Дело № 33-15412/2015, апелляция

Дело № 33-15412/15

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 октября 2015 года г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Абубакировой Р.Р.

судей Алексеенко О.В.

Пономаревой Л.Х.

при секретаре ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе [СКРЫТО] М.Н. на решение Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 19 мая 2015 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований [СКРЫТО] М.Н. к Открытому акционерному обществу «Башкоммунводоканал» об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества, уменьшении покупной цены -отказать.

Заслушав доклад судьи Абубакировой Р.Р., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

[СКРЫТО] М.Н. обратилась в суд с иском к Открытому акционерному обществу «Башкоммунводоканал» об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества, уменьшении покупной цены.

Требования мотивированы тем, что дата между [СКРЫТО] М.Н. и ОАО «Башкоммунводоканал» был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества для ведения хозяйственной деятельности ООО «Башармпром» :

земельный участок кадастровый номер: №... общей площадью ... кв.м.. расположенный по адресу: адрес. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для эксплуатации складских помещений.

центральный склад общей площадью ... кв.м. кадастровый или условный номер №...

малый склад общей площадью ... кв.м. кадастровый или условный номер №...

трансформаторная подстанция общей площадью ... кв.м. кадастровый или условный номер №...

- бытовка общей площадью ... кв.м. кадастровый или условный номер №...

В соответствии с договором перечислила сумму ... руб. Оставшаяся сумма ... руб. перечисляется в срок до дата года. Передаточный акт не составлялся. После заключения договора узнала, что ответчиком была предоставлена недостоверная информация, касающаяся обременения земельного участка и ограничений его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно: подъездные
пути к объекту проходят по территории ОАО «Уфаводоканал», в проезде по которому истцу отказано. В техническом паспорте указано, что имеется: лит.А центральный склад электроосвещение открытая проводка, отопление от ТЭЦ; лит.Б малый склад электроосвещение проводка скрытая; лит.В трансформаторная подстанция электроосвещение проводка открытая: лит.Д бытовка электроосвещение - проводка открытая, а также газоснабжение. Все это учитывалось при оценке имущества и входило в стоимость данного имущества. При осмотре помещений и подписании договора купли-продажи от дата все коммуникации были. После приобретения обнаружились существенные недостатки, а именно: прекратило функционировать электричество, отопление (газоснабжение) вообще отсутствует. Данное имущество приобреталось под строительство завода, из-за отсутствия свободного доступа к земельному участку и отсутствия коммуникаций невозможно начать строительство. Приобретая данный объект, не рассчитывала, что ей предстоит дополнительно потратить денежные средства:

- на создание проектно-сметной документации по газоснабжению согласно договору от дата в размере ... руб.;

- на создание проектной документации по электроснабжению центрального склада согласно договору от дата в размере ... руб.:

- на технологическое присоединение электроэнергии согласно дополнительному соглашению к договору в размере ... руб.:

- прокладка электропровода и технологическое присоединение энергопринимающих устройств в сумме ... руб.:

- работы по водоснабжению в сумме ... руб.:
-работы по водоотведению в сумме ... руб.

Таким образом, предстоит произвести затраты на сумму ... руб., данная сумма является значительной, но без производства указанных работ приобретенное имущество невозможно использовать по назначению. При этом уже произведены существенные вложения в приобретенное недвижимое имущество. Произведен ремонт кровли на сумму ... руб. ремонт пола на сумму ... руб. Неоднократно обращалась в ОАО «Башкоммунводоканал» с претензиями, но Общество на контакт не идет.

