Дело № 3г-350/2015 ~ М-209/2015, первая инстанция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

дело № 3-350/2015

дата г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Старичковой Е.А.,

при секретаре Калимуллиной Л.Р.,

с участием представителя заявителя ООО «Восток» - Валиахметова И.Ю., представителя Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан Габдрафиковой Г.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восток» (далее ООО «Восток») об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Восток», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной массовой оценки земельных участков, расположенных в городском округе г.Уфа Республики Башкортостан, по состоянию на дата в размере ... руб., не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете «Об определении рыночной стоимости земельного участка» от дата № №..., выполненном оценщиком ... ФИО3 и подтвержденным заключением эксперта Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «...» № №... от дата. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы общества в части уплаты экономически обоснованной арендной платы за пользование земельным участком.

Заявитель просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости ... руб. по состоянию на дата.

В качестве заинтересованных лиц по делу признаны Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрация городского округа адрес Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан (правопреемник реорганизованного Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В судебном заседании представитель заявителя ООО «Восток» - Валиахметов И.Ю., действующий по доверенности от дата заявленные требования поддержал, указав, что согласен с выводами эксперта по повторно назначенной судом экспертизе.

Представитель Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан Габдрафикова Г.Ф., действующая по доверенностям от дата и от дата года, просила вынести решение на основании заключения эксперта по повторной судебной экспертизе.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, уважительные причины неявки в суд не представили.

Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, согласно которой неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав заявителя и его представителя, представителя заинтересованных лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 5 статьи 1, части 5 статьи 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование которой является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости. При этом право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Восток» в соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м, расположенным по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес

Договор аренды №... от дата г., по которому произведена уступка прав и обязанностей, заключен ...

Согласно расчету годовой арендной платы, являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, ставка арендной платы рассчитана в размере ...% от кадастровой стоимости земельного участка согласно пункту №... договора аренды.

Пунктом №... договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата предусмотрено, что после переуступки прав и обязанностей от Арендатора к новому Арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения регулируются в соответствии с договором аренды.

В соответствии с кадастровым паспортом №... от дата данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса, на кадастровый учет земельный участок поставлен дата года.

В дата в Республике Башкортостан проведен очередной тур работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан по состоянию на дата, результаты которой утверждены постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан №... от дата «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан», опубликованным дата в газете «...».

В соответствии с вышеуказанным постановлением, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, составила ... руб. по состоянию на дата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, заявитель дата;?...0;���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������

Решением комиссии от дата заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст. 11 Федерального закона об оценке, пунктов 4, 10 ФСО 3, пункта 19 ФСО №1, пункта 11 ФСО №... в отчете отсутствует обоснование определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. В отчете использована информация о событиях, произошедших после даты оценки, а именно, в анализе рынка объекта и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, использована информация за 1 полугодие 2014 года, включая июнь месяц. Информация по объектам-аналогам не может быть проверена ввиду отсутствия ссылок на первоисточник размещения, сведения об авторстве объявлений.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО «...» ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО «...» ФИО6 от дата № №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена экспертом в размере ...00 рублей по состоянию на дата.

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном статьями 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его недостоверным и недопустимым, поскольку установлены допущенные экспертом нарушения при проведении исследования методом сравнительного подхода.

Так установлено, что при определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного в адрес с разрешенным видом использования «для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса», экспертом в рамках сравнительного подхода анализировались данные о предложениях по продаже четырех земельных участков, расположенных в городе Уфе. При этом, два аналога расположены в Кировском (микрорайон «Затон») и Калининском (микрорайон Шакша) районах города Уфы, в отношении которых по одному аналогу информация о конкретном виде использования участка отсутствует, по другому аналогу - вид разрешенного использования указан «под автостоянку, шиномонтаж, СТО». При этом эксперт, применяя указанные аналоги с низкой (более чем в 2 раза) стоимостью 1 кв.метра в сравнении с объектом оценки, не смогла пояснить достаточность выбора для сравнения именно этих земельных участков. При указанных обстоятельствах, выводы эксперта по установлению рыночной стоимости земельного участка нельзя признать достоверными.

В соответствии с пунктами 19, 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Указанные требования экспертом нарушены, в связи с чем величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, указанную в заключении эксперта ООО «...» ФИО6, нельзя признать достоверной.

По ходатайству представителя Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан Габдрафиковой Г.Ф. судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «...».

Согласно заключению экспертов ООО «...» ФИО7, ФИО8 от дата № №... рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес определена в размере ... рублей по состоянию на дата.

Суд при оценке указанного заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, в качестве одного из доказательств, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, учитывая, что имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования, и экспертом соблюдены требования, содержащиеся в статьях 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, статьях 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями. Эксперты предупреждены в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертами использованы пять аналогов земельных участков, расположенные в адрес), также как и объект сравнения, с типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности. Объекты – аналоги имеют аналогичный с объектом оценки вид разрешенного использования – строительство торговых объектов. Источники информации о сопоставимых участках – это объявления, содержащиеся на сайте недвижимости в сети Интернет о продаже земельных участков в период январь-май 2014 года, ноябрь-декабрь 2013 года, при этом в зависимости от количества дней до даты оценки экспертом произведена соответствующая корректировка. В заключении также произведены корректировки по виду передаваемых прав на земельные участки, площади, с применением коэффициента на торг.

Изучив заключение экспертов, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена экспертным путем в ходе назначенной судом повторной экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта представителями заявителя и заинтересованных по делу лиц не представлены, в судебном заседании представитель заявителя ООО «Восток» - Валиахметов И.Ю., представитель Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан Габдрафикова Г.Ф. согласились с выводами экспертов по назначенной повторной экспертизе, суд полагает указанное заключение надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, установленном экспертами ООО «... согласно заключению № №... от дата.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Восток» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, обратившегося в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан дата, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес разрешенное использование: для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса, в размере его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на дата.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова