Дело № 33-17701/2017, апелляция

№ 33-17701/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 августа 2017 года г.Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Н.А. Александровой

судей Т.Е. Фроловой

О.Р. Фархиуллиной

при секретаре Э.А. Шугаиповой

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] Э.Л. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] ЭЛ к [СКРЫТО] ТА о понуждении исполнения обязательства по договору и государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Встречные исковые требования [СКРЫТО] ТА к [СКРЫТО] ЭЛ, Козловской АВ о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка №...-ИЛ от дата. в отношении земельного участка с кадастровым номером ....

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Взыскать с Козловской АВ в пользу [СКРЫТО] ЭЛ 450000 руб.

В удовлетворении остальной части требований [СКРЫТО] Т.А. отказать.

Заслушав доклад судьи Фархиуллиной О.Р., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

[СКРЫТО] Э.Л. обратился в суд с иском к [СКРЫТО] Т.А. о признании предварительного договора договором купли-продажи, понуждении исполнения обязательства по договору, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Требования мотивированы тем, что, в соответствии с предварительным договором купли - продажи земельного участка №...-ИЛ от дата [СКРЫТО] Э.Л. у [СКРЫТО] Т.А. приобретен земельный участок. Согласно условиям договора, ответчик обязывался передать истцу земельный участок с кадастровым номером ..., созданный путем перераспределения других смежных участков. В счет оплаты по данному договору истцом, через доверенное лицо ответчика, переданы денежные средства в размере полной стоимости участка, составлявшей 450000 рублей, что подтверждается распиской в получении денег. Отлагательным условием, при наступлении которого у сторон возникали права и обязанности, согласно п. 1.4 договора, понимались обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, созданных из уже принадлежащих ответчику ранее на правах собственности и удостоверенных свидетельствами о государственной регистрации. В настоящий момент данные земельные участки созданы, принадлежат ответчику на правах собственности, однако от исполнения договора в части передачи их в собственность истца [СКРЫТО] Т.А. уклоняется.

[СКРЫТО] Э.Л. просил признать предварительный договор купли-продажи земельного участка №...-ИЛ от дата договором купли-продажи земельного участка; обязать [СКРЫТО] Т.А. исполнить требования по договору купли-продажи земельного участка ...ИЛ от дата путем передачи земельного участка с кадастровым номером ...; органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером ... от [СКРЫТО] Т.А. к [СКРЫТО] Э.Л

[СКРЫТО] Т.А. обратилась в суд со встречным иском к [СКРЫТО] Э.Л., Козловской А.В. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Требования мотивированы тем, что о заключении предварительного договора купли - продажи земельного участка №...-ИЛ от дата она узнала дата, получив копию искового заявления в рамках данного гражданского дела. Предварительный договор заключен с [СКРЫТО] Э.Л. от имени [СКРЫТО] Т.А. представителем по доверенности Козловской А.В., которой [СКРЫТО] Т.А. полномочий на заключение предварительных договоров по предоставленной ей доверенности не давала. Более того, по доверенности [СКРЫТО] Т.А. предоставляла полномочия Козловской А.В. только в отношении земельного участка с кадастровым номером .... При этом все размежеванные земельные участки в количестве 516, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером ... о регистрации перехода права собственности на который просит [СКРЫТО] Э.Л. были образованы так же из земельного участка с кадастровым номером ..., полномочий по распоряжению на который Козловской А.В. [СКРЫТО] Т.А. не давала и из доверенности это не усматривается. [СКРЫТО] Т.А. считает, что предварительный договор был заключен Козловской А.В. с превышением полномочий в отношении земельного участка с кадастровым номером ... и при полном отсутствии полномочий в части земельного участка. с кадастровым номером ... Согласия на последующее одобрение предварительного договора у [СКРЫТО] Т.А. никто не спрашивал, она его не давала и отказывается давать, так как денежные средства в виде обеспечительных взносов, полученные Козловской А.В. по предварительному договору, [СКРЫТО] Т.А. не передавались.

