Дело № 33-21840/2017, апелляция

16 октября 2017 года дело № ...

В Е Р Х О В Н Ы Й С У Д

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

в составе председательствующего: Нрисламова Ф.Т.

Фархиуллиной О.Р.

судей: Габитовой А.М.

при секретаре Байчуриной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 22 августа 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования [СКРЫТО] Р.Х. к Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения удовлетворить.

Обязать Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» заключить с [СКРЫТО] Р.Х. договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором № ... от 08.09.2010 г. о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «...», ограниченном улицами ..., в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» в пользу [СКРЫТО] Р.Х. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Заслушав доклад судьи Габитовой А.М., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

[СКРЫТО] Р.Х. обратился в суд с исковым заявлением к ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – ГУП «ФЖС РБ») об обязании заключить с ним договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору. В обоснование исковых требований указал, что 08.09.2010 г. между истцом и ООО «...» заключен договор № ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «...», ограниченном улицами ... Согласно п. 1.1 предметом договора является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне «...». Дольщик финансирует строительство однокомнатной квартиры № ... (строительный номер) на ... этаже в ...-этажном доме, блок ..., секция ..., общей проектной площадью ... кв.м. Согласно п. 2.2 договора стоимость квартиры составляет 964 800 руб. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от 08.09.2010 г. и приложения к договору № ... сумма в размере 964 800 руб. оплачена истцом в ООО «...». Согласно определению Арбитражного суда РБ от 30.07.2012 г. по делу № ... 16.11.2009 г. между ОАО «...» и ООО «...» заключен договор № ..., предметом которого является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных, так и привлеченных, в строительство в составе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра в ..., жилого микрорайона «...», ограниченного улицами ... В п. 1 дополнительного соглашения от 10.11.2011 г. указано, что стороны подтверждают, что во исполнение своих обязательств по договору № ... от 16.11.2009 г. инвестор передал, а застройщик принял инвестиционные средства в размере ... руб., которыми инвестор полностью оплатил ... кв.м. помещений в жилом доме со строительным номером ... в микрорайоне «...», находящийся по адресу: ... Из п. 2 дополнительного соглашения от 10.11.2011 г. к договору № ... от 16.11.2009 г. следует, что застройщик подтверждает, что в связи с получением инвестиционных средств оплаченные указанными средствами помещения будут переданы инвестору либо по его указанию третьим лицам. Решением Арбитражного суда РБ по гражданскому делу № ... от 29.03.2017 г. АО «...» признан банкротом. Распоряжением Правительства № ... от ... г. строительство указанного дома передано ГУП «ФЖС РБ».

Судом постановлено вышеприведенное решение.

Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе
ГУП «ФЖС РБ» просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что, поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО «...», которое не давало согласия на совершение сделки, регистрация договора между ГУП «ФЖС РБ» и ОАО «...» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка была невозможна в силу закона. Данные обстоятельства исключили возможность ГУП «ФЖС РБ» вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами. ГУП «ФЖС РБ», являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО «...», которому застройщиком ОАО «...» в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ... г.№ ... осуществить строительство жилого дома №... с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагалась бы спорная квартира, и заключить с истцом договор. Соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация .... Надлежащими ответчиками по делу являются ОАО «...» и ООО«...», реализовавшие несуществующие квартиры в отсутствие разрешительной и проектной документации.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили. Информация о дате и времени рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Учитывая изложенное, судебная коллегия на основании ст. ст. 118, 167, 327 ГПК РФ признает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ГУП «ФЖС РБ» - Давыдову М.Г., представителя [СКРЫТО] Р.Х., Гарифуллину Г.Р., судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с положениями ст. 4.2 Закона Республики Башкортостан от 03.03.2011 г. №368-з «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан», защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по заключенному 08.09.2010 г. между ООО ...» (Инвестор), действующим на основании Устава и договора соинвестирования от 16.11.2009 г. с Застройщиком микрорайона ОАО «...», с одной стороны, и [СКРЫТО] Р.Х. (Дольщик), с другой стороны, договору №... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «...», ограниченном улицами ..., истец приобрел право требования однокомнатной квартиры № ... (строительный номер) общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже в ...-этажном доме блок ..., секция ..., в микрорайоне «...», ограниченном улицами ..., стоимостью 964 800руб.

ООО «...» и ОАО «...» как застройщик микрорайона не исполнили принятые перед истцом обязательства, указанная выше квартира в установленный договором срок [СКРЫТО] Р.Х. передана не была.

На основании постановления Главы администрации ... № ... от 15.02.2015 г. между Администрацией ... и ОАО «...» 22.02.2005 г. заключен договор № ... и дополнительное соглашение №... аренды земельного участка, расположенного по адресу: в ..., жилой микрорайон «...», для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса. Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Застройщику ОАО «...» ГУ Управление государственной экспертизы 01.12.2010 г. выдано положительное заключение государственной экспертизы № ..., которым рабочий проект «Жилой дом № ... по ул. ... в ...» признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.07.2012 г. требования [СКРЫТО] Р.Х. в отношении спорной квартиры включены в реестр кредиторов ОАО «...».

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от
... г.№ ... ГУП «ФЖС РБ» поручено совместно с Государственным комитетомРеспублики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечитьзавершение строительства жилых домов №№ ... в микрорайоне ...Тем же распоряжением Администрации ... в срок до ... г. рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов (п. 3).

Пунктом 4 указанного распоряжения предусмотрена обязанность ГУП «ФЖС РБ» в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов №№ ... в микрорайоне ..., заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в п. 3 распоряжения.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов №№ ... в микрорайоне ... между ГУП «ФЖС РБ» (Агент) и ОАО «...» (Принципал) заключен агентский договор №... от 01.09.2011 г., согласно п. 1.1. которого ГУП «ФЖС РБ» обязуется за вознаграждение от имени и за счет Принципала осуществлять функции Заказчика-Застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организации.

09.08.2013 г. Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ... продлено разрешение на строительство жилого дома № ... по ул. ...

28.12.2013 г. Инспекцией Госстройнадзора РБ выдано заключение
№ ... о соответствии жилого дома № ... в микрорайоне «...» 1 этап: жилая часть требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.

Разрешением от 04.07.2014 г. № ... жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию, что подтверждается возражениями на исковое заявление ответчика.

Разрешая спор, суд, всесторонне и полно исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, обоснованно пришел к выводу о том, что ГУП «ФЖС РБ» распоряжение Правительства Республики Башкортостан от ... г. №... исполнено не было, в связи с чем исковые требования [СКРЫТО] Р.Х. подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

В соответствии с положениями статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с указанным агентским договором ГУП «ФЖС РБ» обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта «Жилые дома» №... по ул.... в ... осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункту 3.3 агентского договора ГУП «ФЖС РБ» обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО «...» все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан», необходимые для защиты прав граждан, были соблюдены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Договор долевого участия в строительстве, права по которому перешли по уступке истцу, был заключен в 2010 г, внешнее управление в отношении застройщика введено в 2012 г., Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением ГУП «ФЖС РБ» поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до 01 октября 2011 г. представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов №... в указанном микрорайоне «Бакалинский» на 2012 - 2014 годы с указанием источников финансирования. Между тем несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истца жилым помещением до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований [СКРЫТО] Р.Х. об обязании ответчика заключить с ним договор о приобретении жилого помещения с освобождением истца от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых уже оплачена им по вышеуказанному спорному договору долевого участия в строительстве жилья.

Судебная коллегия находит, что положения Закона Республики Башкортостан «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан» и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ... г.
№ ... не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.

Рекомендация в адрес Администрации ... о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП «ФЖС РБ» ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП «ФЖС РБ» по обеспечению завершения строительства жилых домов №№... по строительному адресу: ..., предусмотренные п. 1 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ... г. № ..., сохранены.

Вместе с тем исключение п. 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ... г. № ..., в соответствии с которым на ГУП «ФЖС РБ» была возложена обязанность заключить договоры с пострадавшими гражданами, в то время как нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное обязанное лицо не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов истца, в отношении которого такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажа, на котором предполагалось размещение квартиры истца, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования истца по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных им за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.

Более того, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от ... г. №... было предусмотрено составление в срок до 20.05.2015 г. списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого дома №... в микрорайоне «...» в ... Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорных квартир, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжение Правительства Республики Башкортостан от ... г. №... предусмотрено, что ГУП «ФЖС РБ» должен заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией ..., не может быть признан состоятельным, повлечь отмену обжалуемого решения суда и признание ГУП «ФЖС РБ» ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации ... не установлена.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем, они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

При разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения. Нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы правильности выводов суда не опровергают и не могут явиться основаниями к отмене, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 22 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» - без удовлетворения.

Председательствующий: Нурисламов Ф.Т.

Судьи: Габитова А.М.

Фархиуллина О.Р.

Справка: судья Мухина Т.А.