответчики не приобрели.

Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО20 пояснила суду, что умерший ФИО6 является её братом. ФИО1 -его супруга.

Доля в <адрес> являлась наследственной. По договоренности с братом ФИО6 тот должен был продать указанную доли с передачей половины суммы ей. Ей ФИО20 было известно о намерении брата продать долю ФИО8 которая постоянно обещала рассчитаться за дом, оформить документы, но все время обманывала. Так ФИО8 назначались встречи возле Банка Москвы якобы для передачи денег, она с братом приходили на встречу но ФИО8 не приходила. Поскольку деньги переданы не были продажа не состоялась. В последствии ФИО1 во исполнении договоренности с умершим ФИО6 передала ей ФИО21 500 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО14 подтвердил факт передачи ФИО21 денег, пояснив, что указанные денежные средства были взяты ФИО1 в кредит. В подтверждение суду представлен график погашения из содержания которого следует, что ФИО1 в ПАО КБ «УБРиР» ДД.ММ.ГГГГ получен кредит на сумму 558 305, 83 руб.

Доказательств получения ФИО6 стоимости доли суду не представлено. От своих показаний данных в ходе расследования уголовного дела о том что ФИО6 были переданы деньги, ФИО1 отказалась, о чем представлено заявление в адрес судьи Октябрьского районного суда г. Уфы.

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Иск ФИО1 удовлетворить.

Выселить ФИО8, ФИО9, ФИО2, ФИО3, ФИО10, ФИО11 из жилого дома по адресу г. Уфа, <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречного искаФИО8 к ФИО5 о признании договора купли продажи 1/2 долижилого дома по адресу г. Уфа, <адрес>заключенным и исполненным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Судья : Шакиров А.С.