Дело № 3га-1084/2019 ~ М-1097/2019, первая инстанция

Дело № 3га-1084/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Уфа 29 октября 2019 г.

Верховный Суд [СКРЫТО] [СКРЫТО] в составе:

председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Хабировым В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юлчы» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике [СКРЫТО], Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике [СКРЫТО], Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО] об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Юлчы» обратилось в Верховный Суд [СКРЫТО] [СКРЫТО] с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике [СКРЫТО], Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике [СКРЫТО], Правительству [СКРЫТО] [СКРЫТО] об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 20 317 кв. м, расположенный по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 8 729 402 рублей 22 копеек. Между тем согласно отчету об оценке
№... от 22 апреля 2019 года, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 5 560 000 рублей.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора земельного участка.

На основании изложенного, административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером №..., равной его рыночной стоимости в размере 5 560 380 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца
по доверенности Сычева О.Л. поддержала заявленные требования согласно заключению эксперта.

В судебном заседании представитель администрации муниципального района Уфимский район [СКРЫТО] [СКРЫТО] по доверенности Грязева Г.Ф. просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике [СКРЫТО], Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике [СКРЫТО], Правительства [СКРЫТО] [СКРЫТО], комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений [СКРЫТО] [СКРЫТО] по Уфимскому району на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 02 сентября 2019 года лицам, участвующим в деле (т. 1
л.д. 110-117).

Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Исследовав материалы административного дела, выслушав стороны, экспертов Ахметгарееву Н.Н., Захарова И.А., оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 20 317 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов; расположенный по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет.

Данный земельный участок находится в аренде ООО «Юлчы», что подтверждается договором аренды земельного участка №... от
20 февраля 2019 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 15-18, 22-23).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 июля 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 8 729 402 рублей 22 копеек (т.1 л.д. 13).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец 21 мая 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике [СКРЫТО] с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставив отчет оценщика ООО «Центр оценки и права»
№... от 22 апреля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 5 560 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением комиссии от 18 июня 2019 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №... от 22 апреля
2019 года, выполненный ООО «Центр оценки и права», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 5 560 000 рублей (т. 1 л.д. 25-108).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда [СКРЫТО] [СКРЫТО] от
12 сентября 2019 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимых экспертиз «Суд-информ», на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 20 317 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов; расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» №... от 30 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 5 872 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Суд не может согласиться с доводами администрации муниципального района Уфимский район [СКРЫТО] [СКРЫТО] по следующим основаниям.

Согласно пункту 22 Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года N 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно п. 1.12 «Методические указания о государственной кадастровой оценке» (приказ № 226 Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 года), при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются: улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа); озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе IX Указаний.

Аналог № 2 – адрес.

Имеющиеся на земельном участке улучшения, такие как ограждения, бетонная площадка относятся к элементам благоустройства. Все имеющиеся на земельном участке улучшения не поставлены на кадастровый учет, следовательно, при расчете рыночной стоимости, стоимость этих улучшений из общей запрашиваемой суммы не вычитаются.

Аналог № 3 -адрес

В объявлении на продажу нет упоминания о том, что на участке имеются улучшения. Информация об объявлении на продажу получена с сайта АВИТО (стр. 24 заключения эксперта №...).

Корректировка на отличие по местоположению выполнена корректно (стр. 12, 14 заключения эксперта №...).

Объект оценки, расположен в адрес. Объекты сравнения расположены в г. Уфа, Орджоникидзевского района. По административному делению объект оценки относится к району –«Населенные пункты в ближайших окрестностях областного центра» (трактовка «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.» - Нижний Новгород. 2014 г. Стр. 82.) Объекты аналоги по административному делению относятся к городу (областному центру. Трактовка «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.» - Нижний Новгород. 2014 г.) Экспертом проведена корректировка на различие между городом и районом [СКРЫТО] [СКРЫТО].

Различий в локальном местоположение в черте населенного пункта у объекта оценки и объектов сравнения нет. Все они находятся на окраине населенного пункта. Объект оценки на окраине адрес, объекты сравнения на окраине г. Уфы.

Корректировка на удалении от крупных автомагистралей выполнена корректно.

В Справочнике оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» - Нижний Новгород. 2014 г. приведен перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельных участков под индустриальную застройку. Вес фактор «расположение относительно автомагистралей» составляет 6 %.

Эксперт измерил расстояние от основных автомагистралей. Объект оценки расположен на удалении от автомагистрали М7 на ... м. Объект сравнения № 1 расположен на удалении от адрес на 172 м. Аналог № 2 расположен в квартале, ограниченном основными автодорогами Северной промзоны – это адрес и адрес. Объект сравнения №3 расположен на удалении от адрес) на 204 м. Разница в удалении от основных автодорог между объектом оценки и аналогами сравнения значительная, экспертом корректировка произведена.

Оценивая заключение эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» №... кс от 30 сентября 2019 года и отчет об оценке №... от 22 апреля 2019 года, выполненный ООО «Центр оценки и права», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, суд приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» №... кс от
30 сентября 2019 года, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ» №... №... от
30 сентября 2019 года, в размере 5 872 000 рублей.

С учетом изложенного, права ООО «Юлчы», являющегося арендатором земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, существенно влияют на исполнение им обязательств, предусматривающих исчисление суммы уплаты арендных платежей исходя из кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, требования ООО «Юлчы» подлежат удовлетворению.

При этом установление измененной кадастровой стоимости объекта подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года
№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике [СКРЫТО] с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 21 мая 2019 года, поэтому датой подачи заявления об определении кадастровой стоимости следует считать 21 мая 2019 года.

Руководствуясь статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 24.18, 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юлчы» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 20 317 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов (адрес адрес) равной его рыночной стоимости в размере 5 872 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления считать 21 мая 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

[СКРЫТО] [СКРЫТО] Э.М. Хамидуллина