В связи с изложенным, просила суд внести изменения в договор купли-продажи недвижимого имущества №... от дата года, соразмерно уменьшить покупную цену по договору на сумму ... руб. в связи с предоставлением продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях (невозможности) его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Судом вынесено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе [СКРЫТО] М.Н.ставится вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности. В обоснование жалобы указано, что в основу решения взяты объяснения представителя ответчика, а не доказанные в суде обстоятельства. Полагает, что покупатель не обязана прибегать к каким-либо специальным мерам по проверке приобретаемого недвижимого имущества. Указывает, что доступ к имуществу был полностью прекращен ответчиком в последних числах дата года. Было рекомендовано организовать въезд с территории земель общего пользования, что технически произвести невозможно, без дополнительных больших финансовых вложений. Данное обстоятельство явно свидетельствует о наличии прав третьих лиц, об отсутствии которых гарантировал продавец. Кроме того, при осмотре помещения и подписании договора купли-продажи электроснабжение и газоснабжение в приобретаемых помещениях было в наличии. Однако позже покупателю стало известно, что договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям отсутствует, что является существенным недостатком.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Информация о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя [СКРЫТО] М.Н. – Кутлина М.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ОАО «Башкоммунводоканал» - Баймуллина А.В., согласившегося с решением суда, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения по договору купли-продажи, в том числе недвижимого имущества, регулируются специальными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что дата между ОАО «Башкоммунводоканал» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью ... кв.м. находящимся по адресу: адрес. Указанный договор был заключен на основании Приказа «О решении единственного акционера ОАО «Башкоммунводоканал» от дата №... «О продаже недвижимого имущества ОАО «Башкоммунводоканал», в соответствии с результатами проведения открытого аукциона в электронной форме, информация была опубликована на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru номер извещения №... от дата года, электронной торговой площадки ... номер процедуры ...

Согласно ... указанного договора в собственность [СКРЫТО] М.Н. передано следующее недвижимое имущество:

Земельный участок кадастровый помер: №... обшей площадью ... кв.м.. расположенный по адресу: адрес. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: Для эксплуатации складских помещений.

Центральный склад общей площадью ... кв.м., кадастровый или условный номер №...

Малый склад общей площадью ... кв.м., кадастровый или условный номер №...

Трансформаторная подстанция общей площадью ... кв.м., кадастровый или условный номер №...

- Бытовка общей площадью ... кв.м., кадастровый или условный номер №...

В соответствии с передаточным актом от дата указанное имущество продавцом передано, а покупателем принято во владение, пользование и распоряжение.

Право собственности [СКРЫТО] М.Н. на вышеуказанное имущества подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от дата года.

В соответствии с разделом ... вышеназванного договора цена продажи имущества оставляет ... руб. Согласно ... договора покупатель перечислил сумму ... руб. В силу ... договора оставшаяся сумма ... руб. перечисляется покупателем на расчетный счет продавца в срок до дата года. Согласно приложению №... Графика погашения задолженности к договору покупатель перечисляет ежемесячно до ... числа сумму ... руб.

Согласно договору залога (ипотеки) адрес от дата обеспечением обязательств по договору купли-продажи является принадлежащая [СКРЫТО] М.Н. квартира по адресу: адрес.

Из технического паспорта на объекты недвижимости по адресу: адрес от дата усматривается, что на Центральном складе литер А отопление от ТЭЦ не эксплуатируется, электроосвещение отключено, проводка открытая; на Малом складе литер отопление отсутствует, электроосвещение отключено, скрытая проводка: на Трансформаторной подстанции отопление отсутствует, электроосвещение не подключено, проводка открытая; в Бытовке литер Д отопление отсутствует, электроосвещение - ослабл.закреплен.отсутст-.отдельн.прибор, проводка открытая. Остальные коммуникации: водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение, газоснабжение отсутствуют и в техническом паспорте не обозначены.

То обстоятельство, что указанные объекты недвижимого имущества покупатель намерен использовать для строительства завода в договоре не отражено.

Поскольку при заключении договора купли-продажи продавцом в тексте договора указан вид использования земельного участка, сообщена вся информация о нем, и покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий при передаче его от продавца к покупателю, согласно свидетельству о государственной регистрации права на земельный участок от дата года, существующих ограничений (обременения) права на момент продажи названного земельного участка не зарегистрировано, сведения о конкретных третьих лицах, правами которых обременен земельный участок, переданный истцу по договору купли-продажи, ею не приведены.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из перечисленных выше положений норм материального права, а также из представленных в материалы дела доказательств, и пришел к выводу о недоказанности истцом заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда.

