Дело № 33а-1361/2017, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 января 2017 г. по делу № 33а-1361/2016

Судья: Салихов Х.А.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Якуповой Н.Н.

судей Булгаковой З.И., Гибадуллиной Л.Г.

при секретаре Шендрик О.П.,

рассмотрела в судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе заместителя министра земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

административное исковое заявление акционерного общества «Башкиравтодор» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес, администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, поступившее в Верховный Суд Республики Башкортостан дата после обращения дата в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: ремонтные мастерские и административные помещения, расположенного по адресу: адрес, равной рыночной стоимости в размере №... рублей по состоянию на дата.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, район Кировский, адрес, равной рыночной стоимости в размере №... рублей по состоянию на дата.

Заслушав доклад судьи ФИО6, судебная коллегия

установила:

АО «Башкиравтодор» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес, администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником нежилого здания – ремонтной мастерской и административного помещения с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, расположенного по адресу: адрес, район Кировский, адрес.

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: адрес, район Кировский, адрес.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №... определена по состоянию на дата в размере №... рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена по состоянию на дата в размере №... рублей.

При этом согласно отчетам №... от дата, №... от дата, рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... составляет №... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет №... рублей.

Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по адрес от дата заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости здания и земельного участка были отклонены.

На основании изложенного, АО «Башкиравтодор» просит установить кадастровую стоимость нежилого здания – ремонтной мастерской и административного помещения с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, расположенного по адресу: адрес, район Кировский, адрес, равной его рыночной стоимости в размере №... рублей по состоянию на дата;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенного по адресу: адрес, район Кировский, адрес, равной его рыночной стоимости в размере №... рублей по состоянию на дата.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Не согласившись с решением суда, заместитель министра земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене данного решения ввиду его незаконности и необоснованности и об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права. В обоснование жалобы приводит доводы о несоответствии экспертного заключения ООО «Деловые консультации» требованиям Федерального Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» федеральным стандартам оценки ФСО №..., ФСО №..., ФСО №..., ФСО №..., утвержденным приказами Минэкономразвития России от дата №№..., 255, 254, 611 от дата, а также общей методологии оценки, в связи с чем, заявитель жалобы считает, что данное экспертное заключение не может являться допустимым доказательством. В нарушение п. 14 ФСО №... используемый в качестве аналога для расчетов методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке объект-аналог №... признается несопоставимым ввиду принадлежности к разным направлениям структурного деления рынка недвижимости адрес. Так же используемый в качестве аналога для расчетов методом сравнения местоположению, объект-аналог №..., признается несопоставимым ввиду отличий по местоположению, объект-аналог №... расположен: РБ, адрес, дорога Уфа-Зотон, а объект оценки расположен: РБ, адрес (стр.10), корректировка на местоположение отсутствует, не дано обоснование отказа от данной корректировки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от дата N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО «Башкиравтодор» является собственником здания с кадастровым номером №..., площадью №... кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: ремонтные мастерские и административные помещения, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата, кадастровым паспортом здания.

Также АО «Башкиравтодор» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №... площадью №... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, район Кировский, адрес, что подтверждается договором аренды земельного участка № РБ 28-16 от дата, заключенным между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и АО «Башкиравтодор» на срок с дата по дата, кадастровым паспортом земельного участка.

Ранее действовал договор аренды земельного участка №... от дата, заключенный между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации адрес и ГУП по подрядному строительству - ремонту дорог Республики Башкортостан «Башкиравтодор», с последующими изменениями.

Как следует из расчета годовой арендной платы, её размер определяется по установленной формуле. При этом арендная плата исчисляется из показателя кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на ставку арендной платы.

Постановлением Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан от дата №... утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа адрес Республики Башкортостан по состоянию на дата.

Согласно кадастровых справок о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером №... определена по состоянию на дата в размере №... №... рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена по состоянию на дата в размере №... рублей.

Административным истцом представлены отчеты №... от дата, №... от дата, подготовленные индивидуальным предпринимателем МАМ, согласно которым рыночная стоимости здания с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет №... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет №... рублей.

Соответствие указанных отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков подтверждается положительными экспертными заключениями №.../Уфа, №.../Уфа от дата, составленными Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков».

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес №..., №... от дата отклонены заявления АО «Башкиравтодор» о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, поступившие в комиссию дата.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости здания с кадастровым номером №... по состоянию на дата, рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата, проведение которой поручено экспертам ООО «Деловые консультации».

Согласно заключению эксперта ООО «Деловые консультации» №....№... от дата, рыночная стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на №... года составляет №... руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата составляет №... рублей.

Данное заключение не вызывает каких-либо сомнений. Доказательств того, что рыночная стоимость данных объектов недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется. Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Достоверность выводов, содержащихся в вышеуказанном заключении эксперта ООО «Деловые консультации» №....№... от дата, как отмечено судом, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились.

При таких данных суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление АО «Башкиравтодор», установив кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №... по состоянию на дата в размере №... рублей, земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дата в размере №... рублей

Доводы жалобы о нарушении оценщиком пункта 14 раздела 3 «Федерального стандарта оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО N 1», утвержденного приказом Минэкономразвития России от дата N 256, не опровергают выводы суда и не свидетельствуют о наличии оснований к отмене постановленного решения, поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы в целом являлись предметом проверки суда первой инстанции и получили в решении правильную правовую оценку. Жалоба не содержит указания на новые обстоятельства, не исследованные судом. Выводы суда мотивированы и соответствуют нормам права, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от дата N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов, с обоснованием оценки объекта – земельного участка, находящегося у арендодателя в собственности, в связи с чем объект оценки рассматривался как находящийся в собственности. При этом учтено, что объекты аналоги находятся в аренде, в связи с чем экспертом обоснованно проведена корректировка на «объем передаваемых прав», что составило №...%, увеличилась стоимость объектов аналогов на 28,21%, тем самым стоимость объекта оценки возросла, по отношению к объектам, которые находятся в аренде.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Экспертом подробно описан процесс определения рыночной стоимости здания, с обоснованием применения доходного и затратного подходов, результаты которого были сведены в одно целое (стр.34 заключения).

Доводы жалобы, что используемый в качестве аналога для расчетов методом сравнения местоположению, объект-аналог №..., признается несопоставимым ввиду отличий по местоположению, объект-аналог №... расположен: РБ, адрес, дорога Уфа-Зотон, а объект оценки расположен: РБ, адрес (стр.10), корректировка на местоположение отсутствует, не дано обоснование отказа от данной корректировки, оснований для отмены решения суда также не содержат, сводятся к переоценке доказательств.

Эксперт применил доходный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений объектов в городе Уфе. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 3 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, т.е. относятся к одному сигменту (складские помещения). Экспертом дано обоснование отказа от корректировки на местоположение, поскольку объект оценки, как и объекты-аналоги №№... расположены в районе «Южной части» адрес.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта итоговая величина кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости является достоверной.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан

определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя министра земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Председательствующий Н.Н.Якупова

Судьи З.И.Булгакова

Л.Г.Гибадуллина