Дело № 33-3184/2016, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело №33-3184/2016

05 апреля 2016 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Гизатуллина А.А.,

судей Идрисовой А.В. и Латыповой З.Г.

при секретаре Г.О.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х.М.Х. к Обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «БашПроектСтрой», Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (далее - ООО «ЕТЗК») о признании предварительного договора купли-продажи квартиры действительным, понуждения заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры, взыскании компенсации морального вреда, неустойки и штрафа, по апелляционной жалобе Х.М.Х. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Гизатуллина А.А., выслушав объяснения Х.М.Х., ее представителя Ш.Р.Ф., представителя ООО «БашПроектСтрой» Я.О.К., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО «ЕТЗК» Н.С.А., представителя ООО «Строительная компания МегаСтрой» В.Н.В., полагавших решение суда законным и обоснованным, проверив материалы гражданского дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Х.М.Х. обратилась в суд с иском к ООО «БашПроектСтрой», ООО «ЕТЗК» о признании предварительного договора №... от дата, заключенного между истцом и ООО «БашПроектСтрой» действительным; понуждении ООО «ЕТЗК» к заключению с истцом основного договора купли-продажи адрес, общей площадью 36,6 кв.м., расположенной на 7 этаже завершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: адрес (строительный адрес: адрес), на земельном участке с кадастровым номером ...; взыскании солидарно с ответчиков: компенсации морального вреда в сумме ... руб., неустойки со дня сдачи в эксплуатацию данного дома до вынесения решения суда, штрафа в размере 50% от присужденных сумм, расходов на оплату доверенности в размере ... руб., расходов на оплату юридических услуг в сумме ... руб. (исковые требования изложены с учетом уточнений, произведенных истцом – л.д.40-44).

Требования мотивированы тем, что дата между Х.М.Х. и ООО «БашПроектСтрой» был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №.... Согласно условиям договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес Республики Башкортостан со следующими предварительными характеристиками: квартира №..., количество комнат 1, общая проектная площадь 38,16 кв.м. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять ... ... руб. Истцу ответчиком было предоставлено письмо-обеспечение от ООО «ЕТЗК» №... от дата, согласно которому ООО «ЕТЗК» представляет директору ООО «БашПроектСтрой» эксклюзивное право на заключения договора долевого участия на некоторые квартиры, находящиеся в адрес, в том числе на адрес. Из данного письма следует, что между подрядчиком ООО «БашПроектСтрой» и застройщиком ООО «ЕТЗК» были оформлены договоры на выполнение работ по строительству жилого дома, с их оплатой путем привлечения денежных средств третьих лиц через заключение договоров долевого участия на строящиеся квартиры, т.о. с возникновением совместных (солидарных) обязательств соответчиков перед третьими лицами. Во исполнение п.3.2.1. договора истцом в ООО «БашПроектСтрой» было уплачено ... ... руб., то есть стоимость приобретаемой квартиры в полном объеме, однако, ООО «БашПроектСтрой» до настоящего времени свои обязательства по передаче квартиры не исполнил. Направленная Х.М.Х. в ООО «БашПроектСтрой» претензия оставлена без удовлетворения. Указанными бездействием ответчиков истцу не только причинены убытки, но и нарушены её права, как потребителя, в связи с чем с ответчиков подлежит взысканию компенсация морального вреда, неустойка, штраф, предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей».

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 26 октября 2015 г. постановлено: «Отказать в удовлетворении искового заявления Х.М.Х. к ООО «ЕТЗК», ООО «БашПроектСтрой» о защите прав потребителей, признании предварительного договора купли-продажи действительным, понуждении заключить основной договор купли-продажи, компенсации морального вреда».

