Дело № 33-6263/2018, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33-6263/2018

город Уфа 26 марта 2018 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Науширбановой З.А.,

судей Куловой Г.Р. и

Хакимова А.Р.

при участии прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.,

при секретаре Кабировой Л.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску [СКРЫТО] Г.В. к [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, по встречному иску [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. к [СКРЫТО] Г.В., Константинову А.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении право собственности, взыскании денежной суммы, по апелляционной жалобе [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] А.А., апелляционному представлению прокурора адрес Республики Башкортостан Аминева Р.Р. на решение Калининского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Науширбановой З.А., выслушав представителя [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] А.А. - Пахомова А.П., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя [СКРЫТО] Г.В. – Савельевой Н.С., заключение прокурора Фахретдиновой Ю.Ю. о законности решения суда, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

[СКРЫТО] Г.В. обратилась в суд с иском к [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.

Требования мотивированы тем, что дата на основании договора купли-продажи она приобрела в собственность жилое помещение по адресу: адрес. Однако ответчики спорную квартиру не освобождают, с регистрационного учета не снимаются. Истец просила признать ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, выселить и снять их с регистрационного учета по адресу: адрес.

[СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. обратились в суд со встречным иском к [СКРЫТО] Г.В., Константинову А.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении право собственности, взыскании денежной суммы.

Требования мотивированы тем, что договор купли-продажи от датаг., заключенный от их имени подписан их представителем Константинову А.В., он же получил от покупателя [СКРЫТО] Г.В. деньги за проданную квартиру. Считают вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от дата недействительной сделкой, так как она совершенна представителем Константинову А.В. в ущерб интересам представляемых [СКРЫТО]. [СКРЫТО] В.А. и [СКРЫТО] А.А. после смерти своего отца, являясь единственными наследниками в отношении имущества наследодателя спорной квартиры, решили вступить в наследство и продать квартиру. С этой целью [СКРЫТО] А.А. обратился в ООО «Жилищная инициатива». Директором ООО «Жилищная инициатива» Константинову А.В. заключён договор на оказание услуг №... от дата В соответствии с условиями договора исполнитель Константинову А.В. обязался оформить наследственные права на квартиру, а доверитель [СКРЫТО] А.А. уплатить за данную работу 30000 руб.

дата между [СКРЫТО] В.А. (принципал) и ООО «Жилищная инициатива» в лице директора Константинову А.В. (агент) заключен агентский договор №... по продаже вышеуказанной наследуемой квартиры. В соответствии с п. 1.1 агентского договора, [СКРЫТО] В.А. предоставил Константинову А.В. (агенту) право за вознаграждение представлять его интересы в Управлении Росреестра, органах БТИ и совершить действия по продаже принадлежащей ему (принципалу) на праве собственности, квартиры, находящейся по адресу: адрес. Согласно п. 1.3 агентского договора, стоимость отчуждаемой квартиры должна составлять ... руб. При отсутствии спроса на квартиру по указанной цене, цена квартиры пересматривается в период 30 дней, путем подписания сторонами дополнительного соглашения. Пунктом 2.2.5 агентского договора предусмотрена обязанность Константинову А.В. информировать принципала [СКРЫТО] В.А. о выполняемой работе по продаже квартиры, в том числе о покупателе и необходимости изменения условий сделки, оговоренной в агентском договоре. В соответствии с пунктом дата агентского договора, любое фактическое или юридическое действие агент Константинову А.В. обязан документально зафиксировать в протоколах, соглашениях, отчетах и ознакомить под роспись принципала [СКРЫТО] В.А. На основании и во исполнение заключенного агентского договора для продажи наследуемой квартиры, [СКРЫТО] В.А. и [СКРЫТО] А.А. на имя Константинову А.В. выданы две доверенности за №... и №... от дата

