Дело № 3г-351/2015 ~ М-210/2015, первая инстанция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-351/2015

дата адрес

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Муглиевой Р.Р.,

с участием представителя заявителя [СКРЫТО] Р.М. – ..., представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ....,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению [СКРЫТО] Р.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

[СКРЫТО] Р.М., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, в размере ... руб., не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка» №... от дата выполненным оценщиком ИП ... и подтвержденным заключением эксперта ... №... от дата Данное обстоятельство нарушает его законные интересы в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за используемый земельный участок.

Заявитель просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере ... руб.

В качестве заинтересованных лиц по делу признаны Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Правительство Республики Башкортостан, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрация городского округа г.Октябрьский Республики Башкортостан, Комитет по управлению муниципальной собственностью Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В судебном заседании представитель заявителя [СКРЫТО] Р.М. – ..., действующая по доверенности от дата., заявленные требования поддержала, указав, что с выводами эксперта по определению рыночной стоимости земельного участка в размере ... руб. согласна.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ..., действующая на основании доверенности от дата, просила вынести решение в соответствии с законом, пояснив суду, что оснований для оспаривания экспертного заключения не имеется, заключение соответствует предъявляемым требованиям и является надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости земельного участка.

В судебное заседание заявитель [СКРЫТО] Р.М., представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Администрация городского округа г.Октябрьский Республики Башкортостан, Комитета по управлению муниципальной собственностью Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому, Правительства Республики Башкортостан, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, согласно которой неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя заявителя, представителя заинтересованного лица, эксперта ..., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что [СКРЫТО] Р.М. из земель населенных пунктов предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес.

Договор аренды №... от дата заключен с муниципальным образованием городской округ г.Октябрьский Республики Башкортостан сроком до дата на основании постановления главы Администрации городского округа г.Октябрьский Республики Башкортостан от дата №....

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендная плата рассчитана по ставке ... % от кадастровой стоимости земельного участка.

По кадастровому паспорту №... от дата земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: адрес, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: под автосервис и автомагазин, на кадастровый учет земельный участок поставлен дата года. Результаты государственной кадастровой оценки земель отдельных населенных пунктов Республики Башкортостан по проведенному в 2014 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 646 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан», опубликованным 12.02.2015 года в «Ведомостях Государственного Собрания – Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан», а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru, 31.12.2014.

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка заявителя с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, составила ... руб.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, заявитель дата обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предоставив отчет «Об определении рыночной стоимости земельного участка» №... от дата., выполненный оценщиком ИП ... и подтвержденный заключением эксперта ... №... от дата

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на дата оценщиком определена в размере ... руб.

Решением комиссии от дата заявление [СКРЫТО] Р.М. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, подпунктов «б», «д» пункта 11, подпункта «в» пункта 22, пункта 8 Федерального стандарта оценки №7, пункта 14 Федерального стандарта оценки №3, пункта 22 Федерального стандарта оценки №... объекты – аналоги выбраны из других городов районов Республики Башкортостан, при этом отсутствует указание на расширение территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам местоположением оцениваемого объекта; отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости. Отсутствуют выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Не описан объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах. Отсутствует обоснование отказа от применения корректировки сравниваемых объектов на различия по виду разрешенного использования между объектом оценки и объектом-аналогом №....

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО «...».

Согласно экспертному заключению эксперта ООО «...» ... от дата №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ...,общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, определена в размере ... руб. по состоянию на дата.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьями 67, 86 ГПК РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования.

Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы четыре аналога земельных участков по назначению – под строительство коммерческой недвижимости, расположенных в городе Октябрьском Республики Башкортостан, в пределах ... км от ... части города, на ... и ... окраине города с типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности, с аналогичной с объектом оценки степенью застройки. При этом экспертом применена корректировка по конкретному местоположению земельного участка в зависимости от отдаленности от ... части города Октябрьский, поскольку объект сравнения расположен на ... окраине города Октябрьского, вдоль трассы в промышленной зоне, в месте расположения ... завода. Информация получена из открытых источников – информации, опубликованной на сайте в сети Интернет, на дату проведения оценки и в отношении трех аналогов – после даты проведения оценки (дата., дата., дата), содержащим необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. При этом экспертом произведен расчет корректировок к удельным ценам аналогов на отличие даты продажи аналогов от даты оценки (в отношении аналогов №... и №... – (-...%), аналога №... (...%), аналога №... – ...%). В заключении также произведена корректировка по площади земельных участков с применением коэффициента скидки на торг.

Из пояснений в судебном заседании эксперта ООО «...» ... следует, что при выборе объектов-аналогов при применении метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода им был произведен мониторинг рынка объекта оценки в г.Октябрьском Республики Башкортостан на период оценки, содержащегося в открытом доступе – сайте Интернет, периодических изданиях. При этом были выбраны все земельные участки, наиболее близкие по характеристикам оцениваемому земельному участку по виду разрешенного использования, местоположению и площади. С учетом ограниченного числа выставленных на продажу объектов недвижимости с указанными характеристиками он был вынужден использовать в качестве объектов-аналогов земельные участки, предложенные в дата года с применением соответствующей корректировки.

Изучив заключение эксперта, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта заинтересованными лицами по делу не представлены, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

При этом суд приходит к выводу о том, что разница между датой оферты и датой оценки не может служить основанием для признания заключения недопустимым доказательством по делу, поскольку экспертом произведена соответствующая корректировка. Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, является достоверной.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда в порядке ст.24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких обстоятельствах, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на вышеуказанную дату не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление [СКРЫТО] Р.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, обратившегося в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, разрешенное использование: под автосервис и автомагазин, в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова