Дело № 3га-528/2015 ~ М-450/2015, первая инстанция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-528/2015

19 октября 2015 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Валетдиновой Р.Р.,

с участием представителей заявителя (административного истца) ООО «РэнТэк» - Фаттаева А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по заявлению (административному исковому заявлению) общества с ограниченной ответственностью «РенТэк» (далее ООО «РенТэк») об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «РенТэк», являясь арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, кухни и склада,

- с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: для эксплуатации административно-производственных и торгово-складских помещений,

обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельных участков в результате проведенной массовой оценки земельных участков, расположенных в городском округе г.Уфа Республики Башкортостан, в размере ... руб. и ... руб. по состоянию на дата, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка» № №... от дата г., выполненном оценщиком ООО «РОСТ Консалт» и подтвержденным заключениями эксперта общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № №... от дата и № №... от дата.

Рыночная стоимость спорных земельных участков определена оценщиком в размере ... руб. и ... руб. соответственно по состоянию на дата. Данное обстоятельство нарушает законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемые земельные участки.

Заявитель (административный истец) просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на дата в размере ... руб. и ... руб. согласно отчету по оценке.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» дела, находящиеся в производстве Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции и не рассмотренные до 15 сентября 2015 года, подлежат рассмотрению и разрешению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Лицами, участвующими в деле по заявленным административным истцом требованиям, признаны Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфы Республики Башкортостан.

Представитель заявителя (административного истца) Фаттаев А.И., действующий по доверенности от дата года, в судебном заседании заявленные требования поддержал, указав, что возражений относительно выводов эксперта не имеет.

В судебное заседание представители Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфы Республики Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились.

В соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что ООО «РенТэк» на основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан № 46-р от 24 января 2014 года после отнесения земельного участка к категории земель населенных пунктов предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, кухни и склада.

Договор аренды № №... от дата заключен обществом с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сроком по дата года.

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитывается по процентной ставке 1,62 % от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту №... от дата земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для эксплуатации кафе, кухни и склада, на кадастровый учет земельный участок поставлен дата года.

На основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан №... от дата обществом «РенТэк» заключено соглашение о присоединении к договору аренды № №... от дата земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: для эксплуатации административно-производственных и торгово-складских помещений Земельный участок согласно пункту 3.1 договора предоставлен в аренду сроком до дата года.

По расчету к договору аренды арендная плата рассчитана по ставке в процентах от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту №... от дата земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для эксплуатации административно-производственных и торгово-складских помещений, на кадастровый учет поставлен дата года.

В 2014 году в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на 01 июня 2014 года, результаты которой утверждены постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан № 5860 от 30.12.2014 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан», опубликованным 30.12.2014 года в газете «Вечерняя Уфа».

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости по разрешенным видам использования земельных участков ... руб./кв.м и ... руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, составила ... руб. по состоянию на дата, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, составила ... руб. по состоянию на дата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО «РенТэк» дата обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет № № №... от дата г., выполненный оценщиком ООО «РОСТ Консалт» и подтвержденный заключениями эксперта общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № №... от дата на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

При рассмотрении дела истцом также представлено суду положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № №... от дата о подтверждении стоимости объектов оценки.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена оценщиком в размере ... руб. по состоянию на дата.

Решением комиссии от дата заявление ООО «РенТэк» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 19 ФСО №1, пункта 4 ФСО №3, пунктов 5, 20 ФСО №7 оценщик не подтвердил фактическое использование земельного участка. В отчете в разделе по анализу рынка использована информация за 1 полугодие 2014 года, включая июнь месяц, то есть после даты оценки. В представленной информации по аналогам в виде справки отсутствуют сведения об авторах объявлений о продаже участков, в связи с чем, информация не может быть проверена на достоверность сведений.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр–Консалтинг» ФИО7

Согласно заключению эксперта ООО «Центр–Консалтинг» ФИО8 №... от дата рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, кухни и склада, определена в размере ... руб. по состоянию на дата; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: для эксплуатации административно-производственных и торгово-складских помещений, определена в размере ... руб. по состоянию на дата.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы четыре аналога земельных участков по назначению – под строительство торгово-офисного комплекса, строительство коммерческой недвижимости, расположенных в городе Уфе Республики Башкортостан. Учитывая, что объекты оценки находятся в Кировском и Советском районах города Уфы, экспертом применены корректировки на местоположение исходя из стоимости 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в районах расположения оцениваемых объектов и объектов-аналогов. Объект оценки и аналоги имеют типовые условия о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности, с аналогичной с объектами оценки степенью застройки. Информация получена по данным Интернет сайта, агентства недвижимости «Авеню» о продаже земельных участков по указанному назначению по состоянию на 01 июня 2014 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав, площади земельных участков (-3%) с применением скидки на торг.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, представитель заявителя (административного истца) в судебном заседании признал экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда в порядке ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на вышеуказанную дату не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление (административный иск) общества с ограниченной ответственностью «РенТэк» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан дата, после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., разрешенное использование: для эксплуатации кафе, кухни и склада, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на дата.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, разрешенное использование: для эксплуатации административно-производственных и торгово-складских помещений, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова