Дело № 2-700/2015 ~ М-59/2015, первая инстанция

к делу № 2-700/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 апреля 2015 года город Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея под председательством судьи Ситниковой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Набоковой Б.А.,

с участием представителя ответчика [СКРЫТО] З.К. по доверенности – Коноковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» к [СКРЫТО] З.К. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договоров аренды земельных участков и возложении обязанности вернуть недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» обратился в суд с исковым заявлением к [СКРЫТО] З.К. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договоров аренды земельных участков и возложении обязанности вернуть недвижимое имущество. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на нарушения со стороны ответчика положений пунктов 4.4.3. договора аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и договора аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, которыми арендатор принял на себя обязательство уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату, а также на нарушения со стороны ответчика статей 209, 309, 310, 450, 614, 619, 622 ГК РФ, которые свидетельствуют о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере 157880,36 рублей, для взыскания пени в размере 117503,01 рублей, для расторжения договора аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 776273 кв.м., для расторжения договора аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 588369 кв.м., и для обязания ответчика передать спорные земельные участки истцу немедленно. Полагая, что ответчик систематически нарушает договорные обязательства в части своевременного внесения арендной платы за спорные земельные участи, истец обратился в Майкопский городской суд Республики Адыгея с настоящим иском и просил взыскать с [СКРЫТО] З.К. в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» задолженность по арендной плате в размере 157880,36 рублей; взыскать с [СКРЫТО] З.К. в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» пени в размере 117503,01 рублей; расторгнуть договор аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и договор аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года; обязать [СКРЫТО] З.К. передать земельный участок площадью 588369 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 776273 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» немедленно.

В судебное заседание представитель истца не явился, о дне и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель ответчика Конокова М.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что исковые требования не признаёт, полагала их необоснованными по следующим основаниям. Ответчик как арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату за земельные участки в размере и на условиях, установленных договором аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, договором аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 66 от 12 февраля 2009 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 67 от 12 февраля 2009 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 006668д от 12 ноября 2009 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 006669д от 12 ноября 2009 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 723-дс от 05 сентября 2012 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 724-дс от 05 сентября 2012 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 951-дс от 19 февраля 2013 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 952-дс от 19 февраля 2013 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года. Свои обязательства, которые возникли после государственной регистрации договоров, то сеть с 25 ноября 2010 года, ответчик исполнял, арендную плату вносил, что подтверждается представленными документами. Так размер арендной платы, подлежащей оплате за спорные земельные участки, за период с 25 ноября 2010 года по 31 декабря 2010 года составляет – 7278,10 рублей, за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года – 81878,64 рублей, за период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2012 года – 101901,06 рубль, за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года – 111444,96 рубля, за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года – 111444,96 рубля, а всего – 413947,72 рублей. Оплата ответчиком арендной платы за спорные земельные участки произведена в размере 406620,62 рублей. Кроме того, в иске указано, что задолженность ответчика по арендной плате в размере 157880,36 рублей возникла за период с 28 января 2009 года по 31 декабря 2014 года. За просрочку внесения арендной платы истец произвёл расчёт пени за период с 28 января 2009 года по 31 декабря 2014 года в сумме 117503,01 рублей. Поскольку о нарушенном праве истцу стало известно с даты просрочки первого платежа, а в суд с иском истец обратился только 25 декабря 2014 года, представитель ответчика считала, что требования иска не подлежат удовлетворению и по той причине, что истцом пропущен трёхлетний срок исковой давности без уважительных причин по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам и пени. Требования о расторжении договоров аренды также не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не соблюдена процедура расторжения договоров аренды и отсутствуют основания для их расторжения.

Выслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьями 606-614 ГК РФ по договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Данный договор должен быть заключен в письменной форме и содержать условия аренды, данные о состоянии арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По смыслу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статья 310 ГК РФ предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По делу установлено, что 28 января 2009 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и [СКРЫТО] З.К. был заключён договор аренды земельного участка № 006137, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 776273 кв.м., для сельскохозяйственного производства.

28 января 2009 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и [СКРЫТО] З.К. был заключён договор аренды земельного участка № 006138, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель категории: «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 588369 кв.м., для сельскохозяйственного производства.

Дополнительным соглашением № 66 от 12 февраля 2009 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 67 от 12 февраля 2009 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 006668д от 12 ноября 2009 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 006669д от 12 ноября 2009 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 723-дс от 05 сентября 2012 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 724-дс от 05 сентября 2012 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 951-дс от 19 февраля 2013 года к договору аренды земельного участка № 006138 от 28 января 2009 года, дополнительным соглашением № 952-дс от 19 февраля 2013 года к договору аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года, сторонами изменены условия арендных платежей.

В соответствии с пунктами 2.1., 3.1. и 3.2. договоров аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года срок аренды устанавливается на 10 лет, а также установлены размер, порядок и сроки арендных платежей.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2. договоров аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года).

Согласно пункту 2.2. договоров аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года договор, заключённый на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея.

Договоры аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея 25 ноября 2010 года номера регистрации № и №.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из пункта 7 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что поскольку договоры аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года подлежали государственной регистрации, то моментом заключения спорных договоров аренды является день их государственной регистрации (статьи 433, 609, 651 ГК РФ) – 25 ноября 2010 года. По причине отсутствия в материалах дела доказательств использования ответчиком спорных земельных участков до момента государственной регистрации договоров аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года, правовые последствия по ним, в том числе в части обязанности по уплате арендной платы, считаются наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Исследованные судом обстоятельства и материалы дела, позволяют суду сделать вывод о том, что размер арендной платы, подлежащей оплате за спорные земельные участки по договорам аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года, за период с 25 ноября 2010 года по 31 декабря 2010 года составляет – 7278,10 рублей, за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года – 81878,64 рублей, за период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2012 года – 101901,06 рубль, за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года – 111444,96 рубля, за период с 01 января 2014 года по 31 декабря 2014 года – 111444,96 рубля, а всего – 413947,72 рублей.

Из материалов дела следует, что [СКРЫТО] З.К. произведена оплата арендных платежей за спорные земельные участки за 2011 год и за 2012 год в размере 163757,28 рублей и 70000 рублей согласно платёжным поручениям № 10 от 21 сентября 2012 года и № 3 от 13 ноября 2012 года, за 2013 год и за 2014 год в размере 70000 рублей и 102863,34 рублей согласно квитанции и чеку-ордеру от 22 марта 2013 года и платёжному поручению № 05 от 10 сентября 2013 года, а всего в размере 406620,62 рублей.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ).

В связи с тем, что истец не представил доказательств систематического нарушения ответчиком договорных обязательств в части своевременного внесения арендной платы за спорные земельные участи, что давало бы ему право для досрочного расторжения договоров аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года, суд полагает обоснованным отказать истцу в удовлетворении заявленных им исковых требований.

Относительно доводов истца о соблюдении процедуры расторжения договоров аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года по причине невыполнения арендных обязательств, суд пришёл к следующим выводам.

Если основанием расторжения аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 60 совместного постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Истцом в материалы дела представлены претензия от 23 апреля 2014 года № 1842, претензия от 23 апреля 2014 года № 1843, предупреждение о необходимости исполнения обязательств и о расторжении договора аренды от 02 сентября 2014 года № 5019 и предупреждение о необходимости исполнения обязательств и о расторжении договора аренды от 02 сентября 2014 года № 5019, адресованные ответчику. В качестве факта направления данных документов в адрес [СКРЫТО] З.К. истец ссылается на почтовые уведомления о вручении с подписью ответчика.

Однако суд относится критически к представленной истцом в материалы дела претензии от 23 апреля 2014 года № 1842, претензии от 23 апреля 2014 года № 1843, предупреждению о необходимости исполнения обязательств и о расторжении договора аренды от 02 сентября 2014 года № 5019 и предупреждению о необходимости исполнения обязательств и о расторжении договора аренды от 02 сентября 2014 года № 5019, поскольку ими не подтверждается факт направления вышеуказанных документов и их вручения [СКРЫТО] З.К., содержащиеся в них суммы задолженности не согласуются между собой и не соответствуют заявленным в суд суммам. Из почтовых уведомлений о вручении вышеперечисленных документов суд не усматривает их получение непосредственно [СКРЫТО] З.К., поскольку в них либо отсутствует подпись получившего лица либо имеющаяся подпись не соответствует подписи [СКРЫТО] З.К., поставленной в договорах аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года.

Следовательно, материалами дела не подтверждается выполнение арендодателем требований статей 619 и 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулировании спора по требованию о расторжении спорных договоров аренды.

Кроме того, судом установлено, что ответчиком надлежащим образом исполнены арендные обязательства по договорам аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года, которые возникли с даты их государственной регистрации (25 ноября 2010 года), что исключает возможность удовлетворения требований истца о расторжении договоров аренды спорных земельных участков по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ.

При таких обстоятельствах материалами дела не подтверждается как существование предусмотренных действующим законодательством оснований расторжения в судебном порядке спорных договоров аренды земельного участка по требованию арендодателя, так и соблюдение последним досудебного порядка урегулирования спора как предпосылки расторжения спорных договоров в судебном порядке.

Истцом представлен расчёт задолженности, числящейся за [СКРЫТО] З.К. по договорам аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года, а также расчёты пени по договорам аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года.

Однако ответчик считает, что истец пропустил срок исковой давности, и это обстоятельство нашло своё подтверждение в суде.

Статьи 195, 196 ГК РФ исковой давностью признают срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливают в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим кодексом и иными законами. По обязательствам с определённым сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определён либо определён моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (пункты 1, 2 статьи 200 ГК РФ).

На основании статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из материалов дела, истец обратился в суд за защитой нарушенного права 25 декабря 2014 года, то есть с пропуском трёхлетнего срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 28 января 2009 года по 31 декабря 2010 года в размере 157831,36 рубля и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 28 января 2009 года по 31 декабря 2014 года в размере 117503,01 рублей по договорам аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года.

Поскольку о нарушенном праве, если это нарушение имело место, истцу было известно на дату обязанности уплаты повременных платежей, а в суд с иском истец обратился только 25 декабря 2014 года, суд делает вывод о пропуске истцом без уважительных причин срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени, что является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении иска.

Суд считает, что имеются законные основания для отказа в удовлетворении иска и на том основании, что арендные обязательства ответчиком исполнялись надлежащим образом, а также по причине пропуска срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 28 января 2009 года по 31 декабря 2010 года в размере 157831,36 рубля и пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 28 января 2009 года по 31 декабря 2014 года в размере 117503,01 рублей по договорам аренды земельного участка № 006137 от 28 января 2009 года и № 006138 от 28 января 2009 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» к [СКРЫТО] З.К. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договоров аренды земельных участков и возложении обязанности вернуть недвижимое имущество – отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 апреля 2015 года.