Дело № 3га-840/2017 ~ М-785/2017, первая инстанция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-840/2017

7 ноября 2017 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,

при секретаре Рафиенко Е.Р.,

с участием представителя административного истца ООО «Инвестиционно-строительная компания «СтройФедерация» - Шевалдина А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «СтройФедерация» (далее ООО «Инвестиционно-строительная компания «СтройФедерация») к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «Инвестиционно-строительная компания «СтройФедерация», являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами ..., расположенных в адрес, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельных участков в результате проведенной массовой оценки земельных участков, расположенных в адрес, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельных участков» №... от дата, выполненном оценщиком ...

Рыночная стоимость указанных земельных участков определена оценщиком по состоянию на 20 марта 2015 года в размере 11 325 000,00 руб. и 90 877 000,00 руб. соответственно.

Данное обстоятельство затрагивает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемые земельные участки.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Шевалдин А.А. поддержал заявленные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с заключением оценочной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков. Судебные расходы по административному делу просил отнести на административного истца.

Лица, участвующие в деле о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав представителя административного истца Шевалдина А.А., исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка от дата №..., заключенному на срок до дата, ООО «Инвестиционно-строительная компания «СтройФедерация» из земель населенных пунктов передан в аренду земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м по адресу: адрес, для ....

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитана по процентной ставке (6,18%) от кадастровой стоимости земельного участка.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата №... вышеуказанный земельный участок на кадастровый учет поставлен дата и как следует из письменных пояснений ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, при постановке на учет у данного земельного участка отсутствовал вид разрешенного использования. В связи с чем расчет кадастровой стоимости произведен не был. Далее, 20 марта 2015 года земельному участку установлен вид разрешенного использования «...» и произведен расчет кадастровой стоимости в размере 75 769 543,66 руб. по состоянию на 20.03.2015 года.

По договору аренды земельного участка от дата №..., заключенному на срок до дата, ООО «Инвестиционно-строительная компания «СтройФедерация» из земель населенных пунктов передан в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м по адресу: адрес, для ....

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитана по процентной ставке (6,18%) от кадастровой стоимости земельного участка.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от дата №... вышеуказанный земельный участок на кадастровый учет поставлен дата и как следует из письменных пояснений ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, при постановке на учет данного земельного участка вид разрешенного использования был «...», расчет кадастровой стоимости произведен с применением удельного показателя кадастровой стоимости ...й группы видов разрешенного использования и составил 638 273 401,62 руб. Далее, 20 марта 2015 года земельному участку установлен вид разрешенного использования «...» и произведен перерасчет кадастровой стоимости с применением удельного показателя кадастровой стоимости ...-й группы видов разрешенного использования в размере 864 489 906,78 руб. по состоянию на 20.03.2015 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель отдельных населенных пунктов Республики Башкортостан по проведенному в 2015 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года № 482 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов республики Башкортостан, кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район, по состоянию на 1 января 2015 года», опубликованным 14.12.2015 года в «Ведомостях Государственного Собрания – Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан», а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru, 25.11.2015.

В соответствии с утвержденным вышеуказанным постановлением удельным показателем кадастровой стоимости по разрешенному виду использования земельных участков на дату установления и изменения вида разрешенного использования – 20 марта 2015 года кадастровая стоимость земельных участков определена в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 75 769 543,66 руб.,

- с кадастровым номером ... – 864 489 906,78 руб. согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т.1 л.д.9-10).

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец 3 августа 2017 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, предоставив отчет №... от дата, выполненный оценщиком ...

Решением комиссии от 22 августа 2017 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 22 ФСО №7, пункта 5 ФСО №3 в отношении аналога №3 отсутствует информация о разрешенном использовании, отчет вводит в заблуждение относительно корректности и обоснованности проведения корректировки на топографию, а также относительно корректности подобранных аналогов для итоговых расчетов.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ... ФИО5

Согласно заключению эксперта ... ФИО5 №... от дата рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 20 марта 2015 года в следующих размерах:

- с кадастровым номером ... – 10 910 000,00 руб.,

- с кадастровым номером ... – 92 930 000,00 руб.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности 9 лет), включен в Реестр членов СРОО «...» дата, полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы семь аналогов земельных участков ... назначения, расположенных в адрес с аналогичными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности с применением корректировки на местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов о продаже земельных участков по указанному назначению от февраля-августа 2014 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав, дате сделки, площади земельных участков, на «красную линию» с применением скидки на торг.

Исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельных участков в размерах, установленных экспертом.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «СтройФедерация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, ..., в размере его рыночной стоимости 10 910 000,00 руб. по состоянию на 20 марта 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, ..., в размере его рыночной стоимости 92 930 000,00 руб. по состоянию на 20 марта 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 3 августа 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан п/п Е.А. Старичкова