В апелляционной жалобе Х.М.Х. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Указывает, что ООО «БашПроектСтрой» осуществляло продажу квартир, выделенных ему застройщиком ООО «ЕТЗК» в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по оплате выполняемых ООО «БашПроектСтрой» для ООО «ЕТЗК» работ. В своем письме от дата ООО «ЕТЗК» указывало на то, что застройщик выделил ООО «БашПроектСтрой» для обеспечения своих обязательств по оплате за выполненную работу несколько квартир, в том числе квартиру истца. По мнению подателя жалобы, между ней и ответчиками сложились трехсторонние правоотношения, по которым застройщик, как обеспечение своих обязательств по оплате работ, предоставил подрядчику право заключать договоры купли-продажи и договоры долевого участия на квартиры согласно приведенному списку. Подрядчик, воспользовавшись этим правом, заключил с истцом договор, а Х.М.Х., оплатив стоимость квартиры подрядчику, выполнила финансовые обязательства застройщика перед подрядчиком. Предварительный договор, который имел цель привлечения денежных средств гражданина для строительства объекта жилой недвижимости, не мог быть признан недействительным в силу того, что истцом-гражданином не заявлялось требование о признании его недействительным. Более того, именно застройщик создал схему финансирования строительства гражданином без своего формального участия в договоре непосредственно с гражданином путем предоставления подрядчику право заключать договоры на конкретно определенные квартиры с формулировкой «В качестве обеспечения исполнения обязательств по оплате выполняемых Вами работ», которая подразумевает внесение оплаты непосредственно подрядчику, т.к. в противном случае только одно заключение договора, без получения оплаты лишает всякого смысла заключение договора как обеспечительную меру.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Проверив решение суда в соответствии с нормами ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Установлено, что дата между ООО «БашПроектСтрой» и Х.М.Х. заключен предварительной договор купли-продажи адрес, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес РБ (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер адрес, количество комнат: 1, общая проектная площадь квартиры: 39,20 кв.м., этаж 7.

дата между сторонами заключено дополнительное соглашение №... к предварительному договору купли-продажи №... от дата, согласно которому стороны договорили о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся девятиэтажном жилом адрес а адрес РБ (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер адрес, количество комнат: 1, общая проектная площадь квартиры: 38,16 кв.м., этаж 7. Стоимость квартиры определена в ... руб.

Из содержания предварительного договора купли-продажи №... от датаг. следует, что площадь квартиры является проектной (п. 1.1). Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен.

Также установлено, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент рассмотрения дела собственником спорного жилого помещения является ООО «ЕТЗК».

Разрешая спор и отказывая в иске Х.М.Х., руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд первой инстанции исходил из того, что в предварительном договоре купли-продажи спорной квартиры не указана точная ее площадь в целом, не указаны жилая и общая площади, также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе недвижимого имущества (дома). Указанные в договоре характеристики нельзя считать для идентификации квартиры внутри дома, так как они не являются номером квартиры, и не позволяют определить, какая из квартир на этаже имеется в виду. Доказательств о присвоении указанного почтового адреса в квартире, указанной в п. 1.1 предварительного договора №... от дата не представлено. Более того, в предварительном договоре не указан конкретный срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Никто из сторон предварительного договора в установленный срок не требовало заключения основного договора.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, застройщиком многоквартирного жилого дома, а позднее также собственником находящейся в нём спорной квартиры является ООО «ЕТЗК». Доказательства заключения между Х.М.Х. и ООО «ЕТЗК» предварительного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, как с собственником объекта недвижимости, либо заключения договора долевого участия в строительстве жилого помещения, как с застройщиком многоквартирного дома, имеющим право аренды земельного участка и разрешительные документы на возведение объекта, стороной истца не представлены.

Судебная коллегия отмечает, что право собственности ООО «ЕТЗК» на спорную квартиру никем не оспорено, включая истца. При этом судебная коллегия не находит достаточных оснований для переоценки установленных по делу обстоятельств, поскольку изложенные в решении суда факты препятствуют удовлетворению исковых требований Х.М.Х.

Доводы истца о том, что застройщик (ООО «ЕТЗК») в обеспечение своих обязательств по оплате работ предоставил подрядчику (ООО «БашПроектСтрой») право заключать договоры купли-продажи и договоры долевого участия на квартиры, в том числе квартиру истца, в связи с чем Х.М.Х. имеет право требовать от ООО «ЕТЗК» заключения основного договора купли-продажи квартиры, судебная коллегия отклоняет.

На основании статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное неустановленно законом.

Из смысла статьи 421 ГК РФ следует, что свобода договора не может нарушаться.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из содержания и смысла приведенных норм следует, что продавец должен быть собственником вещи (товара). Так как договор купли-продажи приводит к переходу права собственности, продавец сам должен иметь это право.

Как следует из материалов дела, на момент заключения с Х.М.Х. предварительного договора №... от дата ООО «БашПроектСтрой» не имело каких-либо прав на отчуждаемый объект недвижимости. Указанное юридическое лицо не приобрело на спорную квартиру права собственности и в последующем. ООО «БашПроектСтрой» являлось только подрядчиком при строительстве многоквартирного дома по адресу: РБ, адрес (строительный адрес 112 «а»), застройщиком которого являлось ООО «ЕТЗК».

При этом ООО «ЕТЗК» не выступало стороной предварительного договора №... от дата, правами заключить от своего имени подобный договор подрядчика (ООО «БашПроектСтрой») не наделяло.

Доказательства того, что ООО «ЕТЗК» когда-либо передавало в собственность ООО «БашПроектСтрой» квартиры, включая ту, на которую претендует истец, в материалы дела не представлены.

Относительно ссылок истца на нормы Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует иметь в виду следующее.

Согласно пп.1 п.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается на основании договора участия в долевом строительстве.

Однако необходимо учесть, что в соответствии с пп.1 ст.2 указанного Федерального закона застройщиком, имеющим право привлекать денежные средства участников долевого строительства, может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, предназначенный для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Как установлено ст.3 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Установлено, что ООО «БашПроектСтрой» никогда не обладало земельным участком, на котором возведен многоквартирный дом, не получало разрешения на его строительство, то есть не являлось застройщиком и, следовательно, не было вправе привлекать денежные средства граждан в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Разрешение на строительство вышеуказанного дома администрацией городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан выдано ООО «ЕТЗК» (том 2 л.д. 103).

Строительство вышеуказанного многоквартирного дома велось на земельном участке из категории «земли населенных пунктов». Указанный земельный участок предоставлен ООО «ЕТЗК» по договору аренды земельного участка №...зем от дата, дополнительному соглашению №... от дата к договору аренды земельного участка №...зем, дополнительному соглашению №... от дата к договору аренды земельного участка №...зем от дата (л.д. 98).

Проектная декларация строительства данного многоэтажного жилого дома, опубликована в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве на сайте застройщика ООО «ЕТЗК» дата (том 2 л.д. 97 - 102).

Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: адрес является ООО «ЕТЗК».

Довод истца о том, что ООО «ЕТЗК» по договоренности с ООО «БашПроектСтрой» и ООО СК «Мегастрой» создана схема продаж строящихся квартир через подрядные организации в целях привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома, какими-либо объективными доказательствами не подтвержден. Более того, этот довод не влечет отмены состоявшегося судебного решения, поскольку юридического значения при разрешении заявленных исковых требований не имеет.

При таких обстоятельствах, поскольку ООО «ЕТЗК» не являлось стороной предварительного договора купли-продажи квартиры от дата, а ООО «БашПроектСтрой» собственником спорного недвижимого имущества, правомочным заключать сделки по отчуждению указного имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры действительным и понуждения ООО «ЕТЗК» заключить с истцом основной договор купли-продажи квартиры.

Таким образом, суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, постановил решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая была известна суду первой инстанции, они не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ними. По своей сути доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, в силу чего апелляционная жалоба не может являться основанием для изменения или отмены оспариваемого судебного решения.

В связи с отказом в удовлетворении основных исковых требований суд законно и обоснованно отказал и в удовлетворении производных требований истца о взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

При таких данных судебная коллегия оставляет оспариваемое решение без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 26 октября 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Х.М.Х. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Ш.З.Х.