Дело № 33-3722/2019, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 33-3722/2019

г. Уфа 20 февраля 2019 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Свистун Т.К.,

судей Александровой Н.А. и Хакимова А.Р.,

при секретаре Рахматуллине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] ... на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 ноября 2018 г.

Заслушав доклад судьи Свистун Т.К., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

установила:

[СКРЫТО] 1 обратилась в суд с иском к Кумсиех 1 и [СКРЫТО] 1 о признании договора купли – продажи недействительным.

В обоснование иска указала, что 20 июля 2018 г. между ней и Кумсиех ... был заключен предварительный договор купли–продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, по которому ей были внесены денежные средства в размере 1 983 111 рублей с целью снятия с жилого помещения ответчиком обременения по договору денежного займа № 1 от 02 февраля 2018 г. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного жилого помещения в срок до 16 августа 2018 г. В последующем ей стало известно, что 26 июля 2018 г. между Кумсиех .... и [СКРЫТО] .... заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, по которому зарегистрирован переход права собственности на имя [СКРЫТО] ...

Она полагает договор, заключенный между Кумсиех ... и [СКРЫТО] ... недействительным, сделку ничтожной, а переход права собственности должен быть признан за ней на основании и условиях заключенного предварительного договора купли – продажи жилого помещения от 20 июля 2018 г.

Просила признать договор купли – продажи жилого помещения от 26 июля 2018 г., расположенного по адресу: адрес, недействительным, признать за ней право собственности на указанное жилое помещение.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] 1 к Кумсиех 1, [СКРЫТО] 1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на жилое помещение отказано.

Не согласившись с решением суда, [СКРЫТО] ... просит в апелляционной жалобе отменить его, указывая на незаконность и необоснованность судебного постановления.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя [СКРЫТО] ... – Иванова ..., поддержавшего доводы жалобы, представителя [СКРЫТО] ... – [СКРЫТО] ..., возражавшего удовлетворению жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии со статьёй 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, 20 июля 2018 г. между [СКРЫТО] ... и Кумсиех ... заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в дальнейшем основного договора купли-продажи указанной квартиры.

Пунктом 1.3 предварительного договора срок для заключения основного договора был установлен сторонами до 16 августа 2018 г.

В пункте 1.4 договора указано, что соглашением сторон стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 050 000 рублей.

Также стороны договорились, что расчет производится путем передачи покупателем продавцу в день подписания предварительного договора задатка в размере 20 000 рублей, а окончательный расчет должен быть произведен после принятия кредитором основного договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, содержащего отметки регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности покупателя и ипотеки в силу закона.

В тот же день между сторонами также заключено соглашение о задатке, согласно которому истец передала Кумсиех .... 20 000 руб. в качестве задатка за указанную квартиру.

Установлено, что 26 июля 2018 г. между Кумсиех ... и [СКРЫТО] ... заключен договор купли–продажи жилого помещения, расположенного по адресу: гадрес. Право собственности [СКРЫТО] ... на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, [СКРЫТО] ... ссылалась на то, что заключенный между ответчиками договор купли-продажи квартиры является недействительным, в связи с чем на основании предварительного договора купли-продажи право собственности на спорную квартиру должно быть признано за ней.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований [СКРЫТО] ..., поскольку основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен, собственник распорядился принадлежащим ему недвижимым имуществом по своему усмотрению.

Из материалов дела следует, что в установленный договором срок основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между [СКРЫТО] ... и Кумсиех ... не заключен и в установленном законом порядке не зарегистрирован, то есть перехода права собственности на указанную квартиру от продавца Кумсиех ... к покупателю [СКРЫТО] ... не произошло.

Кроме того, с предложением о заключении основного договора купли-продажи до 26 июля 2018 г. истец в адрес ответчика не обращался.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьёй 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний, вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Так как до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи собственником объекта недвижимости продолжает оставаться его продавец, последующая сделка, совершенная продавцом с тем же самым недвижимым имуществом до утраты им титула собственника, не может быть признана недействительной лишь на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному гражданско-правовому договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в абзаце 7 пункта 61 совместного Постановления Пленумов от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

В данном случае зарегистрирован переход права собственности на спорный объект за ответчиком [СКРЫТО] .... и оснований для признания договора купли-продажи от 26 июля 2018 г. недействительным, не имеется.

Доводы жалобы истца о том, что судом первой инстанции не учтен заключенный между сторонами предварительный договор, не могут быть приняты во внимание, так как предварительный договор купли-продажи, порождающий возникновение обязательственных отношений, не влечет иных правовых последствий, как заключить договор купли-продажи в дальнейшем, и в соответствии с действующим гражданским законодательством основанием для возникновения у гражданина права собственности не является.

Доводы истца о том, что им выполнены условия по оплате стоимости квартиры, что свидетельствует о возникновении у него оснований для регистрации права собственности на данный объект недвижимости, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения недвижимого имущества.

Таким образом, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Непосредственно из предварительного договора какие-либо имущественные права на вещь, которая должна быть предметом основного договора, возникнуть не могут, поскольку это противоречит правовой природе предварительного договора.

Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорного объекта недвижимости, а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, правовых оснований для признания состоявшейся сделки купли-продажи в отношении спорной квартиры и признания права собственности на спорное жилое помещение за истцом, у суда первой инстанции не имелось.

При изложенных обстоятельствах, учитывая положения приведенных выше норм права, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки купли-продажи квартиры заключенной и признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку фактически предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения договора в будущем, в рассматриваемом случае основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, право собственности на отчуждаемую по договору квартиру у продавца отсутствует, а факт частичной оплаты истцом указанной в предварительном договоре стоимости квартиры не свидетельствует об исполнении им обязанности по договору купли-продажи, так как основной договор между сторонами так и не был заключен.

Доводы жалобы о том, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен до истечения срока действия предварительного договора, не имеют юридического значения для разрешения заявленных требований.

Ссылки истца на процессуальные нарушения, выразившиеся в том, что представителю истца было отказано в удовлетворении его ходатайства об отложении рассмотрения дела, в связи с тем, что судом ему не дана возможность ознакомиться с материалами дела не могут быть основанием к отмене решения суда. Из материалов дела следует, что в заявлении представителя [СКРЫТО] .... – Иванова .... от 07 ноября 2018 г. имеется резолюция судьи об ознакомлении с материалами настоящего дела 09 ноября 2018 г.

Выводы суда первой инстанции мотивированы, основаны на оценке представленных сторонами доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не согласиться с ними у судебной коллегии оснований не имеется.

Доводов, опровергающих выводы суда по существу рассмотренного спора, апелляционная жалоба [СКРЫТО] ... не содержит.

Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 ноября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] ... - без удовлетворения.

Председательствующий Т.К. Свистун

Судьи: Н.А. Александрова

А.Р. Хакимов

Справка: судья Жучкова М.Д.