Уточнив требования, [СКРЫТО] Т.А. просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка №...-ИЛ от дата в отношении земельного участка с кадастровым номером ...; применить последствие недействительности сделки и обязать Козловскую А.В. вернуть все полученное по сделке в размере 450 000 руб. [СКРЫТО] Э.Л.; признать недействительной доверенность от дата, удостоверенную нотариусом адрес ХКХ (запись в реестре №...), выданную [СКРЫТО] Т.А. на имя Козловой А.В.; взыскать с Козловской А.В. компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. и судебные расходы по оплате госпошлины в размере 7700 руб.

В ходе судебного заседании представитель [СКРЫТО] Т.А. - Юлдыбаева С.С. от требований о признании недействительной доверенности от дата, удостоверенной нотариусом адрес ХКХ (запись в реестре №...), выданной [СКРЫТО] Т.А. на имя Козловой А.В., отказалась. Определением суда производство в части требований [СКРЫТО] Т.А. о признании недействительной доверенности от дата прекращено.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] Э.Л. просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права. Указывает, что при выдаче доверенности, спорный земельный участок ... уже существовал со статусом «временный» в своих действительных границах с присвоенным ему кадастровым номером, которые с того времени не изменялись. Никаких доказательств, свидетельствующих о включении в доверенность оспариваемых положений под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности использования по назначению [СКРЫТО] Т.А. не представлено.

Участники процесса извещены о времени и месте заседания заблаговременно и надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статьями 167, 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя [СКРЫТО] Э.Л. – ШВВ, поддержавшего доводы жалобы, представителя [СКРЫТО] Т.А. - ЮСС, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223, п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости является момент его государственной регистрации. Поэтому фактическое составление текста договора и подписание его сторонами является лишь одним из условий, необходимых для заключения договора. Волеизъявление сторон на заключение договора купли-продажи" недвижимости включает в себя в обязательном порядке акт подписания текста договора и его государственную регистрацию.

В соответствии с пунктами 3-5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Пунктом 1 статьи 157 ГК РФ установлено, что если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, сделка считается совершенной под отлагательным условием.

Правовая природа сделки, совершенной под отлагательным условием такова, что сам по себе факт ее заключения (совершения) не порождает ни прав, ни обязанностей сторон до наступления отлагательного условия, стороны сделки считаются условно управомоченными и условно обязанными. И только наступление отлагательного условия влечет исполнение сделки, поскольку у ее сторон появляются права и обязанности, связанные с ее исполнением.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается не наступившим. По смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Следовательно, по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе, и от поведения стороны сделки.

Судом установлено, что дата Козловская А.В., действующая за [СКРЫТО] Т.А., и [СКРЫТО] Э.Л. заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка №...-ИЛ, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны договорились, что существенным условием настоящего договора является отлагательное условие, при наступлении которого у сторон возникают права и обязанности по заключению основного договора. Под отлагательным условием стороны понимают: обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем: перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами ... и ....

Из п. 1.3 предварительного договора следует, что цена участка составила сумму в размере 450000 руб.

[СКРЫТО] Э.Л. обязательства по договору исполнил надлежащим образом, денежные средства в размере 450 000 руб. переданы Козловской А.В. в полном объеме дата года, что подтверждается распиской о получении денежных средств.

Согласно приложению N 1 к предварительному договору №...-ИЛ срок заключения основного договора определен не позднее дата.

В силу п. 2.2. предварительного договора купли-продажи земельного участка №...-ИЛ, при наступлении отлагательного условия, указанного в п.1.4., настоящего договора, продавец в течение 10 (десяти) рабочих дней извещает покупателя о готовности заключить основной договор, а покупатель обязуется прибыть по месту нахождения продавца в течение 10 рабочих дней с момента получения извещения для заключения основного договора. Покупатель обязан иметь при себе документы, необходимые для заключения и государственной регистрации основного договора и перехода права собственности.

Из п. 1.4. предварительного договора купли-продажи земельного участка №...-ИЛ следует, что под отлагательными условиями стороны понимают обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки, образованные путем перераспределения двух смежных исходных земельных участков с кадастровыми номерами ... и ....

Суд верно указал, что стороны договора поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства обязательства продавца по регистрации в ЕГРП права собственности на размежеванные земельные участки. При этом право собственности на спорный участок за [СКРЫТО] Т.А. были зарегистрированы только дата, тогда как предварительные договоры заключены дата.

Исходя из положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, суд при толковании спорных договоров пришел к обоснованному об отсутствии оснований для признания заключенного сторонами договора договором купли-продажи недвижимого имущества и не порождает правовых последствий в виде обязанности по заключению основного договора купли-продажи, так как не произведена государственная регистрация в установленном законом порядке.

Вместе с тем, удовлетворении встречных исковых требований о недействительности предварительного договора купли - продажи земельного участка №... - ИЛ от дата, заключенного между Козловской А.В., действующей за [СКРЫТО] Т.А., и [СКРЫТО] Э.Л., и применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что полномочий по распоряжению земельным участком №... Козловской А.В. [СКРЫТО] Т.А. не давала, предварительный договор был заключен Козловской А.В. при полном отсутствии полномочий в части земельного участка с кадастровым номером ....

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связан с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Часть 1 ст. 56 ГПК РФ обязывает каждую сторону доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

Как следует из доверенности, выданной [СКРЫТО] Т.А. на имя Козловской А.В. дата, [СКРЫТО] Т.А. уполномочила Козловскую А.В. осуществить раздел земельного участка кадастровый №... адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: РБ, адрес, с/с адрес, адрес, на любое количество земельных участков любой пощади и зарегистрировать в собственность [СКРЫТО] Т.А.; продать за цену и на условиях по своему усмотрению любые образовавшиеся в результате раздела земельные участки по указанному адресу. Козловская А.В. могла продавать земельные участки, образованные после раздела земельного участка с кадастровым номером ....

Из протокола образования земельных участков усматривается, что в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., образовалось 516 участков.

Из кадастрового паспорта спорного земельного участка №... усматривается, что участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами ... и ....

Согласно ответу на запрос Управления Росреестра по РБ от дата исх. №..., 516 земельных участков с кадастровыми номерами с ... по ..., в том числе земельный участок с кадастровым номером ..., образованы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами ... и ..., находящихся в собственности [СКРЫТО] Т.А., и поставлены на государственный кадастровый учет дата. Государственная регистрация права собственности [СКРЫТО] Т.А. на земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... проведена на основании договоров купли-продажи земельных участков от дата №... и 2/139, заключенных между СТЛ и [СКРЫТО] Т.А. Государственная регистрация прекращения права [СКРЫТО] Т.А. на земельные участки с кадастровыми номерами ... и ... и права собственности [СКРЫТО] Т.А. на образованные из них 516 земельных участков с кадастровыми номерами с ... по ..., проведена на основании заявления [СКРЫТО] Т.А.

Из письма Управления Росреестра по РБ от дата за исх №... следует, что доверенность от дата, удостоверенная нотариусом адрес РБ ХКХ, запись в реестре №..., выданная [СКРЫТО] Т.А. на имя Козловской А.В., содержит полномочия только в отношении земельного участка с кадастровым номером .... Информация о наличии доверенности на полномочия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... в управлении отсутствует.

дата распоряжением об отмене доверенности, зарегистрированной в реестре за №..., [СКРЫТО] Т.А. отменила доверенность, удостоверенную нотариусом адрес РБ, дата, по реестру за №..., выданную Козловской А.В.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что Козловская А.В. действовала за пределами полномочий, указанных в доверенности от дата, полномочий на распоряжение земельным участком №... не имелось.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и основаны на положениях закона, подлежащего применению к правоотношениям сторон.

Довод апелляционной жалобы о несогласии с признанием предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительным признается судебной коллегией несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Доводы жалобы фактически аналогичны тем, которые были предметом исследования судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, оснований не согласиться с которой у коллегии не имеется. В апелляционной жалобе не приведены какие-либо новые, юридически значимые обстоятельства, требующие дополнительной проверки.

Решение суда постановлено в соответствии с нормами материального и процессуального права, является законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

о п р е д е л и л а:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] Э.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий Н.А. Александрова

Судьи Т.Е. Фролова

О.Р. Фархиуллина

Справка: судья МГЛ