дата риелтором Константинову А.В. за [СКРЫТО] А.А. и [СКРЫТО] В.А. были получены свидетельства о праве на наследство по закону, по ... доли за каждым на ...-комнатную квартиру по адресу: адрес, в котором была указана её кадастровая стоимость в размере ... руб. дата зарегистрировано право собственности на указанную квартиру в отношении собственника [СКРЫТО] В.А., и дата в отношении собственника [СКРЫТО] А.А. Согласно выписке из ЕГРН от дата кадастровая стоимость вышеуказанной квартиры составила уже ... руб. Однако вопреки условиям заключённого агентского договора о продаже квартиры по цене ... руб., Константинову А.В., без согласования уменьшения цены квартиры путем подписания дополнительного соглашения с доверителями, не информируя продавцов о заключаемой сделке, и вопреки тому, что на момент продажи кадастровая стоимость отчуждаемой квартиры увеличилась до ... руб., продал квартиру покупателю [СКРЫТО] Г.В. по заниженной цене за ... рублей.

[СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес от дата, применить последствия признания сделки недействительной, прекратить право собственности [СКРЫТО] Г.В. на квартиру, восстановить в ЕГРН запись о праве собственности на данную квартиру по ... доли за каждым, взыскать с Константинову А.В. в пользу [СКРЫТО] Г.В. полученные за квартиру денежные средства в размере 2 ....

Решением Калининского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата постановлено:

исковые требования [СКРЫТО] Г.В. к [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета удовлетворить.

Признать [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. прекратившими право пользования квартирой по адресу: адрес, ул. адрес.

Выселить [СКРЫТО] А.А., дата года рождения, уроженца адрес РБ, [СКРЫТО] В.А., дата года рождения, уроженца адрес РБ из квартиры по адресу: адрес, ул. адрес

Данное решение является основанием для снятия [СКРЫТО] А.А., дата года рождения, уроженца адрес РБ, [СКРЫТО] В.А. с регистрационного учета по адресу: адрес, ул. адрес

В удовлетворении встречных требований [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. к [СКРЫТО] Г.В., Константинову А.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении и восстановлении право собственности на квартиру, взыскании денежной суммы отказать.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] А.А. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, не соответствующего нормам процессуального и материального права, ссылаясь на то, что квартира [СКРЫТО] была продана директором ООО «Жилищная инициатива» Константинову А.В. по заниженной цене в ущерб интересам представляемых [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] А.А.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от дата апелляционное производство по апелляционному представлению прокурора адрес Республики Башкортостан Аминева Р.Р. прекращено.

Проверив оспариваемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 154 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.ст.421, 422 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.1 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Разрешая спор, суд правильно руководствовался приведенными нормами права, и исходил из того, что оснований для сохранения за [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. права пользования жилым помещением не имеется, в связи с чем исковые требования [СКРЫТО] Г.В. к [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета по адресу: адрес подлежат удовлетворению. Оснований для удовлетворения встречных исковых [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. к [СКРЫТО] Г.В., Константинову А.В. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении право собственности, взыскании денежной суммы, не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Как следует из материалов дела между Константинову А.В., действующим по доверенностям от дата от имени [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А., и [СКРЫТО] Г.В. заключен договор купли-продажи квартиры от дата по которому продавцы [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. продали, а покупатель [СКРЫТО] Г.В. купила квартиру по адресу: адрес по цене ... рублей.

Согласно акту приема - передачи от дата денежные средства за приобретенную квартиры [СКРЫТО] Г.В. переданы Константинову А.В., (право получения денежных средств за проданную квартиру предоставлено Константинову А.В. на основании доверенностей от дата), что сторонами не оспорено.Как верно установил суд, заключенный между Константинову А.В., действующим по доверенностям от дата от имени [СКРЫТО] А.А., [СКРЫТО] В.А. и [СКРЫТО] Г.В. дата договор купли-продажи содержит все существенные условия, подробно определяет предмет сделки, возникающие взаимные права и обязанности сторон.

Стороны, заключая договор, определили его условия, в том числе и стоимость продаваемого [СКРЫТО] Г.В. квартиры на основании оценки эксперта. Определенная сторонами стоимость квартиры не свидетельствует, что Константинову А.В. и покупатель [СКРЫТО] Г.В. действовали в ущерб интересов [СКРЫТО].

Участниками процесса не оспаривается, что после получения денежных средств от продажи квартиры Константинову А.В. [СКРЫТО] перечислил денежную сумму за вычетом расходов, затрат по погашению задолженности по оплате жилищно – коммунальных услуг, расходов по оформлению свидетельств о праве на наследство и других расходов. Кроме того, [СКРЫТО] А.А. получил от Константинову А.В. 704 000 руб. в качестве задатка за проданную квартиру согласно соглашениям о задатке.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска о признании договора купли-продажи квартиры от дата недействительной сделкой по основаниям ст. ст. 10, 168, 170, 178, 179, 183 Гражданского кодекса РФ, поскольку истцами по встречному иску [СКРЫТО] не представлено достоверных и убедительных доказательств в соответствии с требованиями ст. ст. 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, подтверждающих, что оспариваемый договор противоречит требованиям гражданского законодательства; при этом суд обоснованно указал, что сделка была сторонами исполнена, сторонами подписан акт приема-передачи.

При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Оценив доводы истца, суд правильно пришел к выводу о невозможности признания сделки недействительной по указанному в иске основанию, по причине занижения стоимости квартиры.

Сторонами спора совершена сделка купли-продажи квартиры, которая не противоречит установленным государством основополагающим нормам об общественном, экономическом и социальном устройстве общества.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, [СКРЫТО] с момента оформления договора купли-продажи от дата и получения денежных средств не обращались в судебные органы с требованием о признании сделки недействительной по основаниям указанным во встречном иске. Встречный иск предъявлен после поступления в суд иска [СКРЫТО] Г.В.

Отклоняя доводы [СКРЫТО] и их представителей о том, что на основании агентского договора стоимость квартиры была установлена ... рублей, а также в их доме аналогичные квартиры выставлены на продажу за ... рублей, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. Агентский договор от дата заключен между [СКРЫТО] В.А. и представителем ООО «Жилищная инициатива» Константинову А.В., цена отчуждаемой квартиры указана в размере ... рублей, по условиям данного договора при отсутствии спроса на квартиру, цена квартиры может быть пересмотрена.

дата [СКРЫТО], оформив доверенности на Константинову А.В., предоставили последнему право заключить договор купли-продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, передать имущество покупателю, подписать договор, акт приема-передачи и получить денежную сумму. Кроме того, рыночная стоимость определена в соответствии с заключением ИП Желнова Р.Ф. N 72. В соответствии с данным заключением стоимость указанной квартиры определена по состоянию на дата

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Частью 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст.12 Гражданского кодекса РФ, в том числе и путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из содержания п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ следует, что, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге I возместить его стоимость, если иные последствия недействительности' сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное права на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных. с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии со ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 973 Гражданского кодекса РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Из указанного следует, что исполнение поручения должно соответствовать воле доверителя.

Согласно положениям п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действия представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Между тем доказательств в подтверждении, что Константинову А.В., совершая сделку со [СКРЫТО] Г.В., действовал в ущерб интересам [СКРЫТО] не представлено, доверенности, по которым Константинову А.В. заключил оспариваемую сделку, недействительными не признавались.

Судебная коллегия находит выводы и решение суда правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.

В силу п.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

С учетом изложенного, на основании вышеприведенных норм права, суд правомерно пришел к выводу, что исковые требования [СКРЫТО] Г.В., о выселении подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Другие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть положены в основу отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи, с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционных жалоб – не содержащими оснований для его отмены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калининского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] В.А., [СКРЫТО] А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий З.А. Науширбанова

Судьи Г.Р. Кулова

А.Р. Хакимов

Справка: судья Сарварова Т.К.