Дело № 33-4571/2013, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ДЕЛО ...

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Милютина В.Н.,

судей Гаиткуловой Ф.С.,

Смирновой О.В.,

при секретаре Харрасовой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Ф.М. на решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 19 февраля 2013 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска [СКРЫТО] Ф.М. к [СКРЫТО] В.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, обязании ответчика возвратить денежную сумму по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате сторон в первоначальное положение отказать.

Взыскать с [СКРЫТО] Ф.М. в пользу [СКРЫТО] В.Е. расходы по оплате услуг представления в размере ....

Заслушав доклад судьи Смирновой О.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

установила:

[СКРЫТО] Ф.М. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] В.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, об аннулировании сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о возврате сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований указав, что по договору купли-продажи от ... он приобрел у [СКРЫТО] В.Е. одноэтажный жилой дом общей площадью .... и земельный участок площадью ... расположенные по адресу: ... за .... После получения свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок истец со своей семьей переехал в жилой дом им начал делать ремонт, входе которого обнаружил, что жилое здание находится в неудовлетворительном состоянии, имеет скрытые дефекты, незаметные при обычном осмотре. [СКРЫТО] Ф.М. в адрес [СКРЫТО] В.Е. направил претензионное письмо, однако ответа не получил. В последующем истцом была проведена экспертиза технического состояния жилого дома, которой установлено, что состояние его конструкций оценивается как недопустимое для проживания ввиду многочисленных скрытых дефектов, обнаружить которые невозможно при визуальном осмотре, не прибегая к вскрытию отдельных частей конструкций жилого дома. Истец повторно обратился к ответчику с письменным предложением о расторжении договора купли-продажи, но последний вновь его проигнорировал. Считает, что при заключении договора ответчик намеренно скрыл реальное состояние жилого дома. Сам ответчик долгое время проживал в данном жилом доме и не мог не знать о его техническом состоянии и внутренних дефектах.

Просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... ..., заключенного ... между [СКРЫТО] Ф.М. и [СКРЫТО] В.Е., исключить указанные сведения из ЕГРП, обязать ответчика возвратить денежные средства по договору купли-продажи в размере ...., возвратить стороны в первоначальное положение, взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины, услуг специалиста за составление технического заключения от ... в размере ....

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Ф.М. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, указав, что ему продан товар ненадлежащего качества, ответчик постоянно проживал в доме и не мог не знать о техническом состоянии жилого дома; судом не дана оценка заключению специалиста, видеозаписи, на которой зафиксировано состояние жилого дома.

Заслушав объяснения представителя [СКРЫТО] Ф.М. – Хисматовой Р.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения [СКРЫТО] В.Е. и его представителей Ишалиной К.К., Бадамшиной Р.У., просивших решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно п.1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако, указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Пунктом 1 статьи 476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости и о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из материалов дела, ... между [СКРЫТО] В.Е. и [СКРЫТО] Ф.М. заключен договор купли-продажи одноэтажного жилого дома общей площадью ... и земельного участка с кадастровым номером ... площадью ...., с разрешенным использованием для размещения индивидуальной жилой застройки, расположенных по адресу: ... ....

... в ЕГРП зарегистрирован договор купли-продажи от ... запись регистрации ..., право собственности [СКРЫТО] Ф.М. на жилой дом запись регистрации ..., на земельный участок - запись регистрации ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Приобретая жилой дом в целях последующего проживания в нем, [СКРЫТО] Ф.М. стал осуществлять в нем ремонт, а именно в кухне произвел замену обоев, линолеума, в жилой комнате – снятие обоев, снос перегородок из ДСП; частичное снятие обшивки с фасада жилого дома. Перечень произведенных работ сторонами не оспаривался.

При проведении указанных ремонтных работ им было обнаружено, что жилой дом имеет повреждения, которые влияют на эксплуатационную надежность его конструкций.

... истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора купли-продажи от ..., поскольку приобретенный им жилой дом находится в состоянии не пригодным для проживания.

Однако данное предложение ответчиком оставлено без рассмотрения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от ... истец осмотрев жилой дом, не обнаружив при этом каких-либо явных либо скрытых дефектов, ознакомившись с технической документацией, выразил согласие на его приобретение для проживания, на предложенных ответчиком условиях, в связи с чем он приобрел имущество надлежащего качества.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку он не согласуется с материалами дела.

Исходя из того, что истцом приобретался жилой дом в целях его дальнейшего использования в соответствии с назначением –проживанием, то для определения соответствия недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи, данным требованиям, судом апелляционной инстанции, по ходатайству [СКРЫТО] Ф.М. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта АНО «Уфимский Центр Судебных Экспертиз» ... от ... ... следует, что жилой дом (...),... постройки, расположенный по адресу: ... ..., находится в аварийном состоянии и не пригоден для постоянного проживания, так как фундамент, стены жилого дома находятся в недопустимом техническом состоянии (поражение их гнилью и древесным жуком с сопутствующей утратой работоспособности, повсеместное старение (рыхлость древесины, которая легко поддается разрушению при механическом воздействии), в стенах между венцами имеются сквозные щели до ..., угловые соединения сруба разрушены до состояния не обеспечивающего жесткость сруба и т.п.), основание здания (фундаменты) деформировано и потеряло несущую способность вследствие разрушения. Физический износ жилого дома составляет ...%, то есть он не является ветхим и пригоден для восстановления. Все работы по внутренней отделке, произведенные истцом, относятся к реконструкции на разных стадиях завершения, не влияют на эксплуатационные характеристики жилого здания.

Судебная коллегия признает данное заключение допустимым и относимым доказательством, поскольку экспертом, непосредственно производился осмотр жилого дома с использованием поверенных измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее полное изучение объекта на предмет его соответствия ГОСТ и СНиП. Оснований ставить под сомнение заключение указанного эксперта, имеющего высшее образование, квалификацию инженера-строителя, продолжительный стаж работы в строительной области, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не имеется. Обстоятельств, свидетельствующих о его заинтересованности в исходе дела, также не установлено.

Выводы эксперта согласуются с техническим заключением ..., проведенного инжиниринговой компанией «Проект Центр», в соответствии с которым состояние конструкций спорного жилого дома оценивается как недопустимое, ввиду многочисленных скрытых дефектов, которые невозможно обнаружить при визуальном осмотре, не прибегая к вскрытию отдельных частей конструкций указанного жилого дома. Техническое состояние жилого здания характеризуется как неудовлетворительное.

Указанные доказательства Судебная коллегия признает относимыми, допустимыми, подтверждающими техническое состояние жилого дома, его пригодность для постоянного проживания, приобретенного истцом по возмездной сделке у ответчика.

На основании предоставленных истцом доказательств, Судебная коллегия приходит к выводу, что по договору купли-продажи ответчик передал истцу имущество - жилой дом, расположенный на земельном участке, ненадлежащего качества, использование которого в соответствии с его назначением (постоянное проживание) невозможно. Данные обстоятельства квалифицируются как существенное нарушение требований к качеству товара, а избранный истцом способ восстановления нарушенного права – расторжение договора купли-продажи и требование возврата уплаченной за товар денежной суммы, соразмерным, основанным на положениях гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене. При новом рассмотрении Судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению по изложенным выше основаниям исковые требования [СКРЫТО] Ф.М. к [СКРЫТО] В.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о возврате сторон в первоначальное положение: расторгнув договор купли-продажи от ..., заключенный между [СКРЫТО] В. Е. и [СКРЫТО] Ф. М. в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., обязав истца вернуть ответчику указанное имущество, взыскав с [СКРЫТО] В. Е. в пользу [СКРЫТО] Ф.М. денежные средства в размере ..., оплаченные им по договору купли-продажи от ....

При разрешении требования об аннулировании записей о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности истца на спорные объекты недвижимости, Судебная коллегия исходит из того, что возлагая судебным постановлением обязанность на стороны по возврату переданного друг другу имущества, данное определение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости продавца.

Руководствуясь положениями ст.94, 98, 100 ГПК РФ Судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца, понесенные по делу судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере ..., по оплате услуг специалистов по составлению технического заключения ..., проведенного инжиниринговой компанией «Проект Центр», в размере ..., услуг эксперта по составлению судебно-технического заключения ... от ... в сумме ..., услуг представителя за участие в суде первой и второй инстанции - ..., поскольку они являются необходимыми, разумными, соразмерными, документально подтверждены. При возмещении расходов на оплату услуг представителя Судебной коллегией также учитывается степень сложности дела, объем оказанной юридической помощи, его участие в судебных заседаниях, при осмотре жилого дома экспертом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 – 330 ГПК РФ, Судебная коллегия

определила:

решение Благовещенского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 февраля 2013 года отменить.

Принять новое решение.

Расторгнуть договор купли-продажи от ..., заключенный между [СКРЫТО] В.Е. и [СКРЫТО] Ф.М. в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ....

Обязать [СКРЫТО] Ф.М. вернуть [СКРЫТО] В.Е. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ....

Взыскать с [СКРЫТО] В.Е. в пользу [СКРЫТО] Ф.М. денежные средства в размере ..., оплаченные им по договору купли-продажи от ....

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности [СКРЫТО] Ф.М. и государственной регистрации права собственности [СКРЫТО] В.Е. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ....

Взыскать с [СКРЫТО] В.Е. в пользу [СКРЫТО] Ф.М. ... за возмещение судебных расходов по оплате услуг специалиста по составлению технического заключения ... от ..., ... - уплате государственной пошлины, ... – оплате услуг представителя, ... – оплате услуг эксперта по составлению судебно-технического заключения ... от ....

Председательствующий В.Н.Милютин

Судьи Ф.С. Гаиткулова

О.В.Смирнова

Справка: судья ...