Дело № 33-322/2017 (33-26199/2016;), апелляция

дело №...

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

г. Уфа 13 марта 2017 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Нурисламова Ф.Т.

судей: Мухаметовой Н.М.

Якуповой Н.Н.

при секретаре Валетдиновой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, ФИО2 о признании права собственности на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом по адресу: адрес, микрорайон №... Восточного жилого района, коттедж №... -отказать.

Заслушав доклад судьи Мухаметовой Н.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит признать за ним право собственности на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом по адресу: адрес, микрорайон №... Восточного жилого района, коттедж №..., ссылаясь на исполнение обязательств прежним собственником объекта ФИО2 P.P. по инвестиционному договору №... от дата, заключенному с ФСЖ «ФИО13», и последующую передачу прав на данный объект как на объект неоконченный строительством истцу по договору купли-продажи от дата. Однако истец не может зарегистрировать право собственности на данный жилой дом в связи с тем, что не является застройщиком.

Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО1, указывая на его незаконность, преюдицию ранее состоявшегося решения, указывая на аренду земельного участка ООО СПКП «ФИО12», субарендатором которого является ФЖС «ФИО11», ссылается на муниципальный контракт от дата., строительство объекта в соответствии со строительными нормами, правилами.

ФИО1, надлежаще извещен по известным апелляции адресам:, в том числе по адресу, указанному в жалобе: адрес., также надлежаще извещен ФИО2 Возвращение почтовым отделением связи судебных извещений в связи с неявкой адресатов за его получением в силу положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, признается волеизъявлением указанных лиц об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, а потому не является препятствием для рассмотрения дела, отсутствие доказательств невозможности явки по уважительным причинам коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения, в отсутствие доказательств отсутствия по уважительным причинам коллегия в силу положений ст.ст.167,327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя администрации ГО адрес РБ ФИО4( по доверенности), поддержавшего решение, обсудив доводы жалобы, коллегия не усматривает оснований для ее удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные статье 40 настоящего Кодекса, т.е. имеют право также возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п.п. 2).

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

В силу положений части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, а также в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки.

На основании частей 21.5 и 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Как усматривается из гражданского дела по иску ФИО2 к ФСЖ «ФИО14» о признании права собственности на объект незавершенного строительства ( гр.адрес, решение, по которому не обжаловано), между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по адрес и ООО СПКП «ФИО15» был заключен договор аренды земельного участка от дата №...зем, в соответствии с которым ООО СПКП «ФИО16» был передан земельный участок по адресу: РБ, адрес, микрорайон №... Восточного жилого района, общей площадью 124197,0 кв.м., с кадастровым номером №... для строительства жилого комплекса, состоящего из индивидуальных и секционных домов, застройки общественными зданиями и сооружениями, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, с установленным сроком аренды с дата по дата.

Указанный земельный участок был передан ООО СПКП «ФИО18» по акту приема-передачи от дата

Договор аренды земельного участка от дата №...зем был зарегистрирован в Салаватском отделе УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес дата за №....

Пунктом дата договора аренды от дата №...зем установлена обязанность арендатора не сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя.

дата Администрацией адрес ФСЖ ООО СПКП «ФИО17» выдано разрешение на строительство №..., согласно которому последнему разрешено строительство объекта капитального строительства - индивидуальных жилых домов в количестве 94 штуки, с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, на земельном участке с кадастровым номером №..., сроком до дата. В последствии срок действия разрешения продлен до дата.

В рамках рассмотренного дела по иску ФИО2 был представлен инвестиционный договор №... от датаг. на строительство коттеджа, в соответствии с которым ответчик ФСЖ «ФИО19» обязался осуществить действия по строительству коттеджа и передать его истцу в собственность коттедж, находящийся по адресу: адрес, Микрорайон №... Восточный жилой район, коттедж №...,ющими характеристиками: 1-этажный жилой дом, без мансарды, общей площадью 70,36 кв.м, в том числе площадь жилых помещений 37,37 кв.м, состоящий из гостиной – 22,53 кв.м, спальни – 14,84 кв.м, кухни – 14,77 кв.м, холл – 5,45 кв.м, санузла – 4,8 кв.м, веранды – 7,97 кв.м.. Согласно договору инвестирования, по завершении строительства объекта недвижимости, при исполнении инвестором в полном объеме взятых на себя обязательств по внесению денежных средств, в размере 1 991 188 руб., инвестор может зарегистрировать право собственности на коттедж. Планируемый срок реализации строительства объекта дата года.

