Дело № 3га-215/2017 (3га-1302/2016;) ~ М-1487/2016, первая инстанция

Дело №3-215/2017

Верховный суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа 09 марта 2017 года

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Михляевой Г.А.

при секретаре Шакировой Г.Р.

с участием представителя [СКРЫТО] А.Л. Даминова С.Ф.,

представителя Администрации ГО г. Уфа РБ Ташбулатовой Г.Х.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] А.Л. к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации ГО г.Уфа РБ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] А.Л. обратилась в Верховный суд Республики Башкортостан с указанным административным иском, указав в обоснование своих требований, что является собственником административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью 2823 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «деловое управление, обслуживание автотранспорта», расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Новочеркасская, д.9. Постановлением Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года №5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере 44573306,82 руб. по состоянию на 08.09.2015 года. Согласно выполненному ООО «Топограф» отчету об оценке от 16.12.2016 года №ОН12/12-65-2016 рыночная стоимость спорного земельного участка на эту дату составляет 6360000 руб. Считает, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влияет на выкупную цену и размер арендной платы, чем затрагиваются ее права. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 08.09.2015 года равной рыночной стоимости.

В судебное заседание представители административных ответчиков не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 09.03.2017 года представитель [СКРЫТО] А.Л. Даминов С.Ф. административное исковое заявление поддержал. Против выводов эксперта, проведшего исследование участка по определению суда, не возражал, заключение его не оспорил, с выводами эксперта согласился. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной согласно заключению эксперта.

В судебном заседании 09.03.2017 года представитель Администрации ГО г.Уфа РБ Ташбулатова Г.Х. возражала против иска, указала, что установленная кадастровая стоимость достоверна и обоснованна, считает результат экспертизы явно заниженным. Просила принять решение в соответствии с законом.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 20.01.2017 г. №00435 сообщило, что земельный участок с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет 07.04.2003 г. и имел вид разрешенного использования «для размещения здания управления и гаража» категории земель населенных пунктов и площадью 2 823 кв.м. Изменение величины кадастровой стоимости связано с проведением в 2014 году очередного тура работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Результаты ГКОЗ определены по состоянию на 01.06.2014 г., утверждены постановлением Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 года №5860. Исходя из установленного вида разрешенного использования земельный участок был оценен по 7-ой группе видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». 08.09.2015 года было внесено изменение в сведения о виде разрешенного использования данного земельного участка на формулировку «деловое управление, обслуживание автотранспорта». Кадастровая стоимость земельного участка была пересчитана, в установленном порядке, согласно Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 года №222 с применением удельного показателя кадастровой стоимости 5-ой группы видов разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» в размере 15 789,34 руб./кв.м., утвержденного постановлением Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 года №5860. В результате кадастровая стоимость составила 44 573 306,82 руб., определена по состоянию на 08.09.2015 года, имеет дату внесения – 10.09.2015 года (л.д.171-173 т.1).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. (пункт 5 статьи 65 этого же Кодекса).

В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц – в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с 24.19 приведенного закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Исходя из положений статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 1 марта 2011 г. № 275-О-О и от 3 июля 2014 г. № 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель, тем самым действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. № 1555-О правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее использование индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушающее принцип равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Установлено, что [СКРЫТО] А.Л. является собственником нежилого административного здания общей площадью 348,8 кв.м. и нежилого помещения общей площадью 579,2 кв.м., расположенных по адресу: адрес, на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 2823 кв. м. (л.д. 11,12 т.1).

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 2823 кв.м разрешенное использование: «деловое управление, обслуживание автотранспорта», расположенный по адресу: РБ, адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 07.04.2003 г. (л.д. 199-201 т.1).

В подтверждение намерения приобрести земельный участок в аренду административный истец представила заявление о предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, зарегистрированное Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа 07.03.2017г. (л.д. 156 т.2).

Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года.

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в соответствии с постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 определена по состоянию на 08.09.2015 г. и составила 44573306,82 руб., что также подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.12.2016 года (л.д. 10 т.1).

[СКРЫТО] А.Л. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, выкупной цены исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права заявителя, как плательщика за пользование земельным участком, собственника расположенных на нем объектов недвижимости.

Заявителем предоставлен отчет от 16.12.2016 года №ОН12/12-65-2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Топограф», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 08.09.2015 г. составляет 6360000 рублей (л.д.14-94 том 1).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждены положительным экспертным заключением от 21.12.2016г. №02/161216/38 эксперта саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» (л.д.95-110 том 1).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 24.01.2017 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Информ-эксперт», на разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 2823 кв.м., категории земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «деловое управление, обслуживание автотранспорта», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, по состоянию на 08.09.2015 г.

Согласно заключению эксперта ООО «Информ-эксперт» от 22.02.2017 года №24/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 08.09.2015 года составляет 7713932,19 руб. (л.д.5-148 том 2).

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Информ-эксперт» от 22.02.2017 года №24/17, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Информ-эксперт» от 22.02.2017 года №24/17 установленным требованиям лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приведены.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Информ-эксперт» от 22.02.2017 года №24/17 и отчет от 16.12.2016 года №ОН12/12-65-2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный ООО «Топограф», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Информ-эксперт» от 22.02.2017 года №24/17, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках. При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом произведены корректировки «на торг», «на вид передаваемых прав», «на изменение цены во времени», «на доступность объекта», «на площадь», «на удаленность от центра» (л.д81-89 т.2).

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Информ-эксперт» от 22.02.2017 года №24/17.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... установлена по состоянию на 08.09.2015 г., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.12.2016 г. (л.д.10 том 1). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость земельного участка.

Исходя из ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства

Российской Федерации, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной [СКРЫТО] А.Л. рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено.

С учетом изложенного, права заявителя – пользователя земельного участка, собственника расположенных на нем объектов недвижимости могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влияет на выкупную цену и размер арендной платы.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО7 к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации ГО г.Уфа РБ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 29.12.2016 года, удовлетворить.

Установить по состоянию на 08.09.2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... общей площадью 2823 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «деловое управление, обслуживание автотранспорта», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, р-адрес, равной его рыночной стоимости, в размере 7713932,19 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Верховного суда

Республики Башкортостан Г.А. Михляева