Дело № 2-1151/2016 (2-13847/2015;) ~ М-13538/2015, первая инстанция

№2-1151/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2016 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АЙ ДЖИ АЙ», Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском ООО «АЙ ДЖИ АЙ», Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу г. Уфа, <адрес>: помещения 1-29, 44-52 общей площадью 701,1 кв.м., инв. номер №, помещения 53-78 общей площадью 834,8 кв.м., инв. номер №, помещения 30-43, 79-97 общей площадью 484,2 кв.м., инв. номер №. В обоснование своих исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор инвестирования в реконструкцию зданий, расположенных по адресу: Респ. Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, <адрес>. В соответствии с договором инвестирования №б/н от ДД.ММ.ГГГГ заказчик обязан был передать в собственность инвестора, построенное в соответствии с условиями договора нежилое административное здание. Пунктом 2 договора инвестирования установлен объем инвестирования в размере три миллиона рублей. В течение 2013-2014 г.г. ответчиком на земельном участке с кадастровым № площадью 3163 кв.м. была произведена реконструкция существующих строений и произведено строительство новых нежилых помещений: помещения 1-29, 44-52 общей площадью 701,1 кв.м., инв. номер №, помещения 53-78 общей площадью 834,8 кв.м., инв. номер №, помещения 30-43, 79-97 общей площадью 484,2 кв.м., инв. номер №, что подтверждается техническими паспортами АА №, АА №, АА № от 01.07.2014г,. выданным Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан.

Данное недвижимое имущество образовалось путем реконструкции с увеличением площади недвижимого имущества, принадлежащего Ответчику, а именно: нежилые помещения 619 кв.м., здание пекарни 133,3 кв.м,, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № № и № от ДД.ММ.ГГГГ Однако, в связи с тем, что строительство осуществлялись без оформления разрешительной документации, то в срок, указанный в пункте 3.1.5 договора инвестирования, ответчиком обязательство в части передачи в собственность истцу нежилых помещений, не выполнено.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО «АЙ ДЖИ АЙ» в суд не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Представитель привлеченного судом ответчика Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. ч. 1 - 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 429, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 556 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, ООО «АЙ ДЖИ АЙ» принадлежат на праве собственности нежилые помещения административного назначения общей площадью 619 кв.м.,этаж1,2, номера на поэтажном плане литер А (1 эт. пом. с 1 по 8), литер А1 (1 эт. пом. 9, 10), здание пекарни 133,3 кв.м,, этаж 1, номера на поэтажном плане литер Б (1эт. пом. с 1 по 4), расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности серии № ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные строения расположены на земельном участке: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания: рестораны, кафе, учреждения клубного типа: танцевальные залы, дискотеки, многофункциональные развлекательные комплексы, общей площадью 3163 кв.м., адрес: <адрес>, с кадастровым номером №, принадлежащем ООО «АЙ ДЖИ АЙ» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «АЙ ДЖИ АЙ» заключен договор инвестирования в реконструкцию нежилого строения.

Согласно п. 1 предметом договора является финансирование инвестором реконструкции нежилых строений, принадлежащих ООО «АЙ ДЖИ АЙ»: нежилые помещения 619 кв.м., здание пекарни 133,3 кв.м,, расположенные на земельном участке с кадастровым №, площадью 3163 кв.м., по адресу: <адрес>.

Объем финансирования определён сторонами в 3 000 000 руб. (п.2 договора), которые оплачены истцом по акту от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п. 3.1.4, 3.1.5. договора заказчик обязан поле окончания строительных работ оформить документы, необходимые для ввода в эксплуатацию нежилых помещений, возведенных в процессе реконструкции; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию нежилых помещений возведенных в процессе реконструкции, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. предоставить инвестору все необходимые документы для государственной регистрации права собственности инвестора на созданные помещения.

На земельном участке с кадастровым № площадью 3163 кв.м. произведена реконструкция существующих строений и произведено строительство новых нежилых помещений: помещения 1-29, 44-52 общей площадью 701,1 кв.м., инв. номер №, помещения 53-78 общей площадью 834,8 кв.м., инв. номер №, помещения 30-43, 79-97 общей площадью 484,2 кв.м., инв. номер №, что подтверждается техническими паспортами №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ выданным Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан.

Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям.

Из материалов дела следует, что сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно: договор не содержит условий о расположении, площади, характеристике нежилых помещений, подлежащих передаче истцу.

Таким образом, следует, что предмет договора в виде объектов - конкретных нежилых помещений - подлежащих передаче инвестору в собственность, сделкой сторон не определен.

То обстоятельство, что договор сторонами фактически исполнялся с момента его подписания, и разногласий по поводу его исполнения между сторонами не возникало, правового значения для рассматриваемого вопроса не имеет. Исполнение сторонам неких обязательств по сделке не может свидетельствовать о ее надлежащем заключении в отсутствие согласованных существенных условий договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что, поскольку сторонами до настоящего времени не согласовано существенное условие, а именно: недвижимое имущество, подлежащее передаче инвестору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор инвестирования в реконструкцию нежилого строения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «АЙ ДЖИ АЙ» следует признать не заключенным.

Согласно статье 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В силу п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также и гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства составляют предмет регламентации Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Из его положений следует, что федеральный законодатель, устанавливая требования по привлечению денежных средств граждан на цели указанные этим Федеральным законом и, определяя в связи с этим права и обязанности застройщика, в том числе обязанности по сроку передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, по гарантиям качества, предусмотренным договором, по передаче объекта долевого строительства, по расторжению договора, по целевому использованию застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, по опубликованию застройщиком в средствах в массовой информации проектной документации, требования к информации о застройщике и информации о проекте строительства, одновременно вводит для целей данного Федерального закона понятие застройщика.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 10 июля 2012 года N 118-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что ООО «АЙ ДЖИ АЙ» принадлежит на праве собственности земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания: рестораны, кафе, учреждения клубного типа: танцевальные залы, дискотеки, многофункциональные развлекательные комплексы, общей площадью 3163 кв.м., адрес: РБ, г. Уфа, Бельская, <адрес>, с кадастровым номером 02:55:011101:5.

Из текста инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «АЙ ДЖИ АЙ» в данном договоре выступает в качестве застройщика.

Между тем, как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № разрешенное использование указанного земельного участка в установленном законом порядке на «для строительства и реконструкции объектов недвижимого имущества» не изменялось, разрешение на строительство ООО «АЙ ДЖИ АЙ» не выдавалось.

Утверждение истца о том, что произведена оплата по инвестиционному договору, не свидетельствует о возникновении у него права собственности, исходя из правовой природы договора, на который ссылается истец.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как следует из п. 4 указанного Постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как усматривается из материалов дела, недвижимое имущество, расположенное по адресу г. Уфа, <адрес> 44-52 общей площадью 701,1 кв.м., инв. номер №, помещения 53-78 общей площадью 834,8 кв.м., инв. номер №, помещения 30-43, 79-97 общей площадью 484,2 кв.м., инв. номер №, в эксплуатацию не введены, регистрация права собственности на объекты строительства не произведена.

Доказательства того, что нежилые помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи помещений, либо сторонами подписан акт реализации инвестиционного контракта, суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Принимая решение об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на вновь возведенный объект недвижимого имущества является препятствием для признания права собственности истца на спорные нежилые помещения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «АЙ ДЖИ АЙ», Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу г. Уфа, <адрес> 44-52 общей площадью 701,1 кв.м., инв. номер №, помещения 53-78 общей площадью 834,8 кв.м., инв. номер №, помещения 30-43, 79-97 общей площадью 484,2 кв.м., инв. номер №, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Председательствующий Р. Р. Зайдуллин

Решение суда принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.