Между тем, как было указано выше, срок разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на спорном земельном участке действовал только до дата. Из содержания иска следует, что одним из оснований для обращения истца в суд явилось отсутствие у ответчика разрешения на строительство.

В материалах дела отсутствуют данные о продлении срока договора аренды земельных участков или заключении их на новый срок. Более того, решением Арбитражного суда РБ от дата ООО СПКП «ФИО22» было отказано в признании незаконным отказа КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по адрес о продлении срока аренды земельного участка, предоставленного по договору №...зем от дата для строительства жилого комплекса и об обязывании заключить соглашение о продлении указанного договора на неопределенный срок. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда за №... от дата из мотивировочной части приведенного решения Арбитражного суда РБ от дата исключены выводы суда о том, что договор №...зем от дата возобновлен на неопределенный срок.

Следовательно, у ООО СПКП «ФИО21» отсутствует право пользования земельным участком кадастровым номером - №... по адресу: адрес, микрорайон №... адрес жилого района, участок №..., соответственно оно отсутствует у субарендатора – ФЖС «ФИО20».

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

У ООО СПКП «ФИО23» отсутствует зарегистрированное на праве собственности строение, находящееся на указанном участке.

На основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из приведенной последней нормы закона следует, что право на строение исключительно производно от прав на земельный участок, на котором находится строение.

При разрешении данного спора судебная коллегия исходит из отсутствия у застройщика ООО СПКП «ФИО24» права пользования земельным участком кадастровым номером - №... по адресу: адрес, микрорайон №... Восточного жилого района, участок №....

Право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 141,2 кв.м, расположенный на земельном участке №... с кадастровым номером №... по адресу: адрес №... Восточного жилого района, коттедж №..., было признано за ФИО2 P.P. решением Салаватского городского суда от дата.

Объект незавершенного строительства был расположен на земельном участке с кадастровым номером №..., арендатором которого являлся ООО СПКП «ФИО26» в соответствии с договором аренды и дополнительным соглашением к нему, зарегистрированном в установленном законом порядке в период с дата по дата. Договор субаренды земельного участка заключался с ФСЖ ООО СПКП «ФИО27», правопреемником которого является ФСЖ «ФИО25», также регистрировался в установленном законом порядке, с арендодателем согласовывался, действовал в период возведения объекта недвижимости и заключения инвестиционного договора №.... Разрешение на строительство выдавалось ответчику дата до дата, его срок продлялся, и на момент заключения договора инвестирования с ФИО2 (дата) и возведения объекта оно являлось действующим. Срок договора аренды, договора субаренды и разрешения на строительство на момент рассмотрения иска ФИО2 истекли.

По договору купли-продажи от дата данный объект недвижимости, площадь которого по договору составляла 141,2 кв.м, передан в собственность истца ФИО1 и за истцом право собственности зарегистрировано в установленном порядке на данный объект со степенью готовности 85% дата. и по утверждению самого истца работы, послужившие основанием для 100% готовности дома, проводились им уже после приобретения данного объекта в собственность.

Вместе с тем, из технического паспорта по состоянию на дата. усматривается строительство жилого дома большей общей площадью 198,1 кв.м с иными характеристиками: коридор- 16,4 кв.м, кухня-столовая – 49,3 кв.м, котельная – 7,1 кв.м, санузел – 4,6 кв.м, итого по первому этажу – 107 кв.м, мансардный этаж: коридор- 11,9 кв.м, жилая комната – 29, 6 кв.м, жилая комната – 20,4 кв.м, санузел – 14,9 кв.м, жилая комната – 13,2 кв.м, лоджия – 1,1 кв.м, итого по этажу мансарды – 91,1 кв.м.

Установлено также, что ФИО5 о предоставлении ему указанного земельного участка в установленном порядке для строительства в администрацию адрес не обращался. Разрешения на строительство также не получал. У него каких либо прав на земельный участок не имеется. Предоставленное суду первой инстанции заявление ФИО2 в адрес администрации ГО адрес от дата о предоставлении ему указанного земельного участка нельзя расценить обращением о предоставлении ему земельного участка в установленном законом порядке, поскольку он в этом заявлении обращается о предоставлении ему земельного участка бесплатно и без проведения торгов, тогда как наличия такого права ФИО2 не установлено.

Условия инвестиционного договора между ним и ФСЖ «ФИО28» не свидетельствуют о возникновении у него права на земельный участок.

В договоре аренды земельного участка от дата между КУС Министерства земельных и имущественных отношений РБ по адрес и ООО СПКП «ФИО30» администрацией адрес не были делегированы полномочия ООО СПКП «ФИО29» по распределению земельных участков гражданам.

Статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о государственной регистрации) установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлено, что истец ФИО1 не предпринимал меры к легализации постройки, не предпринимал прежде всего меры по приобретению прав на земельный участок в установленном законом порядке.

Представленный ФИО2 в материалы гр.дела №... инвестиционный договор №... от дата на строительство коттеджа сторонами хотя и назван договором инвестирования, однако по существу правоотношения сторон по этому договору регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», поскольку инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

По исследуемому договору ФИО2 обязался финансировать строительство индивидуального жилого дома с целью получения его в собственность, а ФСЖ «СтройПром» (застройщик) обязался построить жилой дом и передать его ФИО2

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из толкования буквального значения слов и выражений, содержащихся в договоре инвестирования, представленного ранее ФИО2 в обоснование заявленных требований, следует, что указанный договор соответствует всем признакам договора участия в долевом строительстве, указанным в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор инвестирования №... от дата не прошел государственную регистрацию и в силу положений приведенной последней нормы закона является незаключенным. Ни ФИО2, ни ФСЖ «ФИО31» не предпринимали меры к государственной регистрации данной сделки.

В свою очередь новый собственник объекта незавершенного строительства ФИО1 с заявлением о приобретении прав на земельный участок обратился только дата, то есть уже после обращения с данным иском в суд.

Таким образом, спорный объект недвижимости находится на земельном участке, не принадлежащем истцу, окончание его строительства производилось уже после окончания срока действия разрешения на строительство и в отсутствие такового, в связи с чем данный объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки, установленные ст. 222 ГК РФ, в настоящее время основания для признания права собственности на завершенный строительством объект и удовлетворения требований истца, не являющегося собственником или владельцем земельного участка на иных основаниях, отсутствуют.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы, проведенной ООО «ФИО32», проведенного по определению судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата. возведенный жилой дом по адресу: адрес, микрорайон №... Восточного жилого района, коттедж №..., требованиям строительных ном и правил; требованиям архитектуры, градостроительным, противопожарным, санитарно-техническим нормам и правилам соответствует. Данное строение угрозу жизни и здоровью граждан не создает, безопасная эксплуатация обеспечивается.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

С дата случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Материалами дела установлено, что ни ФИО2, ни ФИО6 прав на земельный участок не имеют. Из ответа Администрации Го адрес от дата. усматривается невозможность предоставления ФИО1 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, предоставление которого возможно только с торгов, между тем, как ФИО2 с заявлением о бесплатном предоставлении земельного участка в аренду.

При указанных обстоятельствах ссылка апеллянта на ранее состоявшееся решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 27.01.2015г. неприемлима, поскольку, в результате проведенных истцом работ изменились характеристики объекта, позволившие установить степень его полной готовности, то есть свидетельствующие об окончании его строительства.

В отсутствии доказательств предоставления ФИО1 земельного участка, находящегося по адресу: адрес адрес жилого района, участок №..., на законном праве, коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания права собственности на жилой дом, общей площадью 197 кв.м, расположенный по вышеуказанному адресу.

Доказательств того, что истцом предпринимались какие-либо меры до обращения в суд для получения разрешения на производство этих работ и за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суду не представлено. Решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, значимые для дела обстоятельства судом установлены правильно, доказательства надлежаще оценены судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к его отмене, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 01 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т.Нурисламов

Судьи: Н.М.Мухаметова

Н.Н.Якупова

Справка: судья Якунина Е.А.