Дело № 3га-531/2015 ~ М-448/2015, первая инстанция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело №...

14 октября 2015 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Валетдиновой Р.Р.,

с участием представителя заявителя (административного истца) ООО «Строй-Ойл-Уфа» - Разбежкина К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению (административному исковому заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ойл-Уфа» (далее ООО «Строй-Ойл-Уфа») об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Строй-Ойл-Уфа», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, разрешенное использование: для проектирования и строительства жилых комплексов, объектов соцкультбыта, предприятий бытового обслуживания населения, торгово-административных зданий, подземных автостоянок, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земельных участков, расположенных в городском округе г.Уфа Республики Башкортостан, в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «...» №... от 28.04.15 г., выполненном оценщиком ООО «...» и подтвержденным заключением эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «...» №... от 27 мая 2015 года.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена оценщиком в размере ... руб. по состоянию на 1 июня 2014 года. Данное обстоятельство нарушает законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемый земельный участок.

Заявитель (административный истец) просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 июня 2014 года в размере ... руб. согласно Отчету по оценке земельного участка.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Лицами, участвующими в деле по заявленным административным истцом требованиям признаны Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Представитель заявителя (административного истца) ООО «Строй-Ойл-Уфа» - Разбежкин К.П., действующий по доверенности от 15.09.2015 года, в судебном заседании заявленные требования поддержал, указав, что согласен с выводами эксперта, изложенными в заключении, полагая заключение эксперта надлежащим доказательством по делу в обоснование рыночной стоимости земельного участка.

В судебное заседание представители Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

В соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что ООО «Строй-Ойл-Уфа» из земель населенных пунктов предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, с разрешенным использованием: для проектирования и строительства жилых комплексов, объектов соцкультбыта, предприятий бытового обслуживания населения, торгово-административных зданий, подземных автостоянок.

Договор аренды №... от 21.10.2013 г. заключен обществом с Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан сроком до 01.01.2015 года. Дополнительным соглашением №... от 11 февраля 2015 года срок аренды продлен до 01 января 2018 года.

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитана по процентной ставке ... % от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту №... от 23.03.2015 г. земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для проектирования и строительства жилых комплексов, объектов соцкультбыта, предприятий бытового обслуживания населения, торгово-административных зданий, подземных автостоянок, на кадастровый учет земельный участок поставлен 09.07.2013 года.

В 2014 году в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года, результаты которой утверждены постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан №... от 30.12.2014 года «...», опубликованным 30.12.2014 года в газете «...».

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования земельного участка ... руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, составила ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО «Строй-Ойл-Уфа» 24 июня 2015 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет №... от 28.04.15 г., выполненный оценщиком ООО «...» и подтвержденный заключением эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «...» №... от 27 мая 2015 года на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

При рассмотрении дела истцом суду представлено также положительное заключение эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «...» №... от 25 сентября 2015 года о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена оценщиком в размере ... руб. по состоянию на 1 июня 2014 года.

Решением комиссии от 21 июля 2015 года заявление ООО «Строй-Ойл-Уфа» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 19 ФСО №1, пунктов 3, 4 ФСО №3, пунктов 5, 20 ФСО №7 оценщиком не произведен осмотр объекта, отчет вводит в заблуждение относительно подтверждения предложений о продаже объектов-аналогов, поскольку информация об аналогах №№ 1, 3 и 4 подтверждены только справкой, объявления к Отчету не приложены. В информации по аналогу №2, представленной в виде распечатки с сайта сети Интернет, отсутствует дата размещения объявления, ввиду чего не может быть проверена на достоверность.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «...» ФИО1

Согласно заключению эксперта ООО «...» ФИО1 №... от 29 сентября 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, определена в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы пять аналогов земельных участков по назначению – под строительство коммерческой недвижимости, расположенных в ... районе, микрорайонах «...», «...» и «...» город Уфы Республики Башкортостан. Учитывая, что объект оценки находится в центре Советского района города Уфы, экспертом применена корректировка на местоположение в отношении объектов-аналогов, расположенных в других районах г.Уфы, исходя из стоимости 1 кв.м торговой и офисной недвижимости, расположенной в районах нахождения оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Объект оценки и аналоги имеют типовые условия о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности, с аналогичной с объектом оценки степенью застройки. Информация получена по данным Интернет сайтов «...» АН ООО «...», сведениям агентства недвижимости «...» о продаже земельных участков по указанному назначению по состоянию на 01 июня 2014 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав, площади земельных участков (аналоги №№ 1, 2 и5) с применением скидки на торг.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, представитель заявителя (административного истца) в судебном заседании признал экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда в порядке ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на вышеуказанную дату не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление (административный иск) общества с ограниченной ответственностью «Строй-Ойл-Уфа» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 05 августа 2015 года, после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 24 июня 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, разрешенное использование: для проектирования и строительства жилых комплексов, объектов соцкультбыта, предприятий бытового обслуживания населения, торгово-административных зданий, подземных автостоянок, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова