Дело № 33-12311/2018, апелляция

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33 - 12311 /2018

26 июня 2018 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Черчага С.В.

судей: Низамовой А.Р.

Ткачевой А.А.

при секретаре Ямалиевой В.О..

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ткачевой А.А. дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Океан» на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 29 марта 2018 г.,

У С Т А Н О В И Л А:

И.Д.С. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Океан» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, указав в обоснование иска следующее. дата между сторонами был заключен договор №... участия в долевом строительстве, по условиям которого истец принял долевое участие в строительстве апартаментов - части дома приезжих (первая очередь, литера 1, секции «А», «Б», «В», «Г») по адресу: адрес, рядом с адрес, имеющим следующие технические характеристики: номер апартаментов (строительный) - 48, количество комнат-2, общая проектная площадь 58,57 кв.м., этаж 3, номер дома (строительный) литера 1, номер секции «Г». Цена договора составила 2752790 руб. и была оплачена истцом в полном объеме. Договором установлен срок окончания строительства указанного объекта - в третьем квартале 2015 г. и срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - не позднее дата, после которого ответчик обязался передать истцу апартаменты по акту приема-передачи. Между тем, принятые на себя обязательства по договору ответчик в установленные договором сроки не исполнил, объект недвижимости истцу по акту приема-передачи не передал. дата истец обратился к ответчику с претензией, которая оставлена последним без удовлетворения. Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец указал, что согласно пункту 1.4 положительного заключения площадь застройки объекта «Мотель по адрес» (литера 1, секции «А», «Б», «В», «Г») составляет 1064 кв.м, в связи с чем размер доли истца в праве общей долевой собственности на указанный мотель составляет 6/100 (58,57 кв.м х 100%) : 1046 кв.м. = 5, 6% или 6/100). В связи с этим истец просит признать за ним право собственности на 6/100 доли в праве общей собственности на мотель по адрес адрес Республики Башкортостан, соответствующих объекту долевого строительства в виде апартаментов - части отеля (первая очередь, литера 1, секции «А», «Б», «В», «Г») по адресу: адрес, рядом с адрес, имеющими следующие характеристики: номер апартаментов (строительный) - 48, количество комнат-2, общая проектная площадь 58,57 кв.м, этаж 3, номер дома (строительный) литера 1, номер секции «Г».

Обжалуемым решением суда (с учетом определения суда от дата об исправлении описки) исковые требования, заявленные И.Д.С. к ООО «Океан», о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства удовлетворены, за И.Д.С. признано право собственности на 6/100 доли в праве общей долевой собственности на мотель по адрес адрес Республики Башкортостан, соответствующих объекту долевого строительства в виде апартаментов - части мотеля (первая очередь, литера 1, секции «А», «Б», «В», «Г») по адресу: адрес, рядом с адрес, имеющими следующие характеристики: номер апартаментов (строительный) - 48, количество комнат-2, общая проектная площадь 58,57 кв.м., этаж 3, номер дома (строительный) литера 1, номер секции «Г». Данным решением суда с ООО «Океан» в пользу И.Д.С. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины взыскано 21 964 руб.

В апелляционной жалобе ООО «Океан» ставит вопрос об изменении решения суда путем признания за И.Д.С. права собственности на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на спорный мотель (л.д. 157-158).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО «Океан» Г.М.А., поддержавшую жалобу по доводам, в ней изложенным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327¹ Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Частью 2 данной статьи установлено, что суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Разрешая спор относительно исковых требований, заявленных И.Д.С. к ООО «Океан», о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - мотеле, руководствуясь положениями статей 12, 130, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об их обоснованности, а потому о наличии правовых оснований для их удовлетворения.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может, находит его ошибочным на основании следующего.

Из материалов дела следует, что дата между ООО «Океан» (застройщик) и И.Д.С. (участник долевого строительства) заключен договор №... участия в долевом строительстве дома приезжих (литера 1) по адрес адрес, данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес дата

В соответствии с пунктом 2.3. данного договора объектом долевого строительства являются апартаменты номер (строительный) 48, состоящие из 2 комнат общей проектной площадью 58,57 кв.м на 3 этаже дома (литера 1, секция «Г»).

Согласно пункту 2.5 договора стоимость апартаментов составляет 2 752 790 руб., является фиксированной и не подлежит изменению в течение действия договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора застройщик обязуется обеспечить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод в эксплуатацию ориентировочно в 3 квартале 2015 г., по окончании строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию не позднее дата передать участнику долевого строительства апартаменты по акту приема-передачи.

Из материалов дела также следует, что стоимость апартаментов истцом оплачена в полном объеме и это ответчиком не оспаривается.

Правомерность строительства дома подтверждается договором №... аренды земельного участка от дата, предоставленного ООО «Океан» для проектирования и строительства гостиничного комплекса (для завершения строительства гостиничного комплекса - объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами ...), разрешением на строительство №... от дата

В настоящее время объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами ... поставлены на кадастровый учет.

Между тем, обязательства по передаче объекта долевого строительства истцу ответчиком не выполнены, срок их исполнения, оговоренный договором, не соблюден, мотель, в составе которого должен находиться объект долевого участия в строительстве, находится в стадии строительства.

Заявляя требование о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на спорный мотель, истец ссылается на положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., к отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Между тем, исходя из целевого назначения объекта долевого строительства (первоначально - дом приезжих, в последствии – мотель) и конкретно предполагавшегося к передаче истцу объекта (апартаменты), оснований считать, что в данном случае истцом приобретался объект, предназначенный для удовлетворения личных бытовых потребностей, судебная коллегия не усматривает, в связи с чем к урегулированию спорных правоотношений подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" от 11 июля 2011 г. № 54, в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 упомянутого Постановления Пленума).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Анализируя содержание заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве, дав толкование условиям названного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

Согласно условий спорного договора участия в долевом строительстве по условиям которого истец принял долевое участие в строительстве апартаментов - части мотеля.

Между тем, право собственности ООО «Океан» на спорный объект, который по утверждению истца, должен быть передан ему в силу заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве - апартаменты, находящиеся по адресу: адрес рядом с адрес, со строительным номером 48, состоящие из 2 комнат общей проектной площадью 58,57 кв.м на 3 этаже дома (литера 1, секция «Г»), в установленном законом порядке не регистрировалось.

В материалы дела не представлены надлежащие допустимые доказательства того, что объект недвижимости, в отношении которого между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве – указанные апартаменты, находящиеся по адресу: адрес рядом с адрес, с отмеченными техническими характеристиками создан в натуре, в силу чего индивидуализировать указанный объект недвижимости не представляется возможным.

Полученные ответчиком по договору, поименованному как договор участия в долевом строительстве, денежные средства являются оплатой за товар (ценой товара) по договору купли-продажи.

В договоре, поименованном как договор долевого участия в строительстве, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом договора, цена объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения спорного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, равных стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации спорного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.

Нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости, либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких данных покупатель вправе предъявить продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы.

С учетом вышеуказанных обстоятельств правовых оснований для удовлетворения исковых требований И.Д.С. о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в мотеле не имеется.

Учитывая вышеизложенное, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, так как выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе И.Д.С. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 29 марта 2018 г. (с учетом определения об исправлении описки от 25 мая 2018 г.) отменить, принять по делу новое решение, которым И.Д.С. в удовлетворении исковых требований к ООО «Океан» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на мотель рядом с домом №... по адрес адрес Республики Башкортостан отказать.

Председательствующий С.В. Черчага

Судьи: А.Р. Низамова

А.А. Ткачева

Справка: судья Зинатуллина И.Ф.