Как следует из позиции истца, требование о снижении покупной цены обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ей имущества. Так, истец ссылается на то, что после подписания договора купли-продажи ей пришлось произвести ремонт кровли и пола. Согласно договорам строительного подряда стоимость указанных работ составила ... рублей и ... рублей соответственно.

Между тем, из передаточного акта от дата, усматривается, что претензий к техническому состоянию имущества и земельного участка на момент передачи сторонами не имеется, напротив, в акте отражено, что покупатель указанное недвижимое имущество принял в таком виде, в каком оно находится на момент подписания договора купли-продажи. Состояние недвижимого имущества осмотрено покупателем и соответствует условиям подписанного договора. Претензий у покупателя по передаваемому недвижимому имуществу не имеется(том ..., л.д. ...).

Также в судебном заседании суда первой инстанции установлено, что истцом осуществлялся неоднократный осмотр недвижимого имущества до заключения договора купли-продажи, каких-либо претензий в момент подписания договора она не предъявляла.

Таким образом, земельный участок и складские помещения истцом при заключении договора купли-продажи осмотрены, замечаний и претензий по ее техническому состоянию, снижающему их потребительские качества, не имелось.

При разрешении заявленных требований суд также установил, что из Отчета об определении рыночной стоимости спорных объектов от дата и от дата следует, что рыночная стоимость объектов в том состоянии, в котором они находились на момент заключения договора купли-продажи, составляет соответственно ... руб., и ... руб.

В отчете №... от дата указано, что отопление от ТЭЦ не эксплуатируется, электроосвещение – проводка открытая, отключено. Данный отчет являлся приложением к документам проведенных торгов.

С учетом изложенного, ссылки истца на недостатки приобретенного им имущества, обнаруженные после заключения сделки, не состоятельны, поскольку, приобретая имущество, она имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки имущества, в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом представлено не было. Поэтому доводы истца о том, что ей было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать снижение покупной цены объекта недвижимости в порядке статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной коллегией отклоняются. Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции полно и правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу, проанализировал все представленные доказательства и постановил законное и обоснованное решение.

Судебная коллегия не соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что покупатель не могла знать об отсутствии самостоятельного проезда на территорию земельного участка, поскольку с учетом установленных по делу обстоятельств и собранных по делу доказательств установлено, что истец, до подписания договора купли-продажи начиная с ... ездила и осматривала данный участок. Более того, каких-либо ограничений на земельный участок не установлено. В суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что в связи с тем, что рядом находящееся предприятие – МУП «Уфаводоканал» является режимным объектом, где установлена пропускная система, истцу необходимо оформить пропуск на проезд к участку.

Довод стороны истца о том, что [СКРЫТО] М.Н. также отказано в подключении к электрическим сетям, не является основанием для отмены судебного решения, поскольку руководством МУП «Уфаводоканал» было отказано [СКРЫТО] М.Н. в заключении договора на предоставление электроэнергии в связи с намерением истца построить завод вместо складских помещений, так как предельная мощность технологического присоединения электропринимающих устройств, предоставляемая МУП «Уфаводоканал» ОАО «Башкоммунводоканал» составляла ... КВт, а из представленного [СКРЫТО] М.Н. «Расчета платы за техническое присоединение к электрическим сетям ООО Башкирэнерго» посредством применения стандартизированных тарифных ставок» в приложении к договору №... составляет ... КВт.

Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют доводы, на которые истец ссылался в обоснование своих требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку. Оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств у судебной коллегии не имеется.

Других доводов к отмене решения суда в апелляционной жалобе истца по существу не приведено.

Суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 19 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу [СКРЫТО] М.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий Абубакирова Р.Р.

Судьи Алексеенко О.В.

Пономарева Л.Х.

Справка: судья ФИО7