Дело № 3га-9/2017 (3га-1028/2016;) ~ М-1103/2016, первая инстанция

3-9/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2017 года город Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Михляевой Г.А.

при секретаре Шакировой Г.Р.

с участием представителя [СКРЫТО] Г.М. Осиповой Т.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] Г.М. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] Г.М. обратилась в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником объекта недвижимости: нежилых помещений с кадастровым номером №..., площадью 1673,2 кв.м., адрес. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01 января 2015 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 33967549,54 руб. Согласно отчету ООО «Ребус» об оценке от 09.09.2016 г. № 246-16 в редакции от 26.01.2017 г. рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на эту дату составляет 6318000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость помещений завышена, что нарушает ее права, так как ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей. Просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 г.

В судебное заседание административный истец, заинтересованные лица, представители административных ответчиков не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного

судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 10 февраля 2017 г. представитель [СКРЫТО] Г.М. Осипова Т.М. против выводов эксперта, проведшего исследование участка по определению суда, не возражала, заключение его не оспорила. Указала, что с выводами эксперта согласна. Пояснила, что установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной необходимо для уменьшения размера налоговых платежей. Просила удовлетворить иск, установить кадастровую стоимость объекта, равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 15.11.2016 г. №10082 сообщило, что объект капитального строительства с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет 10.02.2014 года и имеет вид «помещение» назначение «нежилое» площадь «1673,2 кв.м.». В 2015 г. в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации ГКО объектов жилого и нежилого фонда. Материалы актуализации определены по состоянию на 01.01.2015 г., утверждены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496. Объект недвижимости с кадастровым номером №... не был включен в сформированный по состоянию на дату проведения оценки (01.01.2015 г.) Перечень объектов недвижимости жилого и нежилого фонда, т.к. на этот момент не имел связи с родительским объектом. Сведения о связи с родительским объектом (кадастровый номер №..., здание) были внесены в ГКН 20.04.2015 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитана в соответствии с п.п. 4.1, 3.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 №113, и составила в размере 33967549,54 руб., определена по состоянию на 20.04.2015 г., рассчитана и утверждена в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (л.д.218-225 т. 1).

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4 свое заключение поддержала и пояснила, что согласно техпаспорту очень большая площадь объекта – 1673 кв.м., пригодная для использования площадь – 430 кв.м. От сравнительного подхода пришлось отказаться, таких аналогов не представилось возможным подобрать, поэтому использован доходный подход. Очень большая площадь коридоров, вспомогательных помещений, которые невозможно использовать. Аналогов для сравнительного подхода на рынке нет. Ею определена арендная ставка с учетом местоположения, этажности. Методом прямой капитализации рассчитана стоимость. Пояснила также, что в отчете оценщиком использован сравнительный и доходный подход. Доходным стоимость меньше, чем сравнительным подходом, получается, минус земля. В отчете оценщик всю площадь 1600 кв.м. вместе с 400 кв.м. посчитал. Так нельзя. Считает, что некорректно сравнительный подход избран, либо аналоги надо было корректные подобрать. Оценщик не убрал НДС, она НДС вычитает, т.к. есть разъяснение, что если в регионе кадастровая стоимость рассчитывается с НДС, то и эксперт с НДС считает. В отчетах Сарбашева (при сплошной кадастровой оценке) расчеты без НДС. Росреестр говорит, что с НДС надо считать, но ничем это не обосновывают. Оценщик, применяя НДС, никак не разъясняет это. Если у него НДС убрать, получится стоимость как у меня.

Допрошенная в качестве специалист ФИО5 ознакомившись с заключением, пояснила, что эксперт обоснованно считает стоимость доходным подходом и отказалась от сравнительного подхода, привела аналоги, которые можно было бы применить, если бы была известна пригодная площадь. Арендопригодная площадь максимум 80%, а здесь 1673 кв.м. общая, 430 кв.м. пригодная площадь. В 4 раза меньше. Экспертом выведена арендная ставка, корректировки все обоснованные по Лейферу. Стоимость участка отнимается, поэтому такая цена получается, здесь много вспомогательной площади. На цокольном этаже всего 14 кв.м. арендопригодная площадь. В доходном подходе НДС учитывается, в этой сумме уже есть, его надо в итоге убрать. У эксперта он убран, она согласна с этим. Таких помещений немного. Здесь пустота, ниша никак коридор не задействуешь. Учтенная площадь на 2 этаже - это воздух, пролет между этажами. Доходный подход методом прямой капитализации использован. Для неактивного рынка этот метод обоснован. Сравнительный метод оценщика некорректен и включение НДС тоже, т.к.нефункциональное помещение. Обычно в административных зданиях с хорошим функциональным назначением - 70% арендопригодной площади, а здесь в 4 раза ее меньше. Считает, что верно рассчитана стоимость. Только доходный метод тут возможен. Оценщик сам выбирает метод исходя из имеющейся информации. Оценщик сравнительным методом брал только арендопригодную площадь и по полученной стоимости 1 кв.м. посчитал всю площадь. Так не бывает. Некорректный расчет у оценщика. На ретроспективную дату никак сравнительным подходом не сделаешь.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, поддержавшего заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы, исследовав материалы административного дела, полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и назначении здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом).

С 1 января 2015 г. НК РФ дополнен главой 32 "Налог на имущество физических лиц", предусматривающей определение налоговой базы в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационной стоимости, исчисленной с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года, или кадастровая стоимость объектов недвижимости, если в субъекте Российской Федерации будет принято решение об установлении особенностей при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 402, статья 404 НК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 3 ст. 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

В соответствии с п. 15 ст. 378.2. НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц – в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки объекта недвижимости и законности акта об ее утверждении.

Судом установлено, что [СКРЫТО] Г.М. на основании договора купли-продажи от дата на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилые помещения с кадастровым номером №..., площадью 1673,2 кв.м., адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №... от дата (л.д.39 т.1).

Назначение указанного объекта недвижимости, даты внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости подтверждены кадастровым паспортом данного объекта недвижимости (л.д. 13-38 т. 1).

Статьей 1 Закона Республики Башкортостан от 30.10.2014 № 142-з
"Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" в соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации установлена единая дата начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2015 года.

Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 26.11.2014 № 37/4
(ред. от 03.11.2015) "О налоге на имущество физических лиц"
(вместе с "Перечнем документов, подтверждающих право на льготу по налогу на имущество физических лиц") на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан введен налог на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01.01.2015 года.

Указанные акты являются общедоступными документами, размещены на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером

№... по состоянию на 20.04.2015 года установлена в размере 33967549,54 руб., что также подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.10.2016 года (л.д. 12 т. 1).

Согласно представленному истцом отчету от 09.09.2016 г. № 246-16 в редакции от 26.01.2017 г., выполненному оценщиком ООО «Ребус», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.04.2015 года составляет 6318000 руб. (л.д. 40-125 т.1, л.д. 118-241 т.2)

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждены положительным экспертным заключением от 30.01.2017 г. №143/С-17 эксперта НП СРО «Свободный оценочный департамент» (л.д.1-18 т.3).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 16.11.2016 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро права и оценки», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении по состоянию на 20.04.2015 года рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., площадью 1673,2 кв.м., адрес.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро права и оценки» от 22.12.2016 года № 111-16ЭЗ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... составляет 4220000 руб. (л.д. 6-100 т.2).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Бюро права и оценки» от 22.12.2016 года № 111-16ЭЗ с учетом пояснений эксперта, специалиста, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 10.02.2017 г. не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Бюро права и оценки» от 22.12.2016 г. № 111-16ЭЗ установленным требованиям лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости

объекта недвижимости.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Бюро права и оценки» от 22.12.2016 года № 111-16ЭЗ с учетом пояснений эксперта, специалиста и отчет от 09.09.2016 г. № 246-16 в редакции от 26.01.2017 г., выполненному оценщиком ООО «Ребус», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Бюро права и оценки» от 22.12.2016 года № 111-16ЭЗ с учетом пояснений эксперта, специалиста, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Бюро права и оценки» от 22.12.2016 года № 111-16ЭЗ.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена по состоянию на 20.04.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.10.2016 года (л.д. 12 т. 1). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость приведенного выше объекта недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как его собственника и плательщика налога на него.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 24.18- 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление [СКРЫТО] Г.М. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 28.10.2016 года, удовлетворить.

Установить по состоянию на 20 апреля 2015 года рыночную стоимость объекта недвижимости: с кадастровым номером №..., площадью 1673,2 кв.м., адрес, равной рыночной стоимости в размере 4220000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Михляева