Дело № 3га-173/2017 (3га-1260/2016;) ~ М-1309/2016, первая инстанция

3-173/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2017 года город Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Михляевой Г.А.

при секретаре Шакировой Г.Р.

с участием представителя [СКРЫТО] О.В. Уваровой О.И., Барлыбаевой З.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению [СКРЫТО] О.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

[СКРЫТО] О.В. обратилась в Верховный суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указала, что является собственником объекта №... общей площадью 2426,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01 января 2015 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 06.10.2016 года установлена в размере 116611378,20 руб. Согласно отчету ИП ФИО6 об оценке от 13.12.2016 № 16-11-29/1 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на эту дату составляет 47951000 руб. Считает, что установленная кадастровая стоимость помещений завышена, что нарушает ее права, так как ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей. Просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.10.2016 г.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 247 Кодекса административного

судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель [СКРЫТО] О.В. Уварова О.И., заявив о вызове для допроса эксперта и оценщика, после перерыва в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель [СКРЫТО] О.В. Барлыбаева З.Х., возражала против выводов эксперта, указав на большую разницу в стоимости, определенной экспертом и оценщиком. О назначении повторной экспертизы не ходатайствовала. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной для снижения налога на основании отчета об оценке.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан в письменном ответе от 13.01.2017 г. №00233 сообщило, что объект капитального строительства с кадастровым номером №... поставлен на государственный кадастровый учет 09.10.2013 года и с площадью 2388,4 кв.м. В 2015 г. в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации ГКО объектов жилого и нежилого фонда. Материалы актуализации определены по состоянию на 01.01.2015 г., утверждены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496. 06.10.2016 г. внесено изменение в значение площади данного объекта недвижимости на величину2426,5 кв.м. Кадастровая стоимость объекта была пересчитана в соответствии с п. 2.2 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 и составила в размере 116611378,20 руб., определена по состоянию на дата, рассчитана в Акте определения кадастровой стоимости (л.д.190-194 т. 1).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 свое заключение поддержал и пояснил, что согласно дополнению к заключению увеличилась стоимость. Использовал сравнительный подход. Применены корректировки по правам на участок, величине НДС, т.к. расчет осуществляется без НДС. Подобраны аналоги административно-производственного значения, т.к. у объекта имеются объекты производственного характера, сделаны корректировки на вид права участка, этаж, расположение помещений, по району, по типу, состоянию здания, назначение частей объекта. Уточнение вызвано наличием технической описки, в распечатанном файле некорректная ссылка на расчетные коэффициенты – на стр.2 дополнения указано. Это привело к увеличению стоимости аналога 3. На стр.173 заключения при корректировке на назначение частей неверно рассчитан коэффициент для аналогов. Указанные недостатки устранил в представленном письменном дополнении к заключению. В результате получилась корректная цена. Результаты экспертизы и оценки сопоставимы, в пределах погрешности. Но есть некоторые различия в понимании объекта и аналогов. Четкой нормативной базы нет, к какой зоне отнести. Различия в основном в выборе аналогов. Результаты по сравнительному подходу сопоставимы. Им доходный подход не применялся, т.к. высокая доля погрешности. Ставка дисконтирования может повлиять на 10% стоимости. На конечный результат повлияет значительно. Сравнительный подход здесь более достоверный результат дает. Необходимости применения доходного подхода нет. Оценщики по своему усмотрению его применяют. При расчете ставки капитализации оценщик неверно ориентировался на ставку рефинансирования, она предусмотрена для выдачи кредитов. Есть другая безрисковая ставка – 6-7% по облигациям. Уже 18% ставка капитализации должна быть. Лейфер дает 12,4-12,9%, у оценщика 21,43% для активного рынка.

Допрошенный оценщик ФИО6 пояснил, что проводил оценку объекта. При определении стоимости использовал сравнительный и доходный подходы. От затратного отказался. Оценивал первоначально как единый объект – участок и объект. При сравнительном подходе подобрал аналоги близкие, к месту расположения объекта. Условно принял, что здание с выходом на красную линию, хотя оно на 150м от нее, но есть два удобных подъезда. Сделал корректировки на торг. Необходимо значение площади под объектами, произвел расчет этой площади, исходя из площади застройки. Определил стоимость участка, единого объекта и исключил участок и НДС. Сделал корректировку на красную линию. Второй этап – определил стоимость участка под объектом – 8918000 рублей. Потом посчитал доходным подходом, в его основе арендная ставка. В рамках доходного подхода разделил его на ставку капитализации. Провел согласование стоимости, исключил стоимость земли и НДС, получилась итоговая стоимость 47951000 рублей. Ставку капитализации рассчитал самостоятельно. Попытался учесть все риски. Безрисковые ставки – ставка рефинансирования 10%. Это основа. Потом посчитал риск на низкую ликвидность. Ее продажа не меньше полгода, риск я посчитал 5%.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, поддержавшего заявленные требования с учетом выводов судебной экспертизы, исследовав материалы административного дела, полагает возможным удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу ч. 5 ст. 1, ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 15 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и назначении здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом).

С 1 января 2015 г. НК РФ дополнен главой 32 "Налог на имущество физических лиц", предусматривающей определение налоговой базы в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационной стоимости, исчисленной с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года, или кадастровая стоимость объектов недвижимости, если в субъекте Российской Федерации будет принято решение об установлении особенностей при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 402, статья 404 НК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 3 ст. 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

В соответствии с п. 15 ст. 378.2. НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно положениям ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц – в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В силу положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки объекта недвижимости и законности акта об ее утверждении.

Судом установлено, что [СКРЫТО] О.В. на основании договора купли-продажи от дата на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером №... общей площадью 2426,5 кв.м., расположенного по адресу: адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата (л.д.18 т.1).

Назначение указанного объекта недвижимости, даты внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости подтверждены кадастровым и техническим паспортами данного объекта недвижимости (л.д. 16-17 т. 1, л.д. 171-174 т.2).

Статьей 1 Закона Республики Башкортостан от 30.10.2014 № 142-з
"Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" в соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации установлена единая дата начала применения на территории Республики Башкортостан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2015 года.

Решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 26.11.2014 № 37/4
(ред. от 03.11.2015) "О налоге на имущество физических лиц"
(вместе с "Перечнем документов, подтверждающих право на льготу по налогу на имущество физических лиц") на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан введен налог на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.11.2015 года № 496 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 01.01.2015 года.

Указанные акты являются общедоступными документами, размещены на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс».

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером

№... по состоянию на 06.10.2016 года установлена в размере 116611378,20 руб., что также подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.11.2016 года (л.д. 13 т. 1).

Согласно представленному истцом отчету от 13.12.2016 № 16-11-29/1, выполненному оценщиком ИП МихайловымА.М., рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 06.10.2016 года составляет 47951000 руб. (л.д. 10-143 т.2).

Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, а также стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждены положительным экспертным заключением от 18.12.2016 г. №340/2016/Уфа эксперта Общероссийская общественная оценщиков «Российское общество оценщиков» (л.д.144-166 т.2).

Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 17.01.2017 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено экспертам ООО «Информ-эксперт», на разрешение эксперта постановлен вопрос об определении по состоянию на 06.10.2016 года рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... – административное здание общей площадью 2426,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей 4, а также подземных 1, литера Б, адрес местоположения объекта: адрес

Согласно заключению эксперта ООО «Информ-эксперт» от 20.02.2017 года № 16/17 и письменному дополнению к нему рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... составляет 49871078,02 руб. (л.д. 5-301 т.3).

Не соглашаясь с выводами эксперта, представитель [СКРЫТО] О.В. Барлыбаева З.Х., какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии заключения эксперта ООО «Информ-эксперт» от 20.02.2017 года № 16/17 и письменного дополнения к нему установленным требованиям, не привела, доказательства, опровергающие выводы эксперта, свидетельствующие о завышении рыночной стоимости объекта недвижимости, не представила, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявила.

Допрошенный в судебном заседании эксперт дал пояснения, из которых следует, что экспертиза проведена корректно, подобранные аналоги и методы исследования корректны, полученная экспертом цена объекта адекватна. Применение доходного подхода, примененного оценщиком, необоснованно подхода, более того, последним некорректно рассчитана и использована ставка капитализации, что привело к уменьшению стоимости объекта.

Выводы и доводы эксперта оценщиком в судебном заседании не оспорены и не опровергнуты.

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО «Информ-эксперт» от 20.02.2017 года № 16/17 и письменном дополнении к нему, другими лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 17.03.2017 г. не оспорена.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости

объекта недвижимости.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Информ-эксперт» от 20.02.2017 года № 16/17 и письменное дополнение к нему и отчет от 09.09.2016 г. № 246-16 в редакции от 26.01.2017 г., выполненному оценщиком ООО «Ребус», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Информ-эксперт» от 20.02.2017 года № 16/17 и письменного дополнения к нему, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, экспертом соблюдены. Заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях и научных и практических источниках.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Информ-эксперт» от 20.02.2017 года № 16/17 и письменном дополнении к нему.

Другими лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Принимая во внимание значительное расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Как усматривается из материалов дела кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена по состоянию на 06.10.2016 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.11.2016 года (л.д. 13 т. 1). На эту же дату экспертом определена рыночная стоимость приведенного выше объекта недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как его собственника и плательщика налога на него.

При таких обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 24.18- 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление [СКРЫТО] О.В. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный суд Республики Башкортостан 09.12.2016 года, удовлетворить.

Установить по состоянию на 06 октября 2016 года рыночную стоимость объекта недвижимости: с кадастровым номером №... – административное здание общей площадью 2426,5 кв.м., назначение – нежилое, количество этажей 4, а также подземных 1, литера Б, адрес местоположения объекта: адрес, равной рыночной стоимости в размере 49871078,02 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.А. Михляева