Дело № 2-10587/2016 ~ М-9431/2016, первая инстанция

дело № 2-10587/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 ноября 2016 года город Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Зинатуллиной И.Ф.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4 по доверенности, представителя ответчика ФИО5 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество, в обоснование иска указав, что 28.05.2013 между «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) и гр. ФИО1 (далее - Ответчик/Заемщик) заключен кредитный договор №И (далее – Кредитный договор) на следующих условиях:

Сумма кредита - 2 390 000,00 рублей,

Срок возврата кредита - 264 месяца, с даты предоставления кредита,

Размер процентной ставки за пользование кредитом - 14,2 процентов годовых, в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления Кредита, до даты фактического возврата Кредита;

Размер аннуитетного (ежемесячного) платежа - 28403,00 рублей,

Целевое использование - приобретение квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>.

Обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору -

ипотека квартиры, принадлежащей на праве собственности ФИО1, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, общей площадью 57.8 кв.м., состоящей из 1 жилой комнаты (далее - Предмет ипотеки). Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации ипотеки 02-04-01/164/2013-147.

Права кредитора по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной 31.05.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан первоначальному залогодержателю - «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) (далее - Закладная).

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитования» (далее - Истец). Права Истца на закладную
основаны на договоре купли-продажи закладных от 01.02.2013 № 01/831-13-ф, заключенном между «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) и истцом, и отметке на закладной, совершенной ее предыдущим владельцем – «Мой Банк. Ипотека» (ОАО).

Заемщиком систематически нарушаются условия Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, в части своевременного возврата Кредита и процентов за пользованием им.

На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п. 5.2 и 5.3. Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Ответчику предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Требование от 11.05.2016). Указанные требования Ответчиком выполнены не были.

Задолженность Ответчика по состоянию на 20.07.2016 составляет 2421478,19 рублей, в том числе: 2 333 447,84 рублей - задолженность по Кредиту; 83 578,25 рублей - начисленные проценты за пользование Кредитом; 3959,49 рублей - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование Кредитом; 492,61 рублей - пени за несвоевременную уплату кредита.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.ст. 334 и 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредитам и обращения взыскания на заложенный Предмет ипотеки.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст. 350 ГК РФ и пп.4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. В этой связи считает, что начальную продажную стоимость Предмета ипотеки следует установить согласно закладной, в размере 3 806 006,00 рублей.

Согласно п.п.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки, считает, что допущенное Заемщиком нарушение условий Кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения Кредитного договора.

На основании изложенного, истец просит суд:

Расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №И.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» задолженность в сумме 2421478,19 рублей, в том числе: 2 333 447,84 рублей - задолженность по Кредиту; 83 578,25 рублей - начисленные проценты за пользование Кредитом; 3959,49 рублей - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование Кредитом; 492,61 рублей - пени за несвоевременную уплату кредита.

Обратить взыскание на Предмет залога, а именно: квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, общей площадью 57.8 кв.м., состоящей из 1
жилой комнаты, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимости согласно закладной, исходя из суммы 3 806 006,00 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 26307, 39 рублей.

В последующем истец уточнил исковые требования, просил суд:

Расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №И.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» задолженность в сумме 2 344 603,16 рублей, в том числе: 2 319 406,55 рублей - задолженность по Кредиту; 25 196,61 рублей - начисленные проценты за пользование Кредитом.

Обратить взыскание на Предмет залога, а именно: квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, общей площадью 57.8 кв.м., состоящей из 1 жилой комнаты, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимости согласно 80 % от стоимости указанной оценке.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 26307,39 рублей.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признал, в удовлетворении исковых требований просил отказать, пояснив, что ответчик ФИО1 погасила задолженность, вошла в график платежей, спорная квартира является её единственным жильем.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик - возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

При разрешении спора судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) и гр. ФИО1 (далее - Ответчик/Заемщик) заключен кредитный договор №И (далее – Кредитный договор) на следующих условиях:

Сумма кредита - 2 390 000,00 рублей,

Срок возврата кредита - 264 месяца, с даты предоставления кредита,

Размер процентной ставки за пользование кредитом - 14,2 процентов годовых, в течение периода, считая с даты, следующей за днем предоставления Кредита, до даты фактического возврата Кредита;

Размер аннуитетного (ежемесячного) платежа - 28403,00 рублей,

Целевое использование - приобретение квартиры, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>.

Обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору -ипотека квартиры, принадлежащей на праве собственности ФИО1, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, общей площадью 57.8 кв.м., состоящей из 1 жилой комнаты (далее - Предмет ипотеки). Ипотека зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации ипотеки 02-04-01/164/2013-147.

Права кредитора по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком и выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан первоначальному залогодержателю - «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) (далее - Закладная).

Законным владельцем Закладной в настоящее время является Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитования» (далее - Истец). Права Истца на закладную
основаны на договоре купли-продажи закладных от 01.02.2013 № 01/831-13-ф, заключенном между «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) и истцом, и отметке на закладной, совершенной ее предыдущим владельцем – «Мой Банк. Ипотека» (ОАО).

Заемщиком систематически нарушаются условия Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, в части своевременного возврата Кредита и процентов за пользованием им.

На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п. 5.2 и 5.3. Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Ответчику предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Требование от 11.05.2016). Указанные требования Ответчиком выполнены не были.

Задолженность Ответчика по состоянию на 20.07.2016 составляет 2421478,19 рублей, в том числе: 2 333 447,84 рублей - задолженность по Кредиту; 83 578,25 рублей - начисленные проценты за пользование Кредитом; 3959,49 рублей - пени за несвоевременную уплату процентов за пользование Кредитом; 492,61 рублей - пени за несвоевременную уплату кредита.

С учетом уточненного искового заявления, задолженность ответчика ФИО1 по состоянию на 28.10.2016 года составляет 2 344 603,16 рублей, в том числе: 2 319 406,55 рублей - задолженность по Кредиту; 25 196,61 рублей - начисленные проценты за пользование Кредитом.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.4.4 Кредитного договора №И от 28.05.2013 года кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями Договора, но неуплаченных процентов и суммы неустойки при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней (п.. 4.4.1, п.п. а).

Кредитор имеет право обратить взыскание на недвижимое имущество при неисполнении требований кредитора в случаях, установленных в п.4.4.1 Договора.

Как следует из материалов гражданского дела заемщик ФИО1 свои обязательства по погашению кредита и процентов по нему исполняла ненадлежащим образом, так с марта 2015 года ответчик неоднократно допускала пропуски платежей, также с марта 2015 года по июнь 2015 года не осуществляла платежи по кредитному договору, что привело к образованию задолженности.

В связи с нарушением заемщиком обязательств по договору, истец 22.04.2015 года направил ФИО1 требование об оплате образовавшейся просроченной задолженности в сумме 57 855 руб. 20 коп., а также суммы процентов и пеней, указав в требовании, что, если в течение 15 дней, с момента получения настоящего требования, ответчиком не будут исполнены требования истца, то указанное требование приобретает силу требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств и предложения о расторжении кредитного договора.

Требование от 22.04.2015 года было получено ответчиком ФИО1 09.06.2015 года, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления.

Требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, поскольку, как следует из материалов гражданского дела, платеж в размере 30 000 рублей был осуществлен ФИО1 только 13.07.2015 года, то есть по истечении 15 дней с момента получения требования и не в полном объеме, только в сумме 30 000 рублей.

Принимая во внимание суммы, фактически внесенные ответчиком в погашение кредита после предъявления ей истцом требований о досрочном возврате всей суммы задолженности и до момента вынесения судом решения, а также суммы, которые ответчик должна была внести в данный период по графику платежей, учитывая дальнейшее начисление в данный период неустойки на имеющуюся задолженность, суд приходит к выводу, что, на момент вынесения судом решения, просроченная задолженность ответчиком не была погашена. В связи с чем, суд приходит к выводу, что доводы ответчика о том, что она погасила задолженность и вошла в график, не нашли своего подтверждения.

Таким образом, ответчиком, вопреки положению ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представлены доказательства надлежащего исполнения условий договора.

Расчет суммы задолженности по кредитному договору, представленный истцом, судом проверен и признается арифметически правильным.

Изложенное влечет удовлетворение иска АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 в части взыскания долга по кредитному договору, начисленных процентов за пользование кредитом.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Как установлено ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ оснований, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, исходя из материалов дела, не имеется.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя.

В соответствии с частью 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. В силу ст. 56 данного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу была назначена судебная экспертиза. Перед экспертами был поставлен следующий вопрос:

- Определить рыночную стоимость квартиры, принадлежащей на праве собственности ФИО2, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, на дату оценки.

Производство судебной экспертизы было поручено ООО «Центр – Консалтинг».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр – Консалтинг» «Об оценке рыночной стоимости квартиры» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры составила 3 747 000 рублей.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества определенной в отчете оценщика.

С учетом приведенной нормы, начальная продажная цена недвижимого имущества составляет 2 997 600 рублей (80% рыночной стоимости, указанной оценщиком).

Доводы представителя ответчика о незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки, поскольку квартира является единственным жильем для ответчицы ФИО1, судом признаются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании апеллянтами норм материального права.

В соответствии со статьей 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Учитывая, что обстоятельств, предусмотренных законом в качестве оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, по делу не установлено, суд приходит к выводу об обращении взыскания на предмет залога.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, требование истца о расторжении кредитного договора, является обоснованным и полежит удовлетворению.

В материалы дела ООО «Центр – Консалтинг» представлено ходатайство, согласно которому организация просит взыскать с ФИО1 расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы, в размере 1 600 руб.

Поскольку определением суда оплата производства экспертизы возложена на ответчика, ответчиком суду не представлено доказательств оплаты экспертизы, суд приходит к выводу, что с ФИО1 в пользу ООО «Центр – Консалтинг» подлежат взысканию расходы, связанные с производством судебной экспертизы, в размере 1 600 руб.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 923,02 руб., пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Акционерного общества «АИЖК» к ФИО1 о взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №И.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» задолженность в сумме 2 344 603,16 рублей, в том числе: 2 319 406,55 рублей - задолженность по Кредиту; 25 196,61 рублей - начисленные проценты за пользование Кредитом.

Обратить взыскание на Предмет залога, а именно: квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>, общей площадью 57.8 кв.м., состоящую из 1 жилой комнаты, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость квартиры в размере 2 997 600 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» расходы по оплате госпошлины в размере 25 923 руб. 02 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Центр – Консалтинг» расходы за проведенную экспертизу в размере 1600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца через Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Зинатуллина И.Ф.