Дело № 33-23877/2016, апелляция

дело № 33-23877/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Уфа 28 ноября 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Сафина Ф.Ф.,

судей Киньягуловой Т.М.,

Якуповой Н.Н.,

при секретаре Шендрик О.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" на решение Кировского районного суда адрес РБ от дата, которым постановлено:

исковые требования Н.А.В. к ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» о признании бездействия незаконным, обязании заключить договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме удовлетворить.

Признать незаконным бездействия ГУП «ФЖС РБ», выразившееся в неисполнении п. 4. Распоряжения Правительства РБ от дата №...-р о заключении соответствующих договоров с гражданами, включенными в список, указанный поименованном распоряжении.

Обязать ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» заключить с Н.А.В. договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором №... от датаг о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, Бакалинская и Ст. Злобина в адрес в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Киньягуловой Т.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Н.А.В. обратилась в суд с иском о признании незаконным бездействия ГУП «Фонд жилищного строительства РБ» (далее ГУП «ФЖС РБ») по неисполнению п. 4 Распоряжения Правительства РБ от дата №...-р и о возложении обязанности на ГУП "ФЖС РБ" заключить с ней договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенным договором №... от датаг о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, Бакалинская и Ст. Злобина в адрес в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование иска указано на то, что истец является участником долевого строительства в микрорайоне «Бакалинский» адрес, в связи с чем, возникло право требования истца на адрес блок адрес секция 8-10. В соответствии с Распоряжением Правительства №...-р от дата строительство указанного дома передано ГУП «ФЖС РБ». Согласно п. 4 распоряжения №...-р ГУП «ФЖС РБ» надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в п. 3 настоящего распоряжения.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с решением суда в апелляционной жалобе ГУП «ФЖС РБ» ставит вопрос об отмене решения суда, указав в обоснование на то, что судом не учтено следующее: поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО «Региональный банк развития», а указанная кредитная организация согласие на совершение сделки не дала, регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона, в связи с чем указанные обстоятельства исключили возможность апеллянта вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами; апеллянт, являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО «СтройпроектЦентр», которому застройщиком ОАО «СтройпроектЦентр», в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение Распоряжения Правительства РБ от дата №...-р осуществить строительство жилого адрес учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагалась бы спорная квартира, и заключить с истицей договор, а кроме того, распоряжением Правительства РБ от дата №...-р пункт 4 распоряжения Правительства РБ от дата №...-р, в соответствии с которым на ГУП «ФЖС РБ» была возложена обязанность заключить договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, отменен; соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация адрес, надлежащими ответчиками по делу должны выступать ОАО «СтройПроектЦентр» и ООО «ФПК Полимер», поскольку именно они осуществляли реализацию несуществующих квартир в отсутствие разрешительной и проектной документации.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ГУП «ФЖС РБ» - С.О.А. , Н.А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии положениями ст. 4.2 Закона РБ «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ» защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории РБ, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории РБ; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, дата между Н.А.В. и ООО «ФПК ПОЛИМЕР» заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном адрес, Бакалинская и Ст. Злобина в адрес, согласно которому на основании п. 1 п. п. 1.1 С. обязалась финансировать строительство двухкомнатной адрес (строительный номер) на 15-м этаже 16 этажного адрес (строительный номер) блок адрес секция 8-10, общей площадью 60,8 кв. м, стоимость которой на основании п. 2 п. п. 2.2 составляет 1 824 000 рублей. В соответствии с п. 1 п. п. 1.3 договора предусмотрен срок окончания строительства 2-й квартал 2011года.

Между тем, несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартиры истцу квартира не была передана, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная спорным договором долевого участия в строительстве жилья квартира отсутствует.

Определением Арбитражного суда РБ от дата в отношении ОАО «СтройПроектЦентр», являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура внешнего управления.

Распоряжением Правительства РБ от дата №...-р ГУП «ФЖС РБ» поручено совместно с Государственным комитетом РБ по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов №...,7,8, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:0333 по строительному адресу: РБ, адрес, микрорайон «Бакалинский».

Тем же распоряжением Правительства РБ Администрации адрес в срок до дата рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства РБ предусмотрена обязанность ГУП «ФЖС РБ» в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов №...,7,8 в названном микрорайоне «Бакалинский», заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов №...,7,8, в указанном микрорайоне «Бакалинский» между ГУП «ФЖС РБ» и ОАО «СтройПроектЦентр» заключен агентский договор от дата №....

Сторонами не опровергается, что разрешением от №RU 03308000-57-ЖА от дата жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию без этажа, на котором предполагалось строительство квартиры истца.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ГУП «ФЖС РБ» не исполнено упомянутое распоряжение Правительства РБ от дата №...-р.

В соответствии с положениями ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с указанным агентским договором ГУП «ФЖС РБ» обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта "Жилые адрес,7,8, по адрес" осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункта 3.3 агентского договора ГУП «ФЖС РБ» обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО «СтройПроектЦентр» все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные упомянутым Законом РБ "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ" были соблюдены.

Определением Арбитражного суда РБ от дата установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Как установлено судом, спорный договор долевого участия в строительстве был заключен дата, внешнее управление в отношении застройщика введено в 2012 году, Правительством РБ упомянутым распоряжением поручено ГУП «ФЖС РБ» совместно с Государственным комитетом РБ по строительству и архитектуре в срок до дата представить в Правительство РБ расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов №...,7,8 в указанном микрорайоне «Бакалинский» в адрес на 2011-2013 годы с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства РБ, меры по обеспечению истицы жилым помещением до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований Н.А.В.

Довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорной квартиры, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжением Правительства РБ от дата «»375-р предусмотрено, что ГУП "ФЖС РБ" необходимо заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов недвижимости.

Судебная коллегия полагает, что правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения ими с ГУП «ФЖС РБ» договоров о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия предусмотренных проектом объектов долевого строительства средств для завершения строительства, либо по иным причинам.

Довод апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажей, на котором предполагалось размещение квартиры Н.А.В., судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования Н.А.В. по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных ею за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры в данном жилом доме.

Более того, распоряжением Правительства РБ от дата №...-р было предусмотрено составление в срок до дата списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого адрес микрорайоне «Бакалинский» адрес. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией адрес, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, не влечет признание ГУП «ФЖС РБ» ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации адрес не установлена.

Рекомендация в адрес Администрации адрес о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП «ФЖС РБ» ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП «ФЖС РБ» по обеспечению завершения строительства жилых домов №...,7,8, по строительному адресу: адрес, микрорайон «Бакалинский», предусмотренные п. 1 распоряжения Правительства РБ от дата №...-р, сохранены.

Довод жалобы о том, что распоряжением Правительства РБ от дата №...-р пункт 4 распоряжения Правительства РБ от дата №...-р, в соответствии с которым на ГУП «ФЖС РБ» была возложена обязанность заключить договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, отменен, а потому после дата на ГУП «ФЖС РБ» не может быть возложена обязанность заключать с такими гражданами договоры о приобретении жилых помещений, судебная коллегия находит несостоятельным.

Исключение из распоряжения Правительства РБ от дата №...-р пункта 4, в соответствии с которым на ГУП «ФЖС РБ» была возложена обязанность заключить с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, договоры на приобретение жилых помещений, при том, что нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное лицо, обязанное заключить такие договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов Н.А.В., в отношении которой такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжением от дата №...-р Правительство РБ обязало ГУП «ФЖС РБ» заключить договоры с гражданами, заключившими на территории РБ договоры приобретения жилых помещений с застройщиками и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками обязательств по этим договорам.

Судебная коллегия находит, что положения Закона РБ "О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории РБ" и распоряжения Правительства РБ от дата №...-р не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ГУП "Фонд жилищного строительства РБ" – без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Ф. Сафин

Судьи: Т.М. Киньягулова

Н.Н. Якупова