Дело № 3г-385/2015 ~ М-244/2015, первая инстанция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-385/2015

11 сентября 2015 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Сулейманове С.В.,

с участием представителя заявителя ООО «Салаватский катализаторный завод» - Рахматуллиной Г.Х.,

представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Фазлетдиновой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Салаватский катализаторный завод» (далее ООО «Салаватский катализаторный завод») об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Салаватский катализаторный завод», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, в размере ... руб., не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка» № 68 от 14.04.15 г., выполненном оценщиком ООО «...» и подтвержденным заключением эксперта некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «...» № 716 от 22.04.2015г. Рыночная стоимость земельного участка оценщиком определена в размере ... руб. Данное обстоятельство нарушает законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемы земельный участок.

Заявитель просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2014 года по Отчету оценщика в размере ... руб.
В качестве заинтересованных лиц по делу признаны Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Правительство Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация городского округа г.Салават Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату, ОАО «Российский сельскохозяйственный банк».

В судебном заседании представитель заявителя ООО «Салаватский катализаторный завод» - Рахматуллина Г.Х., действующая по доверенности от дата, заявленные требования поддержала, указав, что с выводами эксперта, приведенными в заключении по результатам исследований в рамках назначенной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, согласна, считает их достоверными.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Фазлетдинова А.Р., действующая по доверенности от ... года, просила вынести решение в соответствии с законом, пояснив, что проведенная по делу судебная экспертиза не имеет недостатков, доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка не имеет, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Администрации городского округа г.Салават Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату, ОАО «Российский сельскохозяйственный банк», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, согласно которой неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя заявителя, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «Салаватский катализаторный завод» из земель населенных пунктов предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ...

Договор аренды № ... зем от 27.02.2013 г. заключен с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату сроком по 06.09.20117 года на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан № 283-п от 13.02.2013 года.

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитана по ставке ... % от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту № ... от 20.07.2015 г. земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производства катализаторов, на кадастровый учет земельный участок поставлен 23.04.2003 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель отдельных населенных пунктов Республики Башкортостан по проведенному в 2014 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан», опубликованным 12.02.2015 года в «Ведомостях Государственного Собрания – Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан», а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru, 31.12.2014.

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, составила ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, заявитель 13 мая 2015 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, предоставив отчет «Об определении рыночной стоимости земельного участка» № 68 от 14.04.15 г., выполненный оценщиком ООО «...» и подтвержденный заключением эксперта некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «...» № 716 от 22.04.2015г. Рыночная стоимость земельного участка оценщиком определена в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Решением комиссии от 03 июня 2015 года заявление ООО «Салаватский катализаторный завод» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 22 Федерального стандарта оценки №1, пункта 22 Федерального стандарта оценки №7, для анализа рынка земельных участков в качестве объектов-аналогов использованы цены состоявшихся аукционных торгов. которые выше рыночных, так как отражают уникальные и редкие свойства и признаки товара. Также используемый аналог № 3 признается несопоставимым по признаку местоположения и принадлежности к разным направлениям структурного деления рынка недвижимости Республики Башкортостан. Корректировка по местоположению рассчитана методически неверно.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания «...».

Согласно экспертному заключению эксперта ООО «Оценочная компания «...» Т.Г.В. от 18.08.2015 года № 152/15-Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, определена в размере ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы пять аналогов земельных участков по назначению – под производственную базу, расположенных в промышленных зонах города Стерлитамак Республики Башкортостан с применением корректировки по месту нахождения объектов-аналогов в размере ... %, а также конкретному местоположению, связанному с удаленностью от крупных автомагистралей, остановок общественного транспорта, основных пешеходных маршрутов. Выбор объектов-аналогов, расположенных в ином населенном пункте Республики Башкортостан, обоснован экспертом отсутствием предложений о продаже земельных участков с аналогичным объекту сравнения видом разрешенного использования и расположенных в промышленной зоне города Салавата Республики Башкортостан. Аналогичные объекту оценки аналоги отобраны по данным порталов земельных ресурсов для города Стерлитамак Республики Башкортостан о предложениях по продаже земельных участков согласно имеющейся базе данных по виду разрешенного использования аналогично объекту оценки. В заключении произведены также корректировки по площади земельного участка, даты оферты с применением коэффициента скидки на торг.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельных участков установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта заинтересованными лицами по делу не представлены, представитель заявителя и заинтересованного лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в судебном заседании согласились с выводами эксперта и признали экспертное заключение надлежащим и достоверным доказательством по делу, суд полагает, что заключение экспертизы может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, установленном экспертом.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда в порядке ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на вышеуказанную дату не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Салаватский катализаторный завод» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 20 июня 2015 года после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 13 мая 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., разрешенное использование: производство катализаторов, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на 01 июня 2014 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова